業主漏改價平賣了樓怎避免? #2578

諗sir，你好！我有訂閱你個Facebook 同YouTube Channel，同埋都好留意power成交嘅post。我見諗sir平時都會用成交價同銀行估價去做比較，即低過估銀行估價就先贏一步，我想問當中其實包含咗咩意思呢？

我喺兩年前一手買入一個兩房單位，雖然未過罰息期，都有零星業主賣樓。睇返二手成交價扣埋罰息都有幾十萬賺。之後我好奇網上搵中介同銀行估價，我個單位估多咗60萬至100萬。 因為成交仲係少，唔知準唔準。 

有朋友教，過罰息期可轉按賺回贈。 另如果估價升，仲可以加按套錢。 但係自己問過中介公司，話估價時樓價不高於600萬先准8成加按。 咁其實除咗直接賣樓，當估價高過成交價可以點用樓再去搵錢？定係我有技巧係miss左呢？  

本人打政府工。 工資45000，無擔保兩成首期上車，入手價560萬。 樓齡2年。 估價620-

660萬。 上車時已用盡現金，目標想套現金投資其他項目如股票或債。 五年內目標，有舊錢可以同男朋友夾首期再買多一間樓。 

謝謝你！

ANSWER:

各屋苑的走勢與大行的城市指數有異，例如下圖的浪澄灣近半月估價上升，配合我在5月前已在YOUTUBE節目<按揭講場>提及，樓市升勢將由「二線區」如粉嶺、荃灣麗城/荃景圍、調景嶺這些二線區蔓延至奧運。因波叔PLAN令不少人由計唔掂數變成計到數。好似奧海城上蓋的帝柏三房，如唔要景1300萬有交易(應該仲有找)，波叔PLAN下1300-960 ~ 340萬首期攪掂。不少人都想搬近九龍或者享更佳的配套，令換樓潮成自3月之升勢的主導。

因樓市較具不透明性，每間屋屬不同質性要睇過先買，不可像股票一樣放上港交所BID，出現不同屋苑跟大行指數有異的情況不足為奇。所以出現業主漏改價或叫價不跟上估價升幅之情況，此事出現在海外業主由本地人代理的樓盤更頻，始終估價有變在之前未有公司可系統式通知業主。下圖浪澄灣為例估價在5-6月輕微向上，如果你唔急走見大行指數跌而你改低叫價，可能簽約賣後再睇返土地註冊處公佈正式成交結果，望返你就後悔。錯價之情況，上圖如6月中屋苑平均低至960萬，而月尾升回1005萬，這些俳徊波叔PLAN九成至八成上的盤更要望實，對買家至言出少一成首期議價方式差好遠。而向大銀行在同一天估價，亦有在軟件的版面左手邊顯示，有些銀行估965萬而同一時間有銀行估1074萬，差100萬估價，這些資訊對議價能否講多5-10萬放好緊要。賣貴左等於成份佣都慳返。

上圖功能可用68414833(要WHATSAPP)找買樓易放盤後，可開通予閣下。只要你係業主或有心買樓既人，可用上號碼WHATSAPP我地開始監察係心儀單位，同時得知你單位所在屋苑之估價走勢圖。

所以讀者問「準唔準」? 其實對業主/買家只言，搵到對你有利的估價就行。至於1000萬之下既樓可按六成，而2019年前確實係600萬之下樓才可高成數按，唔知道讀者提出「不高於600萬先准8成加按」係讀者舊記憶定係我地溝通唔清楚。我地POWERTEAM的ADVISOR既有不俗的按揭知識，不少我的同事都係舊時係銀行工作，熟知按揭，之後跟我出黎做份有意導義又開心既工咁。7月1日至8日我地分別係荃灣/馬鞍山/調景嶺有街站。可同時利用上號碼查詢街站時間及睇睇自己屋苑個圖，了解買入/放盤之技巧。

至於年青人未買滿兩間樓，而又踏入已婚之年，建議將買夠2-3間樓成首要目標。能力少夫婦一人一間，夠力既上夠三間，那退休一間往夫婦每人一間收租，行得快既更可提早贖回人生。香港稅低加上處於風中位，相比下機遇都比別人多，就當你第時想隱居小島，係香港開始都係EASY MODE。至於讀者問買股? 諗SIR認為20-25診初出茅廬時應該炒，趁後生炒到輸都係件好事。45歲後如仔女開始大負擔少，炒股去錦上添花都可以。否則都係集中精力於正職及增長提供穩定收入的知識，25-45歲用少於20%的資金投入股票才屬合理配置。

投資唔係買升買跌或買乜先好的問題，而係資源分源的問題。我地稍後搵到時間再分享。

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Powerteam單月1.1億(2023/5月)、8000萬(2023/6月)、9000萬(2023/7月)。成交均已在香港政府田土廳報備
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1.咨詢避免第一次買樓常見犯錯事項
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7.如何令到你的單位吸引經紀必帶客睇
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諗sir資歷: 公司成立於2013年、工作經驗跨銀行、證券、地產。提供一站式理財指導。
►諗sir於TVB安樂蝸電視節目受訪片段(每星期六) https://bit.ly/3bDcgBz
►諗sir於ViuTV受訪片段(每星期三) https://bit.ly/35pBssM
►諗sir於NowTV受訪片段(隔星期一) https://bit.ly/3scm3pA

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第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理

零成本買樓上會獨步法門
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高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學

買樓換樓前必知事項必要識計的按揭
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力

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