80萬投入14k月正現金流  買樓原來可以玩咁大! #2548

你好 諗 sir, 巳 like 及 subscribe, 已睇多月, 多謝你專業同真誠的分享。

本人

40 歲月入 6 萬, 另每年 bonus 大概 12 萬,

手上現金 300 萬

 未有樓在手 

想請問

1)如律師加我名去親友樓立長命契，我宜家想買樓, 我仍算首置?

2) 我買1000萬樓， 可以9 成上車 加 不用比 30% SSD 稅？

3) 請問申請按揭時,般係計我每月收入 6 萬既一半 定 每月收入 6 萬加bonus除12既一半？

4) 我母親巳70 歲可否用她名加我做擔保?

謝謝 諗sir , 麻煩你。

ANSWER:

不要說主動加名落樓契，就當是遺產由親人被動給予物業你，你再買樓都要比DSD，即已有住宅者再買入住宅，需付高的15%印花稅。除非，你是親屬之間的物業轉讓，那不用付15%，只需按舊稅制付較低的印花稅。

當然，舊制印花稅1000萬樓成4%，2000萬樓8%，故先戴頭盔，諗sir自己都係租間好些少既屋住，自己再揸舊樓收租，我自己咁行最happy!

好似9號我新租客搬入，係個看更阿姐，我呢間房兩面窗，是4間房之中唯一一間有兩面窗，我開價貴些少，$5500，而佢還$5200，都預左，就咁deal。其實租劏房既人都係手停口停，你要佢唔返工去同你攪事，佢無咁既時間。不過小便宜佢地總愛貪，佢講電費我收幾錢一度我唔理佢，佢話隻窗有少少難打開，我叫經紀一陣陪佢上去噴w-40，然後順口叫經紀在租約加入萬一收到政府維修令點應對之條文。

愛貪小便宜而知識平時唔學好，睇唔通條文，就係租劏房其中一類人既特質。我當然唔可以話全部，有些人我見過確實係慘，自己生性但阿哥爛賭。只好說你條命影響你人生5成，但你總可改善自己而把握好運時，做好番另外5成。劏房學其實好斯文，只係一些看似細微的壞性格每天影響著，日積月累而令佢地向下沉。

但點都好，租客同我是互利的，絕不要看不起人。佢而家既困境是因緣合而成，而你對佢唔好就是佈下惡因，終自受惡果。我呢間屋4間房，9年前買買入時203萬左右，四間房收租由4300-5300，夾埋一個月約收2萬租而管理費只幾百銀。到今天收租已近200萬(24萬*8年)，足見提高租金回報再累上時間威力係點。

就當我當初付了30%首期上會，付出只60萬，裝修間房用左20萬，而月供200*70%/259 ~ $5400。計埋管理費我呢間屋仍產出20000-6000 ~ 14k月正現金流。頭一年我裝份錢已回本，抵比! 你可複製此模式，其實比80萬*2次，即160萬，就可產14k*2 ~ 28k正現金流，即比160萬就夠你租九龍三房了!

當然你想:「而家d樓都升左唔少…」確實我200萬買既樓而家都600萬啦。用而家條數，當你買得精些550萬用劏房/學生宿舍收租，比4成首期唔經hkmc上會，即220萬，月供(550-220)/259 = 12.7k。計埋雜費你收租後仍有7千正現金流產出，當你而家35歲呢5年既可享7k正現金流你更可提早將部份按揭歸還，呢間樓一旦供滿你就有20k正現金流，用20k補些多10k可以租成1500萬既樓啦。再唔係你攪多間黎收租咪有成40k正現金流啦。

由此可見，用舊樓收租去津點自己租新樓，淨係睇住新樓業主要比成$5/呎管理費，你已賺不少~

最後答答讀者既bonus，如果糧單有寫底薪及bonus分別幾多，加上有稅單證明，bonus大機會可計足! 而年老者做擔保作用不大。買樓確實需要經驗及人脈網絡，我地買樓POWERTEAM服務就係呢處幫你手~

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諗[email protected] J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

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第一至三堂 (可網上修讀)

選區需知
好區份與差區份點評
數據化解釋一區之好壞
置業是單幢樓定屋苑樓好?
解構間格、海景與樓價的關係借貸需知
「我應否買樓？」當然有數得計，但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方
解拆坊間一些平價而又做唔到按揭既樓之圈套

第四至六堂 (可網上修讀)

睇樓需知
睇樓步驟，找出漏水或無得救的地方
有步驟有經驗，唔使搞到買左先黎後悔
識睇樓，打後裝修錢都慳返十萬八萬

查冊及買賣需知:
如何從查冊認清業主是否擁有全份業權?
買賣合約內買家的權益
如何從查冊得知是否有人隱瞞僭建(開始投資單幢樓必讀)
半契樓、避免買入凶宅的討論
解拆坊間一些偷訂個案之圈套

第七堂(真人咨詢課)

講解現時筍盤及因學生個人而制定買樓方案, 諗sir Q&A
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援，成村人既network陪你攪掂佢!
與資深助教去做consultation，2021年月月都有幫學生買到合心水既樓

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（*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001，已有樓再想收租003）

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．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–

第一至三堂 (網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

2020年3月大跌市之後投資債券手法及看法

直債或債基去出入賺價點做?

第四至七堂 (網上修讀)

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?

經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

精選最值得買的保費融資計劃

10%-15%年息ETN大解構

第八至九堂 (網課教授入市策略)

實例解說買債必知點

獨家市評為您剖析當時市況及入市策略

完成方案的金融機構介紹

第一至七堂的重點內容重溫

即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案)

第一至三堂 (網上修讀)

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※只接受修畢「收息101」的學員報名，本課程不對外開放！※