自住樓700萬、29歲月入5萬、應否換樓? #2546

你好 諗sir

小弟有事想請教，感謝你幫忙

 

本人今年29歲

太太同年

大家年收入約$60萬，有上落

二人儲蓄約$100萬。

 

物業

自住中西區單幢39年兩房，$700萬，我名，欠400萬

 

問題:

如何換樓有法? 目標係想轉港島或九龍400尺 20年內 1000-1200萬

我有諗過等自住樓再升先換，但咁樣唔知等到幾時?

 

定是第2間屋收租博升，然後兩間一齊賣去換樓?

又或有否更好的方案可以指導我?

祝身體健康，生意興隆!

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answer:

讀者收入不俗，29歲結左婚買埋樓，對有些人而言人生/理財進度算唔錯。當然人生無話點做先最好，唔結婚有好亦有野煩，最緊要平時廣佈善恩為己為人始好果。

 

買樓就係為左換樓，故本文考慮適合大部份想上流越住越好既人。為了省SSD，換走舊樓必須買入夠三年，否則要付SSD 5%-30%不等。舊樓單幢好似讀者呢類，難賣出既。因為單幢樓既無名氣、比較唔似大屋苑咁易同埋管理質素不一，經紀唔太想SELL，令成交數都少。

 

至於39年樓表示樓夠40年後做唔到30年按揭上會，因按揭最盡年期是70減樓齡，平時按揭鬆時都頂多75減，按揭做唔到30年令租務回報下降投資性減少，又少一批客。不少人是第一間樓買得唔好，要換時又唔捨得被壓價(見下圖)，最尾成世無換，錯失樓市升浪及改善環境機會，最慘係老時無利用換樓+槓桿去儲樓致富，因此買樓每步要有技巧想清楚，呢個一次隨時等於你幾年年薪既問題，大家緊記。

 

換樓之路1: 加按

自住樓加按六成，新的波叔PLAN是指新購物業，所以若你加按樓而唔係新購，波叔PLAN唔可以幫你間樓按多些錢出黎。讀者情況是可按700萬*60%-400 = 140萬。加埋原有現金有140+100 = 240萬現金比佢換樓。

 

換樓之路2: 賣完再買

當然唔加按，可將原本樓就咁賣，讀者個案可套700-400 = 300萬現金，令佢夠300+100 =  400萬現金買下間樓新造上會。

 

那一條路? 要睇自己手上幅牌係點，然後決策點出。如果辛勤打工仔收入不似將大爆發，儲舊時常在200萬內徘徊，認清自己，儲樓「只入不出」較上算。買樓最利就是利用其低成本槓桿，試問一個打工仔唔靠買樓點槓桿成千萬資產出黎? 然後等樓市升讓自己過百萬咁賺? 另一方面通賬會令月供樓的負責越供越輕鬆。雖供樓金額會因加息而些微埋加，不過放心拉長時間睇，2022年供的15K，2032年買到既野只會更少。所以供樓拉長供先係贏，只要你認為美金會因持續印鈔而內含值下跌，「爭錢」真係有好處。

 

展延思考: 年金按月定額出糧比年十幾廿年，又是否無憂呢?

 

如果你係月入過十萬儲到又超過四成，老婆又係搵到下個type，賣走舊樓激進的入件靚貨係好! 或者原本舊自住樓升得唔少，令你打住工都可以成為有錢人，即係間樓淨額贏400萬以上，那賣走舊樓直買下間係正路。

抱歉讀者實力剛介乎上述兩者之間，如果佢賣樓返到500萬，其本上我會叫佢行「路2」。至於人工佢距離行到「路2」仲有段距離，但29歲做到此效果已算不錯，這亦是單向式解答問題的壞處，未能因應我需知的了解發問者情況。

 

由於答得你問題都有想你好的意願，若讀者想進取及在人生行前幾步，那就4賣樓然後返400萬共資金，同太太每人買一間樓吧，九成上會。至於高成數上會點規範好出租風險? 見買樓003課程。

 

最後談時機，上星期收息101課有學生即場問「現在是否做xxx的時機?」，諗sir答案是你未齊兩間樓加上些少錢收息，有1萬月被動收入，未做好上述步驟，談時機確實太早。

 

可能你聽過人講:「投資最緊要看時機。」誠然資金越雄厚者，投資越要看時機。但如你連最基本的被動收入都未做好，一旦投資看錯時機而輸下去，多數人輸唔起(但絕唔敢講你輸唔起的)。所以: 趁後生努力做好基本被動收入> 打好地基 > 承擔好投資不利下的downside > 那才去看時機。

 

投資之前，必先了解一旦進程不順而面對之downside，自己是否有辦法補鑊。投資市場是人人都可下注，沒有穩贏。正如普丁大帝，可能佢係發軍去烏克蘭打仗之前，都未計好downside。

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