新樓中伏應否撻訂? 最「無著褲」的新樓買家 #2601

諗sir你好本人係你嘅忠實擁躉多年!

本人42歲,穩定職業,年薪$2M, 剛賣樓現在租住三房單位每個月租金約$25,000, 有現金$1100萬,三個月前買咗新界北地鐵上蓋項目樓花兩房單位,使用建期樓價大約$7.83M, 2024年尾收樓作收租之用

太太38歲,家庭主婦,我們育有分別一對分別7歲,5歲子女,股票等約$250,000. 太太一年前抽中大圍地鐵上蓋三房一套住宅, 樓價約$17.8M,使用建期收樓後作為自住.

 

問題:

  1. 買了大圍三房作為準備私樓自住,但因為大型項目不好彩地清拆重建,最快收樓延期至2024年尾.再加上最近樓市氣氛不景氣現場,請問應否及時取消交易?
  2. 現時樓市嘅氣氛應該年尾前買二手樓或新現樓?
  3. 以上狀況怎樣部署,還是作其他投資增加被動收入?

謝謝指點迷津

 

ANSWER:

這令我想起上星期六收息103下課,有學生問佢前排買左元朗HOHO HUB新樓,另外之前有間啟德一號,現時屬半新樓,普通打工仔面對此情應點執? 只好說經紀不斷sell新盤你中左「新樓毒」要解都唔係咁易。樓市一稍作逆行,最「無著褲」的新樓買家於退潮時最先現形。

 

一幢樓最多租盤供應,就係收樓個陣。供應多影響不難明白,係免費直播都講左唔少次啦~

 

誠然唔係每個新盤都有問題,不少屬有水位,另外有些開則有其稀有性,如計清楚自己借貸力可以,買下又何妨。講返收息103該係舊生,佢自己走去HOHO HUB已伏左,19K-20K呎食元朗樓未來大把同類貨,元朗同社區MIDTOWN那些都係15L-16K平均,新盤未來都係開呢個價既水平,那HOHO HUB19K-20K拎貨都幾難出。

 

當然,有些更大鑊的,$30000/呎拎個九龍城區細單位,只好說冇能力幫。而HOHO HUB個位,建議將啟德一號賣左然後夫婦每人一間將軍澳/荃灣6XX萬兩房半新樓去追。近日都收過些極低層20年樓有會所兩房,可以6XX入手的,本身呢類單位防守力強,當然極低層是個問題。然而我地可持到些中層而又同價的,相信趁市靜入手,日後樓價可獲更大幅度反彈,將佢執返入手HOBO HUB的過失。

 

至於現金在手,諗sir自己就趁不景氣加注於市場。資金終歸只流入一小撮人手上,而越賺越多既人基本上佢行為是與眾不同的。你的所得長時期而言,就是你日常行為之反映。或者咁講,錢是世間表達對你認同之客觀媒體。因此80幾蚊冇到期日而派6-7%的直債、有到期日而未來4-6年會到期派4-5%之直債、又或跌至7蚊幾而派息7%的債基,我先會分階段先不槓桿去低吸。

 

收息103舊生已習5粒豆之法,跟「5粒豆」在家已能先自察出入時機,客觀數據化分析往往幫學生擺脫情緒化投資,當400萬投入,160萬投入香港大銀行有到期日之直債賣$97收4-5%,再160萬投入PREP.的6.8%大地產商債,最後80萬去債基槓桿12%年息,現時60萬起手都可槓桿入場,一年共收息$80000+108800+96000 = 284800,用400萬計年息為7.12%。若將直債部份轉債息年息可更高。

 

有些在場學生善意提醒我,公開談話都係講人好野比較「安全」一點,壞事盡量不公開談。至於我的課程內容絕大部份在直播及文章都未提及過的,課後學生一般都能更精準及更明應向那方作提問,感謝大家讓我做到教學之目的。

諗Sir PowerTeam 服務

[email protected] J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

B1: Powerteam促成東涌775萬成交,同類單位最平放緊820萬 b2: Powerteam促成將軍澳成交震撼全港上哂熱討,8xx萬買20年樓將軍澳三房


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諗 Sir 買樓網上課程


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按粄八成或高成數
收入由無變有大法、助你兩樓一債再借掂「一生三宅」
鋤價必學四式,獲得筍盤秘訣
揀樓心得。將你功力由區份比較再向上提升
入屋睇樓每步點做,逐步解說及剖析
買樓法律疑難
(例: 缺契、改建、我見過好同一般律師樓之分別)
一些平賣既樓宇類型及當中伏位
新盤(一手樓)選取技巧及睇水位分享
樓市走勢獨家剖析
講解現時筍盤及因學生個人而制定買樓方案, 諗sir Q&A
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援,成村人既network陪你攪掂佢!
與資深助教去做consultation,2021-2022年POWERTEAM共買賣成交宗數超300單

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買樓秘訣課程 (TEPT02) 安排:
(為配合新政策、現時買棲秘訣課程可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:2022-11-05(六)14:00-16:00
第二課:2022-11-12(六)14:00-16:00

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上課地點為尖沙咀
原價: $3500
目前優惠費用: $3188(早鳥價附送powerteam服務,收滿即停)

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諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

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風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢

買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理

學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項

真人課

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

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目前費用: 待定

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. 缺席課程的學員,可 【申請補課 】( 免費課程除外),一律安排於下一期上課
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諗SIR收息投資課程

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諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

第一至三堂 (網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

直債或債基去出入賺價點做?

實例解說買債必知點

第四至七堂 (網上修讀)

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?

經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

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**諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至七堂**

收息101(TEDV92)課程安排:
*第一至九課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:直債基本及價格升跌因素
第二課:直債進階買賣心得
第三課:債基及槓桿方法
第四課:債基比較及由本金取支取利息研究
第五課:直債選擇法門
第六課:保費融資法門
第七課:ELN收息及直債槓桿法門
第八堂:即市策略及發問 真人實體班:2022-11-19(六)14:00-16:00
第九堂:有問有答及發問 真人實體班:2022-11-26(六)14:00-16:00
*報讀是次班次可以在2022年隨後班次補一次真人堂(第八及九堂)

#本班次報名附送powerteam收息咨詢教學共三項,同學可選擇約助教見面談1/直債、2/債基及3/保險教學咨詢,為時在60-120分鐘之間。
上課地點:網上(如之後補真人堂地點在尖沙咀)
目前費用: $4900(已包上述九堂)

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*第一至九課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
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第五課:直債選擇法門
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第八堂:即市策略及發問 真人實體班:2022-11-19(六)14:00-16:00
第九堂:有問有答及發問 真人實體班:2022-11-26(六)14:00-16:00
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諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※

< 課程內容 >

如果只得30-40萬HKD,點做債基槓桿呢?

香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資戶口

不利用英資或美資銀行,利用港資機構分配另一部份債基

諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

債基年收息15、20%! 每次利用不同債基介紹

諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出

諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程、佢地唔係銀行做可予客觀資訊
按揭、買樓、裝修、保險、海外樓、律師、會計網絡盡在收息103

可加入諗SIR討論群

*15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進

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TEDP73 第一課:2022-09-26(一)19:15-21:00
TEDP73 第二課:2022-10-03(一)19:15-21:00

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用:$3280
(重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)

TEDP73 第一課:2022-09-26(一)19:15-21:00
TEDP73 第二課:2022-10-03(一)19:15-21:00

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用:$3280
(重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)

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