諗SIR你好, 我是舊生, 遇到物業投資上的決策問題, 想請教諗SIR的尊業意見.
我同太太收入及持有樓情況如下:
我: 人工80K, 九龍東洋樓, 43年, 550買入, 網上估620, 尚欠320, 月供連管理12.5K, 收租26.5K
太太: 無收入, 屯門大興低層三房, 28年, 買入424, 網上估680, 尚欠290, 月供連管理12K, 收租13K,
手上有1M現金, 自己租樓住, 月租18.5K
打算把我手上所以物業”慢慢”轉名比太太, 清返個名, 回復首置身份, 再等機會買入一間; 另外這也放便税務管理.
眼前有兩個方法:
- 轉按加按大興, 好處是簡單, 問題是唔夠現金執行轉名, 要再儲多幾年錢先做到; 但過多幾年本人>45 怕到時做唔到30年按揭.
- 賣大興再買入一間較優質的三房, budget 800-900. 好處是可以轉入更優質物業, 現金亦較充裕執行轉名.
問題是個project複雜, 洗費大, 賣連買可能要>60萬. 而且買入時未必有平貨, 明白可以找powerteam 幫手, 但平野始終可遇不可求.
請問諗SIR, 以我的情況邊個方法較合適? 謝謝.”
ANSWER:
估計讀者應未搞清什麼是甩名，所以用「轉按加按大興」想說明一輪手續後太太就可由大興層樓甩名出黎再買，對? 讀者借貸力盡計為80000/10000*50%82.59 ~ 1024萬，足夠承受2間樓之結欠(320+290)。至於親屬之間轉名不用付15%高印花稅，將大興花園逐步經相熟律師轉名比自己是可行。
當然由於單位有租收，揸正做要付50%首期才可以上會，而讀者只要將樓個價估低些少，當600萬咁轉，由於結欠是290萬，即係可在不用點補錢既情況之下把單位連約轉手仲可上埋會，之後有太太名甩出黎，係可以諗諗。
「那若將樓價降至100萬咁轉可否? 咪仲可以省稅? 」留意一間樓就當親屬自己轉讓，價格都不能亂定的，稅局會收少左稅。
那邊廂轉走九龍東洋樓分拆比太太更不可行，一是太太沒有工資證明，上唔到會，二是九龍東洋樓按課上法門行了套房之後，620萬樓收成26.5K月租，一旦要轉按好難過到銀行驗樓，仲唔可以好似大興咁低成數5成上會，享更簡審批。
如甩到大興花園比先生，太太有人名加上可在買樓前執執個收入，就當只係20K收入，咁都有1280-290-320 ~ 600萬借貸力，到時儲多些少首期用100萬左右上會買第3間好輕熟。讀者應了解用二手樓賺價及收租之好處，佢間大興賺價深，而家沽執返300萬。加上洋樓收租收成26K笑住賺，其實就當有維修計過比埋都有賺。而此等現金流加上買樓賺取的金額，一個人靠打工就咁儲基本上難做到。而讀者只80K家庭收入肯一早返設立好買定樓等，用時間磨即可獲此佳績。
大興同其他屋苑比突出性不足，然而如找到個有水位的盤足夠補償該屋苑之焗限性。不過再買就應先不用考慮西北區。
相對一些人湧去買新樓，買入價水位少要之後賺到大錢比較難，而新樓都幾難放租放賣，經紀時常同你講易放，確係放到但條件同租務回報都比唔少實例差。就當一間買樓003有教既津樓，收租26.5K而月供只12.5K，月月穩收14K正現金流夠哂你係九龍租返2房，當中租客管理同點設定先令單位易租? 在面接環節有授。
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 **限時優惠：現報讀即送諗 Sir 買樓 PowerTeam 服務 如報名及付款買樓001，諗Sir買樓PowerTeam咨詢可在付款後開始，不用等待第三課當天。 第一至三堂 (可網上修讀) 第四至六堂 (可網上修讀) 睇樓需知 查冊及買賣需知: 第七堂(真人咨詢課) 講解現時筍盤及因學生個人而制定買樓方案, 諗sir Q&A 第一至三堂 (可網上修讀) 選區需知 借貸需知 第四至六堂 (可網上修讀) 睇樓需知 查冊及買賣需知: 第七堂(可網上修讀) **諗Sir買樓001課程 即付即可網上學習第一及二堂** 買樓001課程安排： *第七課諗sir真人教授可選本班或日後任何一班買樓001第七課補上真人班，頻密授課 上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室 買樓001課程安排： *第七課諗sir真人教授可選本班或日後任何一班買樓001第七課補上真人班，頻密授課 上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室 （*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001，已有樓再想收租003） 第一堂 (可網上修讀) 第二堂 (可網上修讀) C. 買樓收租精明作法 D. 學生宿舍/套房做法 第三堂 (可網上修讀) 第一堂 (可網上修讀) A. 進階按揭及借貸運用 B. 高成數按揭上會出租 第二堂 (可網上修讀) C. 買樓收租精明作法 D. 學生宿舍/套房做法 第三堂 (可網上修讀) 買樓003課程安排： 上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室 買樓003課程安排： 上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室 ．當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則】
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諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
好區份與差區份點評
數據化解釋一區之好壞
置業是單幢樓定屋苑樓好?
解構間格、海景與樓價的關係借貸需知
「我應否買樓？」當然有數得計，但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方
解拆坊間一些平價而又做唔到按揭既樓之圈套
睇樓步驟，找出漏水或無得救的地方
有步驟有經驗，唔使搞到買左先黎後悔
識睇樓，打後裝修錢都慳返十萬八萬
如何從查冊認清業主是否擁有全份業權?
買賣合約內買家的權益
如何從查冊得知是否有人隱瞞僭建(開始投資單幢樓必讀)
半契樓、避免買入凶宅的討論
解拆坊間一些偷訂個案之圈套
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援，成村人既network陪你攪掂佢!
與資深助教去做consultation，2021年月月都有幫學生買到合心水既樓
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(為配合新政策、現時買樓001可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
*第一至六課＊付款後可隨時收看網上課程影片
第一課：買樓程序與權益
第二課：按揭要旨(上)
第三課：按揭要旨(下)
第四課：睇樓心得
第五課：議價心法
第六課：核對業權有法
第七課：2022-09-20(二)19:15-21:00(第7堂)
第七課為真人班及網上重溫班。同學可以在香港或海外網上參與網上直播
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原價: $5888(已包上述七堂)
目前優惠費用: $3188(早鳥價附送powerteam服務,收滿即停)
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– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
-零收入都可產出借貸力法門
– 如何將自己間樓加按爆八-九成?B. 高成數按揭上會出租
– 風險如何及點去規範風險
– 除左要張水電煤之外，其實仲要留意既5、6件事
– 出面既人又點做去令件事順一點?
– 租約點簽先保障業主?
– 租霸只能用封租解決?
– 九成上會唔報清出租用途之利與弊
– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
-套房收租同一般買樓收租之差異
-套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
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第三課：2022-09-27(二)19:15-21:00 真人班。諗sir及助教會比當時筍盤大家及個別傾傾佢點先買到
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