發覺下屬竟比上司更有錢! 打工點先準確做到皇帝? #2552

諗sir，您好！

本人30歲未婚，月入6萬，收入穩定。
儲蓄約200萬，每月可儲約3.5萬。

本人未買過樓，現計劃首次置業，預算約800餘萬，準備將來結婚之用。現想請教諗sir：

1) 我應該如何分配手上現金( 200萬 )作首期?
2) 按揭方面，宜用多少借貸力買樓?
3) 區份方面，現考慮荃灣或元朗大型屋苑的兩房單位。 請問諗sir 認為哪些屋苑值得選擇？

我多年來只懂純粹儲蓄，結果存款不斷受通脹蠶食，現醒覺應及早置業和適當投資，上司靠宿舍自己無買樓，人到中年發覺手上資產不多，提醒我勿走回頭路。請問諗sir對此有什麼建議或有什麼需要注意呢？謝謝諗Sir指教！

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ANSWER:

實唔少人發覺下屬竟比自己有錢，主因都係下屬有樓揸手利用資產膨漲，「賺錢」竟快過上司。努力工作係可敬，不過政府都有佢心思，把錢印多每天蠶食你銀紙內含值。因此學生發現存款不斷受通脹蠶食，需適當投資。

那什麼叫適當投資?

讀者單人計，6萬月入最多可借 60000/10000*50%*2.59 ~ 770萬。利用借貸力八成去買樓，為適當投資。即買770*80%+200首期 ~816萬住宅可以。買多過816萬就開始不適當。

另外買樓付20%首期令你遇上跌市具一定防守能力，1997年金融風險香港樓先跌20%，之後反彈再用2年跌多20%。因此你付了20%首期表示第一波跌浪來臨你的樓價仍在借貸金額之上。萬一有下波跌浪，當中都有成3-4年你去儲，大機會有資金應付一跌再跌的跌市。

留意如樓市跌80%, 90%，咁真係乜人都應付不了。不過絕不要因此完全不作為，過去就是有人將錢全存銀行，是買理財產品輸了，就是被政府印走你銀紙內含值。現時情況唔係乜做就唔使輸，另外情況亦沒1997年咁兇險。那是真的是「全民皆炒」，諗SIR見證當時大人炒樓，有得摸貨幾間樓係手，不過就唔預上身既。小朋友就炒閃卡，同埋老師上堂就偷偷望股票機。所以再發生一次樓市大跌機會微。

討論完什麼是適當? 亦答了讀者用約160萬首期買800萬樓有一定安全系數，如家底更厚例如父母幫可更進取。要講講區份，先講買樓最緊要開則屬稀有，例如有些區主打兩房，你hold間三房當然有著數。反之經紀一向唔想比稀有貨你，行內佢地叫「射死個客」，實情為如客人真的鐘情了稀有盤，咁如果排冇呢類盤出咪有排都做唔到生意?

開則>屋苑>區份>經濟大環境

就好似近月又有專家出黎話加息會令樓價頂唔順? 咁其實2012年仲多專家出黎講，而諗sir決定唔做紙上專家啦，我真係有間地產自己養同事去睇樓市。

對於元朗，見柏瓏開則大部份是開放廚，主因元朗就是多梗廚兩房。元朗yoho就好少開獨立屋，因為同區勁多村屋。反而最稀有是屋苑大單位，我地單前買樓POWERTEAM成左間約1500萬低估價接近100個的MIDTOWN大單位。明白讀者預算唔係1500萬樓，所以佢既budget反而去荃灣好搵些。不妨由荃灣搵兩房開始。

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