未來香港樓市政策偏向及影響#2574

Mourinho Joe:

Hi諗sir您好！

睇完你幾套片覺得你D見解幾中肯,有數據支持,比起其他亂咁唱好或唱淡香港樓市既人真係高幾班！令我地呢D樓市傻仔獲益良多,謝謝你！繼續努力！

想請教諗sir幾個問題：

1.如果大圍名城同烏溪沙銀湖天峰比較,要揀三房一套自住,從地區配套,單位間隔及質素,升值潛能等呢幾個範疇去選擇,你會選那一個？

2. 日後要換樓,是否現在買名城比較好？因為個人認為名城好似成交量多D,第日易D轉手？
3. 如果從租樓角度,日後柏傲莊入伙會否推低名城租金？

4.諗sir覺得烏溪沙將來地區發展如何？有沒有一些有利樓市的新發展？

謝謝！

ANSWER:

名城同銀湖天峰根本兩個客路，名城主打拎要方便同埋次級三房的買樓客，銀湖係食左馬鞍山市中心想搵但又唔太搵到5XX呎兩房個批客。至於銀湖三房，由於迎海冇海既三房個價都壓到落銀湖三房既價碼，加上迎海三至四房開則多選擇好多，所以三房銀湖通常輸，亦即表示你係銀湖有間三房係比迎海難賣的。

很多客主觀愛睇自己件貨既地區配套、開則等等，當然咁做冇錯。不過經紀係促成買賣之中最重要一點，是佢想谷邊個盤。香港既雙邊代理制度更令一般客不易加佣去讓經紀谷盤的。所以選中經紀普遍愛賣之單位，提高流通性，尤其重要。

至於柏傲同名城，無疑柏傲質素好及當初開價都有水位。你見而家連柏瓏開價平均呎都近同柏傲莊，仲要大把人願買柏瓏，你就知柏傲莊當初留左幾多水位比大家。名城最靚個浸追落後已過，2015-2018年就是新香港人來港的黃金年，名城當初係內地做過路演令佢有特別功能，將來要看新香港人政策會點，才知名城走勢。

預期未來公佈更多便利新香港人之政策，其中一樣估計是放寬內地人買香港樓要等7年限制。6月初已有議員(譚姓)提出放寬新香港人買樓之稅收，將原本30%「全食」改為先付30%，之後成為永久居民可逐漸退回。這除了即時為香港提供一批對樓有需求既人之外，原本買左既人都會加快換樓步伐，對名城呢類內地人較多既屋苑會提升沽壓。

烏溪沙附近最大發展是十四鄉，預計建9500伙，接近太古城70%既伙數。現時經過西沙路見到沙塵滾滾路面要擴闊。相信要等十四鄉既項目有地鐵，從烏溪沙延長，真係要2030年過後才可能有。那不如係馬鞍山搵間有水位既單位買入，2030年前計埋SSD期已夠你走兩轉。間屋買平一百幾十萬，比你什麼遠期基建還好!

不少人買樓選區，其實一個區既有差既單位當然又有好的，所以看單位之升跌因素建議排序為

開則>屋苑>區份>經濟大環境

例如向海一般是大單位，但你有個屋苑獨有之向海兩房，或者是因你單邊才讓你間兩房睇到海的，這個開則同稀有性都有了。

屋苑要睇定位，確實有些屋苑是被惡名所累、或因業主立案法團攪到一團糟的，單從網上見到個價比其他同區平，肯定仲有未知因素網上不羅列。

經濟大環境例如加息減息，你都聽左好多年。我地唔係話加減息同樓價完全無關，不過唔屬於影響樓價之主旋律。