自住樓700萬、29歲月入5萬、應否換樓? #2546

你好 諗sir

小弟有事想請教，感謝你幫忙

本人今年29歲

太太同年

大家年收入約$60萬，有上落

二人儲蓄約$100萬。

物業

自住中西區單幢39年兩房，$700萬，我名，欠400萬

問題:

如何換樓有法? 目標係想轉港島或九龍400尺 20年內 1000-1200萬

我有諗過等自住樓再升先換，但咁樣唔知等到幾時?

定是第2間屋收租博升，然後兩間一齊賣去換樓?

又或有否更好的方案可以指導我?

祝身體健康，生意興隆!

——

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answer:

讀者收入不俗，29歲結左婚買埋樓，對有些人而言人生/理財進度算唔錯。當然人生無話點做先最好，唔結婚有好亦有野煩，最緊要平時廣佈善恩為己為人始好果。

買樓就係為左換樓，故本文考慮適合大部份想上流越住越好既人。為了省SSD，換走舊樓必須買入夠三年，否則要付SSD 5%-30%不等。舊樓單幢好似讀者呢類，難賣出既。因為單幢樓既無名氣、比較唔似大屋苑咁易同埋管理質素不一，經紀唔太想SELL，令成交數都少。

至於39年樓表示樓夠40年後做唔到30年按揭上會，因按揭最盡年期是70減樓齡，平時按揭鬆時都頂多75減，按揭做唔到30年令租務回報下降投資性減少，又少一批客。不少人是第一間樓買得唔好，要換時又唔捨得被壓價(見下圖)，最尾成世無換，錯失樓市升浪及改善環境機會，最慘係老時無利用換樓+槓桿去儲樓致富，因此買樓每步要有技巧想清楚，呢個一次隨時等於你幾年年薪既問題，大家緊記。

換樓之路1: 加按

自住樓加按六成，新的波叔PLAN是指新購物業，所以若你加按樓而唔係新購，波叔PLAN唔可以幫你間樓按多些錢出黎。讀者情況是可按700萬*60%-400 = 140萬。加埋原有現金有140+100 = 240萬現金比佢換樓。

換樓之路2: 賣完再買

當然唔加按，可將原本樓就咁賣，讀者個案可套700-400 = 300萬現金，令佢夠300+100 =  400萬現金買下間樓新造上會。

那一條路? 要睇自己手上幅牌係點，然後決策點出。如果辛勤打工仔收入不似將大爆發，儲舊時常在200萬內徘徊，認清自己，儲樓「只入不出」較上算。買樓最利就是利用其低成本槓桿，試問一個打工仔唔靠買樓點槓桿成千萬資產出黎? 然後等樓市升讓自己過百萬咁賺? 另一方面通賬會令月供樓的負責越供越輕鬆。雖供樓金額會因加息而些微埋加，不過放心拉長時間睇，2022年供的15K，2032年買到既野只會更少。所以供樓拉長供先係贏，只要你認為美金會因持續印鈔而內含值下跌，「爭錢」真係有好處。

展延思考: 年金按月定額出糧比年十幾廿年，又是否無憂呢?

如果你係月入過十萬儲到又超過四成，老婆又係搵到下個type，賣走舊樓激進的入件靚貨係好! 或者原本舊自住樓升得唔少，令你打住工都可以成為有錢人，即係間樓淨額贏400萬以上，那賣走舊樓直買下間係正路。

抱歉讀者實力剛介乎上述兩者之間，如果佢賣樓返到500萬，其本上我會叫佢行「路2」。至於人工佢距離行到「路2」仲有段距離，但29歲做到此效果已算不錯，這亦是單向式解答問題的壞處，未能因應我需知的了解發問者情況。

由於答得你問題都有想你好的意願，若讀者想進取及在人生行前幾步，那就4賣樓然後返400萬共資金，同太太每人買一間樓吧，九成上會。至於高成數上會點規範好出租風險? 見買樓003課程。

最後談時機，上星期收息101課有學生即場問「現在是否做xxx的時機?」，諗sir答案是你未齊兩間樓加上些少錢收息，有1萬月被動收入，未做好上述步驟，談時機確實太早。

可能你聽過人講:「投資最緊要看時機。」誠然資金越雄厚者，投資越要看時機。但如你連最基本的被動收入都未做好，一旦投資看錯時機而輸下去，多數人輸唔起(但絕唔敢講你輸唔起的)。所以: 趁後生努力做好基本被動收入> 打好地基 > 承擔好投資不利下的downside > 那才去看時機。

投資之前，必先了解一旦進程不順而面對之downside，自己是否有辦法補鑊。投資市場是人人都可下注，沒有穩贏。正如普丁大帝，可能佢係發軍去烏克蘭打仗之前，都未計好downside。

—

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諗[email protected] J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

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第一至三堂 (可網上修讀)

選區需知
好區份與差區份點評
數據化解釋一區之好壞
置業是單幢樓定屋苑樓好?
解構間格、海景與樓價的關係借貸需知
「我應否買樓？」當然有數得計，但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方
解拆坊間一些平價而又做唔到按揭既樓之圈套

第四至六堂 (可網上修讀)

睇樓需知
睇樓步驟，找出漏水或無得救的地方
有步驟有經驗，唔使搞到買左先黎後悔
識睇樓，打後裝修錢都慳返十萬八萬

查冊及買賣需知:
如何從查冊認清業主是否擁有全份業權?
買賣合約內買家的權益
如何從查冊得知是否有人隱瞞僭建(開始投資單幢樓必讀)
半契樓、避免買入凶宅的討論
解拆坊間一些偷訂個案之圈套

第七堂(真人咨詢課)

講解現時筍盤及因學生個人而制定買樓方案, 諗sir Q&A
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援，成村人既network陪你攪掂佢!
與資深助教去做consultation，2021年月月都有幫學生買到合心水既樓

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解構間格、海景與樓價的關係

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「我應否買樓？」當然有數得計，但究竟如何計算
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第一至三堂 (網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

2020年3月大跌市之後投資債券手法及看法

直債或債基去出入賺價點做?

第四至七堂 (網上修讀)

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?

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認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

精選最值得買的保費融資計劃

10%-15%年息ETN大解構

第八至九堂 (網課教授入市策略)

實例解說買債必知點

獨家市評為您剖析當時市況及入市策略

完成方案的金融機構介紹

第一至七堂的重點內容重溫

即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案)

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