近排想換樓有事情請教
剛剛看到諗上5月19號在經濟一週的文章,想請教換樓及買直債的決擇,本人和太太並沒有孩子,居住深井碧堤半島一座中層?單位還有按揭430萬及擁有一車位在碧堤半島沒有按揭,我57歲月入三萬五, 我太太56歲月入十萬, 所有現金600萬
近日政府放寬按揭波叔 Plan, 有以下想法
想法1. 買多一個青龍頭豪景花園廿四座全海景低層B單位實用面積1380尺,開價1450萬樓齡35年
想法2 : 賣掉碧堤半島現居單位,買入濠景花園
想法4 : 好像阿Sir 推介,買荃灣西洋樓投資收租
想法3 : 不買豪景繼續居住碧堤半島,將現金或加按買直債
首先如果你購入一個樓齡35年的單位佢嘅升值潛力將會有所限制
還有一問題我們現居單位是兩個人名, 有什麼好方法拆名?
現時嘅做法係先讓太太甩咗個按揭用太太名上會會可以借得多啲
但留意由於年齡所限基本上按揭都未能借足30年
請問 如果 不拆名 做直債是否很麻煩?
若暫時不買另一層新樓,是否都應該先將太太的名 甩掉 ,為將來 買新樓作好準備?
謝謝
answer:
講到豪景，真真唔易租出，呎價係平但預升幅落後大市。下圖顯下5年累升8.9%
如餘生無所求，買豪景依山看海可以。但讀者正考慮積極拆名為退休生活部署，近既話買荃灣西一些稀有性高既單位好一點。既然沒小朋友，諗sir認為租樓都無妨，反正用易租既樓之租金，補貼租新樓，管理費業主出仲有全新傢俱用，對租客而言租新樓真係抵到爛。
或者轉到外國生活，你係香港間樓都係低稅投資，津貼外國生活易，而掉轉就難。至於按揭最長做(70-樓齡)，即係超40年既樓你預攤唔到30年還，供款上升令現金流產出減少，令投資客「計唔掂數」，加上業主漸年老唔想再換，屋苑整體成交量及低抵押性令呎價跑輸。
買洋樓收租要有人脈才掂，例如你錯師傅劏到間屋唔合要求，經紀睇到只會笑而不語，見到人地租到而自己放極都冇人要，之前心血就白費。另外拆名不少人問，律師都唔積極回應，始終唔係「賺錢項目」，我地powerteam都係比了成堆買樓成交生意予幾間律師樓做，佢地先肯招呼埋一些經我們轉介的‵拆名「豬頭骨生意」。
講返讀者，夫婦關係就可相互轉業權，這些坊間都有提。不過相信律師更唔會公開同你講點轉先慳稅啦。建議讀者可先成就「兩樓一份債」，令自己被動收入有返5-6萬，提早贖回人生「隨便打工」，其他野就易諗好多啦。
讀者及太太借貸力(100k+35k)/10000*50%*2.59 ~ 1748萬。加按碧堤，自住樓可按至6成，估計多獲200-300萬現金。然後夾埋自己600萬cash，共800萬可抽其中80萬做首期再於別處買樓，買到好似我地上圖powerteam客戶咁收樓後一天就租到比好租客，說明單位稀有性選對，然後餘600-700萬現金參考我的收息倉，投入予收息101有授之6%獅子直債、又或約6.5%年息的發展商直債，加埋槓桿後派12%年息之債基，當600萬平均入手於此三項，利息產出為
200萬*6%獅子直債 年收息120,000
200萬*6.5%發展商直債 年收息130,000
200萬*槓桿後派12%年息之債基 年收息240,000
600萬共產年息490,000。月收入過40k。直債是有保本性的。
收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排
諗[email protected] J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
![諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)](https://homebloggerhk.s3.ap-southeast-1.amazonaws.com/wp-content/uploads/2021/03/16120243/lunsir-101-newtext.png "諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)")
第一至三堂 (網上修讀)
選取直債之步驟、近日值得買的直債評論
那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨?
怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息
本網提及的債基疊增年10%的收息方案
2020年3月大跌市之後投資債券手法及看法
直債或債基去出入賺價點做?
第四至七堂 (網上修讀)
股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!
比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?
經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費
認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實
公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人?
槓桿水平的適當安排及正確買入機制
點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?
精選最值得買的保費融資計劃
10%-15%年息ETN大解構
第八至九堂 (網課教授入市策略)
實例解說買債必知點
獨家市評為您剖析當時市況及入市策略
完成方案的金融機構介紹
第一至七堂的重點內容重溫
即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案)
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第一課：直債基本及價格升跌因素
第二課：直債進階買賣心得
第三課：債基及槓桿方法
第四課：債基比較及由本金取支取利息研究
第五課：直債選擇法門
第六課：保費融資法門
第七課：ELN收息及直債槓桿法門
第八堂：即市策略及發問 真人實體班：2022-08-06(六)14:00-16:00
第九堂：有問有答及發問 真人實體班：2022-08-13(六)14:00-16:00
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上課地點：網上（如之後補真人堂地點在尖沙咀）
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< 課程內容 >
如果只得30-40萬HKD，點做債基槓桿呢?
香港開戶、可在香港派人處理，而在新加坡設立的債基/直債投資戶口
不利用英資或美資銀行，利用港資機構分配另一部份債基
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容
債基年收息15、20%! 每次利用不同債基介紹
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程、佢地唔係銀行做可予客觀資訊
按揭、買樓、裝修、保險、海外樓、律師、會計網絡盡在收息103
可加入諗SIR討論群
*15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
*討論群有市評為你課後持續跟進債基/直債出入市場時機
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TEDP72 第一課:2022-07-02(六)14:00-16:00
TEDP72 第二課:2022-07-09(六)14:00-16:00
上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用:$3280
(重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)
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第一至三堂 (可網上修讀)
好區份與差區份點評
數據化解釋一區之好壞
置業是單幢樓定屋苑樓好?
解構間格、海景與樓價的關係借貸需知
「我應否買樓？」當然有數得計，但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方
解拆坊間一些平價而又做唔到按揭既樓之圈套
第四至六堂 (可網上修讀)
睇樓需知
睇樓步驟，找出漏水或無得救的地方
有步驟有經驗，唔使搞到買左先黎後悔
識睇樓，打後裝修錢都慳返十萬八萬
查冊及買賣需知:
如何從查冊認清業主是否擁有全份業權?
買賣合約內買家的權益
如何從查冊得知是否有人隱瞞僭建(開始投資單幢樓必讀)
半契樓、避免買入凶宅的討論
解拆坊間一些偷訂個案之圈套
第七堂(真人咨詢課)
講解現時筍盤及因學生個人而制定買樓方案, 諗sir Q&A
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援，成村人既network陪你攪掂佢!
與資深助教去做consultation，2021年月月都有幫學生買到合心水既樓
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第七堂(可網上修讀)
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**諗Sir買樓001課程 即付即可網上學習第一及二堂**
買樓001課程安排：
(為配合新政策、現時買樓001可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
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第一課：買樓程序與權益
第二課：按揭要旨(上)
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第四課：睇樓心得
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第七課：2022-07-23(六)14:00-16:00(第7堂)
第七課為真人班及網上重溫班。同學可以在香港或海外網上參與網上直播
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原價: $5888(已包上述七堂)
目前優惠費用: $3188(早鳥價附送powerteam服務,收滿即停)
買樓001課程安排：
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第一課：買樓程序與權益
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（*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001，已有樓再想收租003）
第一堂 (可網上修讀)
– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
-零收入都可產出借貸力法門
– 如何將自己間樓加按爆八-九成?B. 高成數按揭上會出租
– 風險如何及點去規範風險
– 除左要張水電煤之外，其實仲要留意既5、6件事
– 出面既人又點做去令件事順一點?
第二堂 (可網上修讀)
C. 買樓收租精明作法
– 租約點簽先保障業主?
– 租霸只能用封租解決?
– 九成上會唔報清出租用途之利與弊
D. 學生宿舍/套房做法
– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
-套房收租同一般買樓收租之差異
-套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
第三堂 (可網上修讀)
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
第一堂 (可網上修讀)
A. 進階按揭及借貸運用
– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
-零收入都可產出借貸力法門
– 如何將自己間樓加按爆八-九成?
B. 高成數按揭上會出租
– 風險如何及點去規範風險
– 除左要張水電煤之外，其實仲要留意既5、6件事
– 出面既人又點做去令件事順一點?
第二堂 (可網上修讀)
C. 買樓收租精明作法
– 租約點簽先保障業主?
– 租霸只能用封租解決?
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D. 學生宿舍/套房做法
– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
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第三堂 (可網上修讀)
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買樓003課程安排：
（*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001，已有樓再想收租003）
(為配合新政策、現時買樓003可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：網上課程 (付款後可網上睇片)
第二課：網上課程 (付款後可網上睇片)
第三課：2022-07-16(六)14:00-16:00 真人班。諗sir及助教會比當時筍盤大家及個別傾傾佢點先買到
*如7月16日不能到歡迎2022年隨後班次補真人堂
上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $3000(已包上述三堂)
買樓003課程安排：
（*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001，已有樓再想收租003）
(為配合新政策、現時買樓003可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：網上課程 (付款後可網上睇片)
第二課：網上課程 (付款後可網上睇片)
第三課：2022-07-16(六)14:00-16:00 真人班。諗sir及助教會比當時筍盤大家及個別傾傾佢點先買到
*如7月16日不能到歡迎2022年隨後班次補真人堂
上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $3000(已包上述三堂)
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