換樓想買件靚貨又沽得靚的 必閱文章 #2533

諗sir你好，想請你比比意見。

本人35歲，持嘉湖2房自住，貸款額尚餘300萬。

先生36歲，持屯門單棟樓30年樓細單位放租，尚欠銀行300萬，2022年8月過SSD。

2人穩定收入，各約年薪50萬。

將迎第二名子女，計劃放賣屯門細單位，用先生名換天水圍/元朗3房。

持現金450萬，當中預8成(360萬)可作換樓首期及雜費。

1 應如何部署先賣後買?

2 首選天水圍栢慧3房，以現時現金流借貸力是否足夠做按揭?

心急人上

ANSWER:

學校無教理財，而選取投資物對否影響往後人生。例如貪平買入一間洋樓定係坐正人流買到件搶手貨? 5年升幅差一倍都唔出奇。此價格差已屬很多人幾年所賺，加上買樓做錯要返轉頭洗費好貴，收集好資訊才好出手。

當然有些細枝節，無留意令你輸多一百幾十(萬)，注意下令你省時間。好似上上星期有人係YOUTUBE 直播<按揭講場>留言問:「請問若賣樓， 業主搵人重新油上油漆， 比起自己油， 可多俾(收多)幾多%，還是自已油化算些?」

諗sir自己看法是搵人油好，一般賣既樓都係部份剷底油，或者唔剷底直接塗，好似我地買樓Powerteam既客換樓「先沽後買」，會用我地轉介既師傅使用更平成本塗油。唔少睇少「呢浸油」，更重要是我地同事幫你望多眼，佢地可是一個月就成10個樓宇買賣deal既同事(成交已上地監局有核實)，佢話你知原有傢俱點搬同埋做一些細修少補，你間屋單賣1個月又或者賣高2-3萬，真係乜都返哂黎。

至於自己塗唔得咩? 如閣下非專業師傅，自己塗油睇得出! 這令睇樓準買家多了幾個考慮

1/ 買左又要再花錢塗，寧願買間爛屋全爆好過

2/ 呢個業主很可能每蚊都慳盡，同佢deal真係苦過dd

3/ 不少自己上油既業主只塗一幅牆另一邊又冇做，令準買家感覺唔好。更有機會一間屋5-6隻色(唔係講笑，諗sir係海逸豪園睇樓個拍左呢間屋擺埋上channel)

4/ 同經紀講起間屋都用:「個間自己塗油既屋呢….」

塗油辛苦錢，加上考手工，我地自己接到都直彈比師傅做，咁講絕不是為賺你塗油個d錢

好啦講返讀者，買嘉湖就唔應該買兩房，一般人搬遠些就想住大些(85%)，明白你或者有少少機會遇到個客想買天水圍兩房的，不詔客路少自己推唔起個價。

至於屯門，又係細單位，君不見納米樓成日蝕讓，那邊廂又有樓呎價破屋苑頂。更何況細單位如一房，租客經常一張約就完。

至於銀行借到幾多? 需要知銀行工資水平，買樓powerteam advisor會同佢探究。不過三房又買返柏慧，係波叔plan之下，係估係一心想搬入柏慧住三房既人多d? 定想沽柏慧拎返幾百萬出九龍買樓既人多d? 當買荃灣只需夫婦6萬人工都夠供間三房啦喎買完仲有錢淨。

諗Sir 買樓 PowerTeam 服務
價格: HK$2888元包下列20項 PowerTeam 服務 。亦可按客人買樓問題作咨詢、手把手陪睇及律師人脈網絡介紹。

服務:手把手同你買樓。一年跨區做足幾十單deal既advisor，唔易市面找得到。由諗sir團隊同你計掂按揭跨18區撈出筍盤! 比幾千慳幾十萬，實證多不勝數。
報名步驟: 可以 whatsapp 63832145 或 wechat (下方有qr code掃一掃)我們。或可在whatsapp/wechat讓我們初步了解你的買樓/賣樓要求。

1.咨詢避免第一次買樓常見犯錯事項
2.咨詢經常蝕讓的上車盤特徵
3.咨詢選擇哪區置業作出客觀咨詢(我地18區都做到)
4.跨區跨網找尋筍盤及傾個靚價
5.與你手把手睇樓辨識化妝樓及細處
6.買樓或換樓詳細流程跟進及好朋友律師轉介

7.如何令到你的單位吸引經紀必帶客睇
8.如何透過拉高估價讓你單位越來越值錢
9.如何透過簡單裝修讓你單位賣得更好價錢

10. 資深一手樓按揭上會妙法
11. 一手樓跨盤選擇及陪同至售樓處揀樓
12. 資深及細心一手樓驗樓服務轉介

13.按揭上會執靚盤數問題及好朋友銀行轉介
14.一拆二及用開的人際脈絡轉介
15.加按及預早甩名部署咨詢
16.居屋買前全套咨詢(居屋專家幫到你!)
17.幫借貸力好「爛料」嘅人重組借貸(之前有個案破過產都做到)

18.高成數上會經歷及全方位咨詢
19.借貸力由無變有幫助上會咨詢
20.學生宿舍與套房提升租值65%至100%

諗sir資歷: 公司成立於2013年、工作經驗跨銀行、證券、地產。提供一站式理財指導。
►諗sir於TVB安樂蝸電視節目受訪片段(每星期六) https://bit.ly/3bDcgBz
►諗sir於ViuTV受訪片段(每星期三) https://bit.ly/35pBssM
►諗sir於NowTV受訪片段(隔星期一) https://bit.ly/3scm3pA

團隊資歷
*Powerteam單月1.08億(2022/8月)、8000萬(2022/9)、8000萬(2022/10)。成交均已在香港政府田土廳報備

參與服務請whatsapp 63832145 註明「買樓POWERTEAM」查詢

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*同時轉介英國有用的MORTGAGE BROKER、會計、律師、順利一站式完成
*一個好的會計應幫你省去不少稅務煩惱
*英國的裝修留意點及師傅轉介
*服務提供者為諗sir舊生Ada，現已居於英國牛津及開立專頁「香港媽咪在英國」
欲查詢服務請whatsapp 63832145 註明「英國樓POWERTEAM」

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價格2: HK$3200元包下列 20項 PowerTeam 服務 + 2月25日(六)16:30-18:30 於尖沙咀 諗sir 同powerteam學員即場問答課程。(額滿即止!)

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諗[email protected] J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

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比較屋苑同單位實例作解
按爆八成或高成數
收入由無變有大法、助你兩樓一債再借掂「一生三宅」
鋤價必學四式，獲得筍盤秘訣
揀樓心得。將你功力由區份比較再向上提升
入屋睇樓每步點做，逐步解說及剖析
買樓法律疑難
(例: 缺契、改建、我見過好同一般律師樓之分別)
一些平賣既樓宇類型及當中伏位
新盤(一手樓)選取技巧及睇水位分享
樓市走勢獨家剖析
講解現時筍盤及因學生個人而制定買樓方案, 諗sir Q&A
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援，成村人既network陪你攪掂佢!
與資深助教去做consultation，2021年-今年POWERTEAM共買賣成交宗數超300單

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第一至六堂 (網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

直債或債基去出入賺價點做?

實例解說買債必知點

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

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認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

精選最值得買的保費融資計劃

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800萬收息倉內容展示

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即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案)

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