你好 諗sir
小弟有事想請教,感謝你幫忙
本人今年29歲
太太同年
大家年收入約$60萬,有上落
二人儲蓄約$100萬。
物業
自住中西區單幢39年兩房,$700萬,我名,欠400萬
問題:
如何換樓有法? 目標係想轉港島或九龍400尺 20年內 1000-1200萬
我有諗過等自住樓再升先換,但咁樣唔知等到幾時?
定是第2間屋收租博升,然後兩間一齊賣去換樓?
又或有否更好的方案可以指導我?
祝身體健康,生意興隆!
——
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answer:
讀者收入不俗,29歲結左婚買埋樓,對有些人而言人生/理財進度算唔錯。當然人生無話點做先最好,唔結婚有好亦有野煩,最緊要平時廣佈善恩為己為人始好果。
買樓就係為左換樓,故本文考慮適合大部份想上流越住越好既人。為了省SSD,換走舊樓必須買入夠三年,否則要付SSD 5%-30%不等。舊樓單幢好似讀者呢類,難賣出既。因為單幢樓既無名氣、比較唔似大屋苑咁易同埋管理質素不一,經紀唔太想SELL,令成交數都少。
至於39年樓表示樓夠40年後做唔到30年按揭上會,因按揭最盡年期是70減樓齡,平時按揭鬆時都頂多75減,按揭做唔到30年令租務回報下降投資性減少,又少一批客。不少人是第一間樓買得唔好,要換時又唔捨得被壓價(見下圖),最尾成世無換,錯失樓市升浪及改善環境機會,最慘係老時無利用換樓+槓桿去儲樓致富,因此買樓每步要有技巧想清楚,呢個一次隨時等於你幾年年薪既問題,大家緊記。
換樓之路1: 加按
自住樓加按六成,新的波叔PLAN是指新購物業,所以若你加按樓而唔係新購,波叔PLAN唔可以幫你間樓按多些錢出黎。讀者情況是可按700萬*60%-400 = 140萬。加埋原有現金有140+100 = 240萬現金比佢換樓。
換樓之路2: 賣完再買
當然唔加按,可將原本樓就咁賣,讀者個案可套700-400 = 300萬現金,令佢夠300+100 = 400萬現金買下間樓新造上會。
那一條路? 要睇自己手上幅牌係點,然後決策點出。如果辛勤打工仔收入不似將大爆發,儲舊時常在200萬內徘徊,認清自己,儲樓「只入不出」較上算。買樓最利就是利用其低成本槓桿,試問一個打工仔唔靠買樓點槓桿成千萬資產出黎? 然後等樓市升讓自己過百萬咁賺? 另一方面通賬會令月供樓的負責越供越輕鬆。雖供樓金額會因加息而些微埋加,不過放心拉長時間睇,2022年供的15K,2032年買到既野只會更少。所以供樓拉長供先係贏,只要你認為美金會因持續印鈔而內含值下跌,「爭錢」真係有好處。
展延思考: 年金按月定額出糧比年十幾廿年,又是否無憂呢?
如果你係月入過十萬儲到又超過四成,老婆又係搵到下個type,賣走舊樓激進的入件靚貨係好! 或者原本舊自住樓升得唔少,令你打住工都可以成為有錢人,即係間樓淨額贏400萬以上,那賣走舊樓直買下間係正路。
抱歉讀者實力剛介乎上述兩者之間,如果佢賣樓返到500萬,其本上我會叫佢行「路2」。至於人工佢距離行到「路2」仲有段距離,但29歲做到此效果已算不錯,這亦是單向式解答問題的壞處,未能因應我需知的了解發問者情況。
由於答得你問題都有想你好的意願,若讀者想進取及在人生行前幾步,那就4賣樓然後返400萬共資金,同太太每人買一間樓吧,九成上會。至於高成數上會點規範好出租風險? 見買樓003課程。
最後談時機,上星期收息101課有學生即場問「現在是否做xxx的時機?」,諗sir答案是你未齊兩間樓加上些少錢收息,有1萬月被動收入,未做好上述步驟,談時機確實太早。
可能你聽過人講:「投資最緊要看時機。」誠然資金越雄厚者,投資越要看時機。但如你連最基本的被動收入都未做好,一旦投資看錯時機而輸下去,多數人輸唔起(但絕唔敢講你輸唔起的)。所以: 趁後生努力做好基本被動收入> 打好地基 > 承擔好投資不利下的downside > 那才去看時機。
投資之前,必先了解一旦進程不順而面對之downside,自己是否有辦法補鑊。投資市場是人人都可下注,沒有穩贏。正如普丁大帝,可能佢係發軍去烏克蘭打仗之前,都未計好downside。
—
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諗[email protected] J2 安樂蝸
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好區份與差區份點評
數據化解釋一區之好壞
置業是單幢樓定屋苑樓好?
解構間格、海景與樓價的關係借貸需知
「我應否買樓?」當然有數得計,但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方
解拆坊間一些平價而又做唔到按揭既樓之圈套
睇樓步驟,找出漏水或無得救的地方
有步驟有經驗,唔使搞到買左先黎後悔
識睇樓,打後裝修錢都慳返十萬八萬
如何從查冊認清業主是否擁有全份業權?
買賣合約內買家的權益
如何從查冊得知是否有人隱瞞僭建(開始投資單幢樓必讀)
半契樓、避免買入凶宅的討論
解拆坊間一些偷訂個案之圈套
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援,成村人既network陪你攪掂佢!
與資深助教去做consultation,2021年月月都有幫學生買到合心水既樓
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*第一至六課*付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:買樓程序與權益
第二課:按揭要旨(上)
第三課:按揭要旨(下)
第四課:睇樓心得
第五課:議價心法
第六課:核對業權有法
第七課:2022-06-04(六)14:00-16:00(第7堂)
第七課為真人班及網上重溫班。同學可以在香港或海外網上參與網上直播
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– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
-零收入都可產出借貸力法門
– 如何將自己間樓加按爆八-九成?B. 高成數按揭上會出租
– 風險如何及點去規範風險
– 除左要張水電煤之外,其實仲要留意既5、6件事
– 出面既人又點做去令件事順一點?
– 租約點簽先保障業主?
– 租霸只能用封租解決?
– 九成上會唔報清出租用途之利與弊
– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
-套房收租同一般買樓收租之差異
-套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
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*如5月14日不能到歡迎2022年隨後班次補真人堂
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*第一至九課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
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第一課:直債基本及價格升跌因素
第二課:直債進階買賣心得
第三課:債基及槓桿方法
第四課:債基比較及由本金取支取利息研究
第五課:直債選擇法門
第六課:保費融資法門
第七課:ELN收息及直債槓桿法門
第八堂:即市策略及發問 真人實體班:2022-06-18(六)14:00-16:00
第九堂:有問有答及發問 真人實體班:2022-06-25(六)14:00-16:00
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上課地點:網上(如之後補真人堂地點在尖沙咀)
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第七課:ELN收息及直債槓桿法門
第八堂:即市策略及發問 真人實體班:2022-06-18(六)14:00-16:00
第九堂:有問有答及發問 真人實體班:2022-06-25(六)14:00-16:00
*報讀是次班次可以在2022年隨後班次補一次真人堂(第八及九堂)
上課地點:網上(如之後補真人堂地點在尖沙咀)
目前費用: $4900(已包上述九堂)
按揭、買樓、裝修、保險、海外樓、律師、會計網絡盡在收息103
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TEDP72 第二課:2022-07-09(六)14:00-16:00
目前費用:$3280
(重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)
TEDP72 第二課:2022-07-09(六)14:00-16:00
目前費用:$3280
(重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)