人財兩失區份首三位 換樓階梯論18區樓市 #2579

本文會根據2021年人口普查報告揭露人口及財務結構上的轉變。就「按區議會分區劃分的居於自置居所的住戶百分比」一表顯示,若當區比率越高,即當區的私樓業主數目亦會越多,一般來說會較受買家追捧而樓價亦有所承接。始終人還是喜歡住在自己熟悉的區域,若當區私樓較多,就較易按錢套現或賣樓去支撐當區的樓市,相反若是公屋住戶較多,就較難透過物業資產套現去買當區樓房。

頭三位比率較低的區份
葵青、觀塘及深水埗,其實黃大仙及離島其比率也較低。這些區份的共通點就是公營房屋比較多,全港最多公營房屋比例的區份為葵青區,而黃大仙相信大家都知道有很多公屋。而自置居所比例較高的有大埔區,大埔區是包括白石角那邊,約6成半。西貢區65.5、荃灣區則是61,港島區也不低。

 

 

再看報告的「家庭住戶每月入息中位數」,透過報告可以察覺到每區的人與財流入的情況或變化。一區有人及財流入,很自然該區的樓價自然會上升。另外,也要視乎當區住宅的質素,能否把人及財留住,這才能使當區樓市達成正向的循環。

各區家庭入息的五年變化
明顯變動的區份,例如九龍城區7.6%,由2017年人均收入27,600升至29,700,因為其基數低,加上有啟德區多了有資產人士搬入,所以升幅顯著。有兩區比九龍城的升幅更佳,一是元朗區,也是因為基數低,升幅達10.2%,另外就是西貢區,也就是將軍澳區,與前面兩區不同,原本的該區的入息中位數也不低,2017年收入是33,600,而2021年收入則升至37,200,升幅高達10.7%為全港之冠。

 

將軍澳較低收入人士集中在坑口及寶琳,而康城就明顯較高,將軍澳站附近就在中間。其實荃灣區也不差,有7%升幅,相信是荃灣西海之戀那邊有所貢獻,而屯門區也有5.8%的升幅。至於港島區因為基數大,如收入是41,700升至42,000引致升幅有限。

這是「財」的情況,我們再看「人」的變化。

 

關於人口分佈變化,我們可從過去一年以及按五年計算家庭住戶數目的變化去看出端倪。先說一年的變代,過去一年經濟欠佳是不爭的事實,股市調整,樓市幸沒大跌。從數據顯示,港島有明顯的人口遷出,這也與我較少推介港島樓不謀而合。我常說住在港島要先不介意那層物業的升值能力較慢,或者你可考慮買一層升幅較快的九龍或新界樓,然後租住港島區。
以2021年的數據,灣仔區有9.6%的跌幅,除此之外,九龍城及油尖旺區也有明顯的跌幅。可能因應政府的佈局或基建的落成,很多人都搬入新界區。荃灣升3.5%、元朗升4.2%、大埔升5.7%,將軍澳升幅則高達6.1%。較多人搬進某區份,自然利好該區的樓價升勢。

 

 

若以五年計算,港島區、油尖旺也跌幅不少。而葵青區也錄得4.8%跌幅,這與我一直告訴大家少考慮港島區,而葵青區因換樓階梯不佳而不建議等論調不謀而合。我提出這些論調時,當時為2020年,那時還未做2021人口普查呢!

人口升幅多的區份
離島即是東涌,由於基數較少之故,而西貢區升了5.9%,家庭數目也升了6.1%,可說將軍澳是人財兩得的區份。荃灣區、屯門及元朗也是人財兩得的區份。

換樓階梯
該區能否留住客人也是很重要的。荃灣區的換樓階梯較好,而屯門的就未太完美。先講什麼是換樓階梯。就如一個區份內裡的呎價分佈很散落,例如15000呎,然後下一個屋苑就是22000呎,這些我們叫換樓階梯的斷裂,因為住在15000呎的朋友很難一下子換到22000呎的房屋。

另外,如果某區處於換樓階梯的頂部屋苑選擇不多,例如整區只得一個屋苑呎價是24000呎的,其餘二三位的16000呎的有很多,變相那些住在二三線屋苑的同居住戶若有一天想改善生活,他只有一個屋苑選擇,而更多時他們會遷出該區,葵青區就有這個特徵。
一言以蔽之,換樓階梯較為連貫會好一點,像荃灣、馬鞍山等區份較好。

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第一至三堂 (可網上修讀)

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第四至六堂 (可網上修讀)

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查冊及買賣需知:
如何從查冊認清業主是否擁有全份業權?
買賣合約內買家的權益
如何從查冊得知是否有人隱瞞僭建(開始投資單幢樓必讀)
半契樓、避免買入凶宅的討論
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第七堂(真人咨詢課)

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(*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001,已有樓再想收租003)

第一堂 (可網上修讀)

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-零收入都可產出借貸力法門
– 如何將自己間樓加按爆八-九成?B. 高成數按揭上會出租
– 風險如何及點去規範風險
– 除左要張水電煤之外,其實仲要留意既5、6件事
– 出面既人又點做去令件事順一點?

第二堂 (可網上修讀)

C. 買樓收租精明作法
– 租約點簽先保障業主?
– 租霸只能用封租解決?
– 九成上會唔報清出租用途之利與弊

D. 學生宿舍/套房做法
– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
-套房收租同一般買樓收租之差異
-套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

第三堂 (可網上修讀)

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

第一堂 (可網上修讀)

A. 進階按揭及借貸運用
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