自住樓700萬、29歲月入5萬、應否換樓? #2546

你好 諗sir

小弟有事想請教,感謝你幫忙

 

本人今年29歲

太太同年

大家年收入約$60萬,有上落

二人儲蓄約$100萬。

 

物業

自住中西區單幢39年兩房,$700萬,我名,欠400萬

 

問題:

如何換樓有法? 目標係想轉港島或九龍400尺 20年內 1000-1200萬

我有諗過等自住樓再升先換,但咁樣唔知等到幾時?

 

定是第2間屋收租博升,然後兩間一齊賣去換樓?

又或有否更好的方案可以指導我?

祝身體健康,生意興隆!

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answer:

讀者收入不俗,29歲結左婚買埋樓,對有些人而言人生/理財進度算唔錯。當然人生無話點做先最好,唔結婚有好亦有野煩,最緊要平時廣佈善恩為己為人始好果。

 

買樓就係為左換樓,故本文考慮適合大部份想上流越住越好既人。為了省SSD,換走舊樓必須買入夠三年,否則要付SSD 5%-30%不等。舊樓單幢好似讀者呢類,難賣出既。因為單幢樓既無名氣、比較唔似大屋苑咁易同埋管理質素不一,經紀唔太想SELL,令成交數都少。

 

至於39年樓表示樓夠40年後做唔到30年按揭上會,因按揭最盡年期是70減樓齡,平時按揭鬆時都頂多75減,按揭做唔到30年令租務回報下降投資性減少,又少一批客。不少人是第一間樓買得唔好,要換時又唔捨得被壓價(見下圖),最尾成世無換,錯失樓市升浪及改善環境機會,最慘係老時無利用換樓+槓桿去儲樓致富,因此買樓每步要有技巧想清楚,呢個一次隨時等於你幾年年薪既問題,大家緊記。

 

換樓之路1: 加按

自住樓加按六成,新的波叔PLAN是指新購物業,所以若你加按樓而唔係新購,波叔PLAN唔可以幫你間樓按多些錢出黎。讀者情況是可按700萬*60%-400 = 140萬。加埋原有現金有140+100 = 240萬現金比佢換樓。

 

換樓之路2: 賣完再買

當然唔加按,可將原本樓就咁賣,讀者個案可套700-400 = 300萬現金,令佢夠300+100 =  400萬現金買下間樓新造上會。

 

那一條路? 要睇自己手上幅牌係點,然後決策點出。如果辛勤打工仔收入不似將大爆發,儲舊時常在200萬內徘徊,認清自己,儲樓「只入不出」較上算。買樓最利就是利用其低成本槓桿,試問一個打工仔唔靠買樓點槓桿成千萬資產出黎? 然後等樓市升讓自己過百萬咁賺? 另一方面通賬會令月供樓的負責越供越輕鬆。雖供樓金額會因加息而些微埋加,不過放心拉長時間睇,2022年供的15K,2032年買到既野只會更少。所以供樓拉長供先係贏,只要你認為美金會因持續印鈔而內含值下跌,「爭錢」真係有好處。

 

展延思考: 年金按月定額出糧比年十幾廿年,又是否無憂呢?

 

如果你係月入過十萬儲到又超過四成,老婆又係搵到下個type,賣走舊樓激進的入件靚貨係好! 或者原本舊自住樓升得唔少,令你打住工都可以成為有錢人,即係間樓淨額贏400萬以上,那賣走舊樓直買下間係正路。

抱歉讀者實力剛介乎上述兩者之間,如果佢賣樓返到500萬,其本上我會叫佢行「路2」。至於人工佢距離行到「路2」仲有段距離,但29歲做到此效果已算不錯,這亦是單向式解答問題的壞處,未能因應我需知的了解發問者情況。

 

由於答得你問題都有想你好的意願,若讀者想進取及在人生行前幾步,那就4賣樓然後返400萬共資金,同太太每人買一間樓吧,九成上會。至於高成數上會點規範好出租風險? 見買樓003課程。

 

最後談時機,上星期收息101課有學生即場問「現在是否做xxx的時機?」,諗sir答案是你未齊兩間樓加上些少錢收息,有1萬月被動收入,未做好上述步驟,談時機確實太早。

 

可能你聽過人講:「投資最緊要看時機。」誠然資金越雄厚者,投資越要看時機。但如你連最基本的被動收入都未做好,一旦投資看錯時機而輸下去,多數人輸唔起(但絕唔敢講你輸唔起的)。所以: 趁後生努力做好基本被動收入> 打好地基 > 承擔好投資不利下的downside > 那才去看時機。

 

投資之前,必先了解一旦進程不順而面對之downside,自己是否有辦法補鑊。投資市場是人人都可下注,沒有穩贏。正如普丁大帝,可能佢係發軍去烏克蘭打仗之前,都未計好downside。

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買樓法律疑難
(例: 缺契、改建、我見過好同一般律師樓之分別)
一些平賣既樓宇類型及當中伏位
新盤(一手樓)選取技巧及睇水位分享
樓市走勢獨家剖析
講解現時筍盤及因學生個人而制定買樓方案, 諗sir Q&A
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與資深助教去做consultation,2021-2022年POWERTEAM共買賣成交宗數超300單

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第二課: 買樓如何避免中伏?
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買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
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九成上會唔報清出租用途之利與弊
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學生宿舍/套房做法

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套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
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漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項

真人課

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
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第二課:兇宅漏水樓與租客處理 (網上影片)
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第五課(真人課):2022-11-29(二)19:15-21:15
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收息101(TEDV92)課程安排:
*第一至六課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物
第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2022-11-19(六)14:00-16:00
第八堂:有問有答及發問 真人實體班:2022-11-26(六)14:00-16:00
*報讀是次班次可以在2022年隨後班次補一次真人堂(第七及八堂)

#本班次報名附送powerteam收息咨詢教學共三項,同學可選擇約助教見面談1/直債、2/債基及3/保險教學咨詢,為時在60-120分鐘之間。
上課地點:網上(如之後補真人堂地點在尖沙咀)
目前費用: $4900(已包上述八堂)

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第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2022-11-19(六)14:00-16:00
第八堂:有問有答及發問 真人實體班:2022-11-26(六)14:00-16:00
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上課地點:網上(如之後補真人堂地點在尖沙咀)
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※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※

< 課程內容 >

如果只得30-40萬HKD,點做債基槓桿呢?

香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資戶口

不利用英資或美資銀行,利用港資機構分配另一部份債基

諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

債基年收息15、20%! 每次利用不同債基介紹

諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出

諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程、佢地唔係銀行做可予客觀資訊
按揭、買樓、裝修、保險、海外樓、律師、會計網絡盡在收息103

可加入諗SIR討論群

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TEDP74 第一課:2022-12-03(六)14:00-15:30
TEDP74 第二課:2022-12-10(六)14:00-15:30

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用:$3280
(重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)

TEDP74 第一課:2022-12-03(六)14:00-15:30
TEDP74 第二課:2022-12-10(六)14:00-15:30

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用:$3280
(重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)

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