諗SIR你好, 我是舊生, 遇到物業投資上的決策問題, 想請教諗SIR的尊業意見.
我同太太收入及持有樓情況如下:
我: 人工80K, 九龍東洋樓, 43年, 550買入, 網上估620, 尚欠320, 月供連管理12.5K, 收租26.5K
太太: 無收入, 屯門大興低層三房, 28年, 買入424, 網上估680, 尚欠290, 月供連管理12K, 收租13K,
手上有1M現金, 自己租樓住, 月租18.5K
打算把我手上所以物業”慢慢”轉名比太太, 清返個名, 回復首置身份, 再等機會買入一間; 另外這也放便税務管理.
眼前有兩個方法:
- 轉按加按大興, 好處是簡單, 問題是唔夠現金執行轉名, 要再儲多幾年錢先做到; 但過多幾年本人>45 怕到時做唔到30年按揭.
- 賣大興再買入一間較優質的三房, budget 800-900. 好處是可以轉入更優質物業, 現金亦較充裕執行轉名.
問題是個project複雜, 洗費大, 賣連買可能要>60萬. 而且買入時未必有平貨, 明白可以找powerteam 幫手, 但平野始終可遇不可求.
請問諗SIR, 以我的情況邊個方法較合適? 謝謝.”
——
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ANSWER:
估計讀者應未搞清什麼是甩名，所以用「轉按加按大興」想說明一輪手續後太太就可由大興層樓甩名出黎再買，對? 讀者借貸力盡計為80000/10000*50%82.59 ~ 1024萬，足夠承受2間樓之結欠(320+290)。至於親屬之間轉名不用付15%高印花稅，將大興花園逐步經相熟律師轉名比自己是可行。
當然由於單位有租收，揸正做要付50%首期才可以上會，而讀者只要將樓個價估低些少，當600萬咁轉，由於結欠是290萬，即係可在不用點補錢既情況之下把單位連約轉手仲可上埋會，之後有太太名甩出黎，係可以諗諗。
「那若將樓價降至100萬咁轉可否? 咪仲可以省稅? 」留意一間樓就當親屬自己轉讓，價格都不能亂定的，稅局會收少左稅。
那邊廂轉走九龍東洋樓分拆比太太更不可行，一是太太沒有工資證明，上唔到會，二是九龍東洋樓按課上法門行了套房之後，620萬樓收成26.5K月租，一旦要轉按好難過到銀行驗樓，仲唔可以好似大興咁低成數5成上會，享更簡審批。
如甩到大興花園比先生，太太有人名加上可在買樓前執執個收入，就當只係20K收入，咁都有1280-290-320 ~ 600萬借貸力，到時儲多些少首期用100萬左右上會買第3間好輕熟。讀者應了解用二手樓賺價及收租之好處，佢間大興賺價深，而家沽執返300萬。加上洋樓收租收成26K笑住賺，其實就當有維修計過比埋都有賺。而此等現金流加上買樓賺取的金額，一個人靠打工就咁儲基本上難做到。而讀者只80K家庭收入肯一早返設立好買定樓等，用時間磨即可獲此佳績。
大興同其他屋苑比突出性不足，然而如找到個有水位的盤足夠補償該屋苑之焗限性。不過再買就應先不用考慮西北區。
相對一些人湧去買新樓，買入價水位少要之後賺到大錢比較難，而新樓都幾難放租放賣，經紀時常同你講易放，確係放到但條件同租務回報都比唔少實例差。就當一間買樓003有教既津樓，收租26.5K而月供只12.5K，月月穩收14K正現金流夠哂你係九龍租返2房，當中租客管理同點設定先令單位易租? 在面接環節有授。
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