近排想換樓有事情請教
剛剛看到諗上5月19號在經濟一週的文章,想請教換樓及買直債的決擇,本人和太太並沒有孩子,居住深井碧堤半島一座中層?單位還有按揭430萬及擁有一車位在碧堤半島沒有按揭,我57歲月入三萬五, 我太太56歲月入十萬, 所有現金600萬
近日政府放寬按揭波叔 Plan, 有以下想法
想法1. 買多一個青龍頭豪景花園廿四座全海景低層B單位實用面積1380尺,開價1450萬樓齡35年
想法2 : 賣掉碧堤半島現居單位,買入濠景花園
想法4 : 好像阿Sir 推介,買荃灣西洋樓投資收租
想法3 : 不買豪景繼續居住碧堤半島,將現金或加按買直債
首先如果你購入一個樓齡35年的單位佢嘅升值潛力將會有所限制
還有一問題我們現居單位是兩個人名, 有什麼好方法拆名?
現時嘅做法係先讓太太甩咗個按揭用太太名上會會可以借得多啲
但留意由於年齡所限基本上按揭都未能借足30年
請問 如果 不拆名 做直債是否很麻煩?
若暫時不買另一層新樓,是否都應該先將太太的名 甩掉 ,為將來 買新樓作好準備?
謝謝
answer:
講到豪景，真真唔易租出，呎價係平但預升幅落後大市。下圖顯下5年累升8.9%
如餘生無所求，買豪景依山看海可以。但讀者正考慮積極拆名為退休生活部署，近既話買荃灣西一些稀有性高既單位好一點。既然沒小朋友，諗sir認為租樓都無妨，反正用易租既樓之租金，補貼租新樓，管理費業主出仲有全新傢俱用，對租客而言租新樓真係抵到爛。
或者轉到外國生活，你係香港間樓都係低稅投資，津貼外國生活易，而掉轉就難。至於按揭最長做(70-樓齡)，即係超40年既樓你預攤唔到30年還，供款上升令現金流產出減少，令投資客「計唔掂數」，加上業主漸年老唔想再換，屋苑整體成交量及低抵押性令呎價跑輸。
買洋樓收租要有人脈才掂，例如你錯師傅劏到間屋唔合要求，經紀睇到只會笑而不語，見到人地租到而自己放極都冇人要，之前心血就白費。另外拆名不少人問，律師都唔積極回應，始終唔係「賺錢項目」，我地powerteam都係比了成堆買樓成交生意予幾間律師樓做，佢地先肯招呼埋一些經我們轉介的‵拆名「豬頭骨生意」。
講返讀者，夫婦關係就可相互轉業權，這些坊間都有提。不過相信律師更唔會公開同你講點轉先慳稅啦。建議讀者可先成就「兩樓一份債」，令自己被動收入有返5-6萬，提早贖回人生「隨便打工」，其他野就易諗好多啦。
讀者及太太借貸力(100k+35k)/10000*50%*2.59 ~ 1748萬。加按碧堤，自住樓可按至6成，估計多獲200-300萬現金。然後夾埋自己600萬cash，共800萬可抽其中80萬做首期再於別處買樓，買到好似我地上圖powerteam客戶咁收樓後一天就租到比好租客，說明單位稀有性選對，然後餘600-700萬現金參考我的收息倉，投入予收息101有授之6%獅子直債、又或約6.5%年息的發展商直債，加埋槓桿後派12%年息之債基，當600萬平均入手於此三項，利息產出為
200萬*6%獅子直債 年收息120,000
200萬*6.5%發展商直債 年收息130,000
200萬*槓桿後派12%年息之債基 年收息240,000
600萬共產年息490,000。月收入過40k。直債是有保本性的。
股債收息104班(全新內容)
全新內容共6小時課程(內容全面更新)
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
第一堂: 直債基本網課(1小時)
直債買入基本需知
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
第二堂: 債基基本網課(1小時)
債基買入基本必知
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
第三堂真人班 (2小時)
現今市況下應選的債基種類
債基槓桿及操作年息15%心得分享
價格將升的直債之特點
外幣直債30萬/80萬/160萬可買什麼?
第四堂真人班 (2小時)
股市出入市系統的原理及方法
債基出入市系統的原理及方法
30萬之下收息可以做什麼?
助教講解實戰做法
英國新加坡環球資產儲存組合的方法及人脈支援
附有助教面接咨詢
*範圍共11項*:
直債買賣手續
債基買賣手續
簡介債券紅綠燈系統
槓桿的原理及手續
外幣槓桿的原理及手續
判定債基升跌法門
保費融資計劃比較
手上保單去留查詢
現有債基及直債執倉
離岸資產儲存(如英國、新加坡)為你開路及人脈網絡
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
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諗Sir 股債收息104班(全新內容)課程安排：
第一、二堂網課付款後可開始
第三堂真人班：2025年7月19日(六)14:30-16:30
第四堂真人班：2025年7月26日(六)14:30-16:30
*股債收息104班(全新內容)的第3及4堂只設實體真人課，
** 限時優惠：完成課程者即送助教咨詢服務
上課地點：尖沙咀
目前費用: $2990 (已包上述四堂、助教面接咨詢、諗Sir股票篩選系統)
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諗Sir 買樓 PowerTeam 服務
價格: HK$2888元付款後有Advisor即同你傾搵樓、換樓、按揭上會執靚盤數、高成數收租、 一手樓買賣應有策略(下列列舉18項咨詢方向例子)、於服務期內更可參加諗sir主持的PowerTeam荼聚、與諗sir及advisor面接傾下你的情況。買樓期間手把手一齊睇樓更有律師、租務上人脈網絡介紹。經驗、秘訣、人脈、度身規劃一次過比哂你!
服務期限: 24個月
*實證: 大量實證港房買賣已超400宗。見小紅書/BUYHOUSE.COM.HK有低水買入實證
Powerteam單月1.1億(2023/5月)、8000萬(2023/6月)、9000萬(2023/7月)。成交均已在香港政府田土廳報備
報名步驟: 可以 whatsapp 
63832145 或 wechat (下方有qr code掃一掃)我們。或可在whatsapp/wechat讓我們初步了解你的買樓/賣樓要求。
1.咨詢避免第一次買樓常見犯錯事項
2.咨詢經常蝕讓的上車盤特徵
3.咨詢選擇哪區置業客觀咨詢(我地18區都做到，會談及避免區份)
4.摸貨操作及提供盤源
5.公司名買樓省稅及執行網絡
6.買樓或換樓詳細流程跟進及好朋友律師轉介
7.如何令到你的單位吸引經紀必帶客睇
8.如何透過拉高估價讓你單位越來越值錢
9.裝修妙法讓你單位更貴價摸出或更值錢
10. 一手樓按揭上會及即場揀選對你有利的付款計劃
11. 資深及細心一手樓驗樓服務轉介
12.按揭上會執靚盤數問題及好朋友銀行轉介
13.為港漂解說值得買入的二手港房類別，不主推一手新盤
14.向港漂解說小紅書講錯港房的10大點
15.居屋買前全套咨詢(居屋專家幫到你!)
16.幫借貸力好「爛料」嘅人重組借貸(之前有個案破過產都做到)
17.高成數上會經歷及全方位咨詢
18.學生宿舍與套房提升租值65%至100%
諗sir資歷: 公司成立於2013年、工作經驗跨銀行、證券、地產。提供一站式理財指導。
►諗sir於TVB安樂蝸電視節目受訪片段(每星期六) https://bit.ly/3bDcgBz
►諗sir於ViuTV受訪片段(每星期三) https://bit.ly/35pBssM
►諗sir於NowTV受訪片段(隔星期一) https://bit.ly/3scm3pA
團隊資歷
*Powerteam單月1.08億(2022/8月)、8000萬(2022/9)、8000萬(2022/10)。成交均已在香港政府田土廳報備
參與服務請whatsapp 63832145 註明「買樓POWERTEAM」查詢
英國樓市服務一年 (隔住八千幾里幫緊你!)
價格: $3888
包括: 會有當地人(職講廣東話/國語)先同你傾談咨詢，真正居於英國及做開投資英國樓既人幫你
*直入當時樓市網絡，提供英國樓市筍盤(總4個)
*數據式為你提出合居住治安好又或有投資價值的樓盤
*同時轉介英國有用的MORTGAGE BROKER、會計、律師、順利一站式完成
*一個好的會計應幫你省去不少稅務煩惱
*英國的裝修留意點及師傅轉介
*服務提供者為諗sir舊生Ada，現已居於英國牛津及開立專頁「香港媽咪在英國」
欲查詢服務請whatsapp 63832145 註明「英國樓POWERTEAM」
諗Sir 買樓 PowerTeam 服務
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下次 PowerTeam荼聚: 2023年8月30日19:30-21:00於尖沙咀
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1.咨詢避免第一次買樓常見犯錯事項
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4.跨區跨網找尋筍盤及傾個靚價
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英國樓市服務一年 (隔住八千幾里幫緊你!)
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諗Sir 樓市永續收入班
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
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諗Sir 真人授課
第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
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第二堂 (三小時)
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買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
樓市永續收入班 (PBA7) 安排：
第一課真人: 2025年09月13日(六) 14:30-16:30
第二課真人: 2025年09月20日(六) 14:00-17:00
第三課真人: 2025年09月27日(六) 14:30-16:30
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $4280
樓市永續收入班 (PBA7) 安排：
第一課真人: 2025年09月13日(六) 14:30-16:30
第二課真人: 2025年09月20日(六) 14:00-17:00
第三課真人: 2025年09月27日(六) 14:30-16:30
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $4280
**諗Sir【買樓收租課程】**
高成數按揭上會出租
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
買樓收租精明作法
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
學生宿舍/套房做法
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
真人課
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
高成數按揭上會出租
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真人課
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)(網上重溫)：
（*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。）
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：錄製網課(已沒有真人班)
上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000
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(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
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．當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則】
．報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格】
． 缺席課程的學員，可 【申請補課 】( 免費課程除外)，一律安排於下一期上課
． 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知
．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–