首個物業應如何選擇。 28歲、50K月入 #2536

諗Sir你好,本人28歲,職業為專職醫療行業,月入50k,;另有一名未婚妻,亦是相同職業,月入約40-50k。現時我們兩人共有現金500k。

 

現在我們兩個正在進修碩士課程,預計一年後畢業,然後準備結婚,預希望在結婚時可以擁有第一個物業,但是未知首個物業應如何選擇,因此有幾個問題想請教諗Sir你:

1)我們可以買到的樓價是多少?

 

2)想請問樓齡高的屋苑是否較難以最長年期(30年)借出按揭呢?

 

3)有什麼可以準備/投資適合我們,為我們的資產增值呢?

謝謝你

 

ANSWER:

首個物業應選取大屋苑、樓下有食肆租務活躍的。避免「單枝尋寶」、避免「買個單位3年後博升」、避免「買車位或工廈平些又可以轉頭放」。上述都屬對置業初心者而言之陷井,原因如下

 

1/單枝樓指單幢樓、唐樓(冇升降機)或洋樓(有)。單幢樓成交少,初心者一般資金唔夠,一旦入手能否接受放賣時連半年都未必有兩台睇樓客? 唔好講買。資金鏈斷裂是大部份企業倒閉之原因,劏場劏鋪同一道理,切記。

 

每幢單枝樓建築用料不同,管理水準都唔同。唔似大屋苑你選1座定8座? 睇樓客近乎零過問邊幢料靚同邊個看更醒? 因此有些單幢樓開價比同區平是「假筍」,可能你唔知幢樓入面有不法商業行為而你買入了,就會中招。或者維修到令你感太煩。

 

2/「買個單位3年後博升」?

過左SSD之後諗住賺返筆,人之常情。要做到需分辨買入價位有冇「水位」,而水位一係新盤發展商賣平比你、二係二手樓業主肯平讓比你。講到呢度聰明既你都會明:「發展商請左唔少叻人,又點會平比我?」

 

誠然時勢所限,有時發展商於新盤其中一張價單,開平些少當吸客唔奇。當然要分辨邊張有水位,確實要行內觸覺,經紀賣花讚花香就肯定。新盤由於是買樓花,加上全新單位未有同類二手定價,發展商將價高開很普遍。睇報紙見到的「最平價」,一般是即付約120天內上到會付足全樓價才有的折扣,而九成人買新樓都係用建期價,即係拎少些折扣但睇到現樓才付足全數收樓上會開始比息。由於建期價很多時都含溢價加上新樓收樓時產生大量供應,要價升贏同區唔易。

 

好似之前將軍澳有盤經紀講話買完到收樓業主已賺30%,呢個近乎事實。但同區二手樓價係同一時段,升左近50%-60%。

 

故我們建議尤其你投資心態重,買左炒家佔比重既區苑再趁有人要換貨時唔怕平讓,搵個肯幫你既人執左佢入手仲有防守性。我地唔少2022年1月成既單位,到2022年3月初香港成5-7萬宗COVID-19確診個陣,1月成交個價都仲低過3月初那個「封城價」。

 

另外對於未打好理財根基的人而言,趁後生買樓讓通賬去減少供樓實際付出,發揮”Debt burden will be inflated away”用免費的時間幫你慳左間樓出黎(供可以搵租客幫你供樓),好過早於在此階後就賺價。賺價對於已打好根基例如起碼已有自住樓的人而言,到時再做未遲。

 

3/選工廈的標準同自住樓不同,有時更是掉轉。你係工廈內打工不表示你懂選取工廈之原則,建議買工廈或商用物業投資都係下一步。比個例子,買住宅是高層一般貴價,買工廈低層負重更多又可以出牌做到更多生意,低層不時比高層值錢。至於單位係用黎見客而唔係訓覺,所以選取準則又有唔同。

 

最後回應下讀者,佢理論上借錢買到1200萬之下既樓,但由於首期只50萬所以減至600萬內有選擇,更準確的計算要考慮埋其他因素。另外批到最長的按揭一般為(70-樓齡),現時呢條銀行批得比較緊,唔好聽人講用75-啦~

諗Sir PowerTeam 服務

[email protected] J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
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諗 Sir 買樓網上課程


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第一至三堂 (可網上修讀)

選區需知
好區份與差區份點評
數據化解釋一區之好壞
置業是單幢樓定屋苑樓好?
解構間格、海景與樓價的關係借貸需知
「我應否買樓?」當然有數得計,但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方
解拆坊間一些平價而又做唔到按揭既樓之圈套

第四至六堂 (可網上修讀)

睇樓需知
睇樓步驟,找出漏水或無得救的地方
有步驟有經驗,唔使搞到買左先黎後悔
識睇樓,打後裝修錢都慳返十萬八萬

查冊及買賣需知:
如何從查冊認清業主是否擁有全份業權?
買賣合約內買家的權益
如何從查冊得知是否有人隱瞞僭建(開始投資單幢樓必讀)
半契樓、避免買入凶宅的討論
解拆坊間一些偷訂個案之圈套

第七堂(真人咨詢課)

講解現時筍盤及因學生個人而制定買樓方案, 諗sir Q&A
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援,成村人既network陪你攪掂佢!
與資深助教去做consultation,2021年月月都有幫學生買到合心水既樓

第一至三堂 (可網上修讀)

選區需知
好區份與差區份點評
數據化解釋一區之好壞
置業是單幢樓定屋苑樓好?
解構間格、海景與樓價的關係

借貸需知
「我應否買樓?」當然有數得計,但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方
解拆坊間一些平價而又做唔到按揭既樓之圈套

第四至六堂 (可網上修讀)

睇樓需知
睇樓步驟,找出漏水或無得救的地方
有步驟有經驗,唔使搞到買左先黎後悔
識睇樓,打後裝修錢都慳返十萬八萬

查冊及買賣需知:
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買賣合約內買家的權益
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第七堂(可網上修讀)

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買樓001課程安排:
(為配合新政策、現時買樓001可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
*第一至六課*付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:買樓程序與權益
第二課:按揭要旨(上)
第三課:按揭要旨(下)
第四課:睇樓心得
第五課:議價心法
第六課:核對業權有法
第七課:2022-06-04(六)14:00-16:00(第7堂)
第七課為真人班及網上重溫班。同學可以在香港或海外網上參與網上直播
諗sir及助教現身同你傾買邊好同埋點買先筍。助教陪埋你落場睇都得!

*第七課諗sir真人教授可選本班或日後任何一班買樓001第七課補上真人班,頻密授課

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
原價: $5888(已包上述七堂)
目前優惠費用: $3188(早鳥價附送powerteam服務,收滿即停)

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諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

(*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001,已有樓再想收租003)

第一堂 (可網上修讀)

A. 進階按揭及借貸運用
– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
-零收入都可產出借貸力法門
– 如何將自己間樓加按爆八-九成?B. 高成數按揭上會出租
– 風險如何及點去規範風險
– 除左要張水電煤之外,其實仲要留意既5、6件事
– 出面既人又點做去令件事順一點?

第二堂 (可網上修讀)

C. 買樓收租精明作法
– 租約點簽先保障業主?
– 租霸只能用封租解決?
– 九成上會唔報清出租用途之利與弊

D. 學生宿舍/套房做法
– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
-套房收租同一般買樓收租之差異
-套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

第三堂 (可網上修讀)

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

第一堂 (可網上修讀)

A. 進階按揭及借貸運用
– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
-零收入都可產出借貸力法門
– 如何將自己間樓加按爆八-九成?

B. 高成數按揭上會出租
– 風險如何及點去規範風險
– 除左要張水電煤之外,其實仲要留意既5、6件事
– 出面既人又點做去令件事順一點?

第二堂 (可網上修讀)

C. 買樓收租精明作法
– 租約點簽先保障業主?
– 租霸只能用封租解決?
– 九成上會唔報清出租用途之利與弊

D. 學生宿舍/套房做法
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第三堂 (可網上修讀)

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(*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001,已有樓再想收租003)
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第一課:網上課程 (付款後可網上睇片)
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第三課:2022-5-14(六)14:00-16:00 真人班。諗sir及助教會比當時筍盤大家及個別傾傾佢點先買到
*如5月14日不能到歡迎2022年隨後班次補真人堂

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $3000(已包上述三堂)

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第三課:2022-5-14(六)14:00-16:00 真人班。諗sir及助教會比當時筍盤大家及個別傾傾佢點先買到
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.當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則
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諗SIR收息投資課程

收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排


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諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

第一至三堂 (網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

2020年3月大跌市之後投資債券手法及看法

直債或債基去出入賺價點做?

第四至七堂 (網上修讀)

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?

經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

精選最值得買的保費融資計劃

10%-15%年息ETN大解構

第八至九堂 (網課教授入市策略)

實例解說買債必知點

獨家市評為您剖析當時市況及入市策略

完成方案的金融機構介紹

第一至七堂的重點內容重溫

即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案)

第一至三堂 (網上修讀)

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那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

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第四至七堂 (網上修讀)

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第八至九堂 (網課教授入市策略)

實例解說買債必知點

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第一至七堂的重點內容重溫

即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案)

**諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至七堂**

收息101(TEDV89)課程安排:
*第一至九課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:直債基本及價格升跌因素
第二課:直債進階買賣心得
第三課:債基及槓桿方法
第四課:債基比較及由本金取支取利息研究
第五課:直債選擇法門
第六課:保費融資法門
第七課:ELN收息及直債槓桿法門
第八堂:即市策略及發問 真人實體班:2022-06-18(六)14:00-16:00
第九堂:有問有答及發問 真人實體班:2022-06-25(六)14:00-16:00
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上課地點:網上(如之後補真人堂地點在尖沙咀)
目前費用: $4900(已包上述九堂)

收息101(TEDV88)課程安排:
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第一課:直債基本及價格升跌因素
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第五課:直債選擇法門
第六課:保費融資法門
第七課:ELN收息及直債槓桿法門
第八堂:即市策略及發問 真人實體班:2022-06-18(六)14:00-16:00
第九堂:有問有答及發問 真人實體班:2022-06-25(六)14:00-16:00
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諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※

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如果只得30-40萬HKD,點做債基槓桿呢?

香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資戶口

不利用英資或美資銀行,利用港資機構分配另一部份債基

諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

債基年收息15、20%! 每次利用不同債基介紹

諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出

諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程、佢地唔係銀行做可予客觀資訊
按揭、買樓、裝修、保險、海外樓、律師、會計網絡盡在收息103

可加入諗SIR討論群

*15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進

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*討論群有市評為你課後持續跟進債基/直債出入市場時機

TEDP72 第一課:2022-07-02(六)14:00-16:00
TEDP72 第二課:2022-07-09(六)14:00-16:00

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用:$3280
(重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)

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