加息會推到樓價嗎? 下圖展示過去25年香港拆借息口走勢，對上兩次加息週期在07年及16年，兩次樓市皆升。所以樓價不是簡單地與息口逆勢行。參考2012年，財經雜誌封面大叫「息魔來臨」，最後樓市係點你我都知。
不過，息口同樓市係有關的，然而是實質息率，而唔係一般媒體講的名義息率。
實質息率 = 名義息率 – 通賬率。
下圖顯示1997-2021年，籃線是實質息率，若美國加息只會推升名義息率。例如2007年，息升但通賬同時升，你見圖實質利息由3.26%水平跌至 -4.02%水平。一旦實質息率為負數，表示你銀紙擺係銀行會更快唔值錢，會推升樓市。下圖每當籃線達零或負，紅線(樓價指數)皆升，確實找到反比。套返入日常，人見定存利息高，但出面物品加價仲快，有資本又有知識既，就更唔會揸現金而轉向各種投資。
觀看6月美聯儲加息後香港供樓付出，下圖展出800萬樓借六成上會攤25年還，月供只多了9百餘元。而美聯儲在過去數月已出盡力谷大家認為一年後利率會比現時高3-4%。一旦有更溫和的言論推出，息率跌到比6月中更低而令大家供樓比之前更平，「一邊加息」另一邊「供樓更平」之平行時空，出現絕不出奇。
早前在youtube直播節目<按揭講場>解釋過，為何中國人愛買樓? 先留意內地的借貸息率水平對比香港是偏高的，大致原因是社會上不確定性高，人與人之間之信任有懷疑，銀行提升借貸成本去補償壞帳損失。因此，中國有錢人比較保守，較少似外國人咁將資金投資初創SPAC公司，又或者借比人搞生意。加上明清兩朝都有長時機的海禁(明朝因倭寇、清朝在乾隆後較偏鎖國政策)，中國人亦唔會似歐洲咁夾錢開船去外地掘金或搶財產，因此買地(而家變買樓)收租，將賺到財富儲於土地，是較可行方法而外國人不會的。
正因中國人更愛存富於樓，內地房策更要認真解讀。未來國家房地政策，及回歸25年之後的對港政策，相信只會更單邊地向放鬆樓市、及利於中港融合發展。更佳的買入時機，往往與所謂壞消息共存。
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諗[email protected] J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
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第一至三堂 (網上修讀)
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那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨?
怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息
本網提及的債基疊增年10%的收息方案
2020年3月大跌市之後投資債券手法及看法
直債或債基去出入賺價點做?
第四至七堂 (網上修讀)
股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!
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經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費
認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實
公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人?
槓桿水平的適當安排及正確買入機制
點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?
精選最值得買的保費融資計劃
10%-15%年息ETN大解構
第八至九堂 (網課教授入市策略)
實例解說買債必知點
獨家市評為您剖析當時市況及入市策略
完成方案的金融機構介紹
第一至七堂的重點內容重溫
即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案)
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第一課：直債基本及價格升跌因素
第二課：直債進階買賣心得
第三課：債基及槓桿方法
第四課：債基比較及由本金取支取利息研究
第五課：直債選擇法門
第六課：保費融資法門
第七課：ELN收息及直債槓桿法門
第八堂：即市策略及發問 真人實體班：2022-08-06(六)14:00-16:00
第九堂：有問有答及發問 真人實體班：2022-08-13(六)14:00-16:00
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< 課程內容 >
如果只得30-40萬HKD，點做債基槓桿呢?
香港開戶、可在香港派人處理，而在新加坡設立的債基/直債投資戶口
不利用英資或美資銀行，利用港資機構分配另一部份債基
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容
債基年收息15、20%! 每次利用不同債基介紹
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程、佢地唔係銀行做可予客觀資訊
按揭、買樓、裝修、保險、海外樓、律師、會計網絡盡在收息103
可加入諗SIR討論群
*15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
*討論群有市評為你課後持續跟進債基/直債出入市場時機
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TEDP72 第一課:2022-07-02(六)14:00-16:00
TEDP72 第二課:2022-07-09(六)14:00-16:00
上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用:$3280
(重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)
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第一至三堂 (可網上修讀)
好區份與差區份點評
數據化解釋一區之好壞
置業是單幢樓定屋苑樓好?
解構間格、海景與樓價的關係借貸需知
「我應否買樓？」當然有數得計，但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方
解拆坊間一些平價而又做唔到按揭既樓之圈套
第四至六堂 (可網上修讀)
睇樓需知
睇樓步驟，找出漏水或無得救的地方
有步驟有經驗，唔使搞到買左先黎後悔
識睇樓，打後裝修錢都慳返十萬八萬
查冊及買賣需知:
如何從查冊認清業主是否擁有全份業權?
買賣合約內買家的權益
如何從查冊得知是否有人隱瞞僭建(開始投資單幢樓必讀)
半契樓、避免買入凶宅的討論
解拆坊間一些偷訂個案之圈套
第七堂(真人咨詢課)
講解現時筍盤及因學生個人而制定買樓方案, 諗sir Q&A
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第一課：買樓程序與權益
第二課：按揭要旨(上)
第三課：按揭要旨(下)
第四課：睇樓心得
第五課：議價心法
第六課：核對業權有法
第七課：2022-07-23(六)14:00-16:00(第7堂)
第七課為真人班及網上重溫班。同學可以在香港或海外網上參與網上直播
諗sir及助教現身同你私人咨詢買樓大計( 諗sir咨詢時間預約建議在zoom或7月23日課後進行)，傾好買邊好埋點買先筍。助教陪埋你落場睇都得!
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（*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001，已有樓再想收租003）
第一堂 (可網上修讀)
– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
-零收入都可產出借貸力法門
– 如何將自己間樓加按爆八-九成?B. 高成數按揭上會出租
– 風險如何及點去規範風險
– 除左要張水電煤之外，其實仲要留意既5、6件事
– 出面既人又點做去令件事順一點?
第二堂 (可網上修讀)
C. 買樓收租精明作法
– 租約點簽先保障業主?
– 租霸只能用封租解決?
– 九成上會唔報清出租用途之利與弊
D. 學生宿舍/套房做法
– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
-套房收租同一般買樓收租之差異
-套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
第三堂 (可網上修讀)
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
第一堂 (可網上修讀)
A. 進階按揭及借貸運用
– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
-零收入都可產出借貸力法門
– 如何將自己間樓加按爆八-九成?
B. 高成數按揭上會出租
– 風險如何及點去規範風險
– 除左要張水電煤之外，其實仲要留意既5、6件事
– 出面既人又點做去令件事順一點?
第二堂 (可網上修讀)
C. 買樓收租精明作法
– 租約點簽先保障業主?
– 租霸只能用封租解決?
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D. 學生宿舍/套房做法
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-點搵適合單位去做套房或學生分租?
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買樓003課程安排：
（*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001，已有樓再想收租003）
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第一課：網上課程 (付款後可網上睇片)
第二課：網上課程 (付款後可網上睇片)
第三課：2022-07-16(六)14:00-16:00 真人班。諗sir及助教會比當時筍盤大家及個別傾傾佢點先買到
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上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $3000(已包上述三堂)
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第三課：2022-07-16(六)14:00-16:00 真人班。諗sir及助教會比當時筍盤大家及個別傾傾佢點先買到
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