諗sir你好，想請你比比意見。
本人35歲，持嘉湖2房自住，貸款額尚餘300萬。
先生36歲，持屯門單棟樓30年樓細單位放租，尚欠銀行300萬，2022年8月過SSD。
2人穩定收入，各約年薪50萬。
將迎第二名子女，計劃放賣屯門細單位，用先生名換天水圍/元朗3房。
持現金450萬，當中預8成(360萬)可作換樓首期及雜費。
1 應如何部署先賣後買?
2 首選天水圍栢慧3房，以現時現金流借貸力是否足夠做按揭?
心急人上
ANSWER:
學校無教理財，而選取投資物對否影響往後人生。例如貪平買入一間洋樓定係坐正人流買到件搶手貨? 5年升幅差一倍都唔出奇。此價格差已屬很多人幾年所賺，加上買樓做錯要返轉頭洗費好貴，收集好資訊才好出手。
當然有些細枝節，無留意令你輸多一百幾十(萬)，注意下令你省時間。好似上上星期有人係YOUTUBE 直播<按揭講場>留言問:「請問若賣樓， 業主搵人重新油上油漆， 比起自己油， 可多俾(收多)幾多%，還是自已油化算些?」
諗sir自己看法是搵人油好，一般賣既樓都係部份剷底油，或者唔剷底直接塗，好似我地買樓Powerteam既客換樓「先沽後買」，會用我地轉介既師傅使用更平成本塗油。唔少睇少「呢浸油」，更重要是我地同事幫你望多眼，佢地可是一個月就成10個樓宇買賣deal既同事(成交已上地監局有核實)，佢話你知原有傢俱點搬同埋做一些細修少補，你間屋單賣1個月又或者賣高2-3萬，真係乜都返哂黎。
至於自己塗唔得咩? 如閣下非專業師傅，自己塗油睇得出! 這令睇樓準買家多了幾個考慮
1/ 買左又要再花錢塗，寧願買間爛屋全爆好過
2/ 呢個業主很可能每蚊都慳盡，同佢deal真係苦過dd
3/ 不少自己上油既業主只塗一幅牆另一邊又冇做，令準買家感覺唔好。更有機會一間屋5-6隻色(唔係講笑，諗sir係海逸豪園睇樓個拍左呢間屋擺埋上channel)
4/ 同經紀講起間屋都用:「個間自己塗油既屋呢….」
塗油辛苦錢，加上考手工，我地自己接到都直彈比師傅做，咁講絕不是為賺你塗油個d錢
好啦講返讀者，買嘉湖就唔應該買兩房，一般人搬遠些就想住大些(85%)，明白你或者有少少機會遇到個客想買天水圍兩房的，不詔客路少自己推唔起個價。
至於屯門，又係細單位，君不見納米樓成日蝕讓，那邊廂又有樓呎價破屋苑頂。更何況細單位如一房，租客經常一張約就完。
至於銀行借到幾多? 需要知銀行工資水平，買樓powerteam advisor會同佢探究。不過三房又買返柏慧，係波叔plan之下，係估係一心想搬入柏慧住三房既人多d? 定想沽柏慧拎返幾百萬出九龍買樓既人多d? 當買荃灣只需夫婦6萬人工都夠供間三房啦喎買完仲有錢淨。
諗[email protected] J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
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諗[email protected] J2 安樂蝸
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第一至三堂 (可網上修讀)
好區份與差區份點評
數據化解釋一區之好壞
置業是單幢樓定屋苑樓好?
解構間格、海景與樓價的關係借貸需知
「我應否買樓？」當然有數得計，但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方
解拆坊間一些平價而又做唔到按揭既樓之圈套
第四至六堂 (可網上修讀)
睇樓需知
睇樓步驟，找出漏水或無得救的地方
有步驟有經驗，唔使搞到買左先黎後悔
識睇樓，打後裝修錢都慳返十萬八萬
查冊及買賣需知:
如何從查冊認清業主是否擁有全份業權?
買賣合約內買家的權益
如何從查冊得知是否有人隱瞞僭建(開始投資單幢樓必讀)
半契樓、避免買入凶宅的討論
解拆坊間一些偷訂個案之圈套
第七堂(真人咨詢課)
講解現時筍盤及因學生個人而制定買樓方案, 諗sir Q&A
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援，成村人既network陪你攪掂佢!
與資深助教去做consultation，2021年月月都有幫學生買到合心水既樓
第一至三堂 (可網上修讀)
選區需知
好區份與差區份點評
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第四至六堂 (可網上修讀)
睇樓需知
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(為配合新政策、現時買樓001可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
*第一至六課＊付款後可隨時收看網上課程影片
第一課：買樓程序與權益
第二課：按揭要旨(上)
第三課：按揭要旨(下)
第四課：睇樓心得
第五課：議價心法
第六課：核對業權有法
第七課：2022-07-23(六)14:00-16:00(第7堂)
第七課為真人班及網上重溫班。同學可以在香港或海外網上參與網上直播
諗sir及助教現身同你私人咨詢買樓大計( 諗sir咨詢時間預約建議在zoom或7月23日課後進行)，傾好買邊好埋點買先筍。助教陪埋你落場睇都得!
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上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
原價: $5888(已包上述七堂)
目前優惠費用: $3188(早鳥價附送powerteam服務,收滿即停)
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（*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001，已有樓再想收租003）
第一堂 (可網上修讀)
– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
-零收入都可產出借貸力法門
– 如何將自己間樓加按爆八-九成?B. 高成數按揭上會出租
– 風險如何及點去規範風險
– 除左要張水電煤之外，其實仲要留意既5、6件事
– 出面既人又點做去令件事順一點?
第二堂 (可網上修讀)
C. 買樓收租精明作法
– 租約點簽先保障業主?
– 租霸只能用封租解決?
– 九成上會唔報清出租用途之利與弊
D. 學生宿舍/套房做法
– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
-套房收租同一般買樓收租之差異
-套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
第三堂 (可網上修讀)
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
第一堂 (可網上修讀)
A. 進階按揭及借貸運用
– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
-零收入都可產出借貸力法門
– 如何將自己間樓加按爆八-九成?
B. 高成數按揭上會出租
– 風險如何及點去規範風險
– 除左要張水電煤之外，其實仲要留意既5、6件事
– 出面既人又點做去令件事順一點?
第二堂 (可網上修讀)
C. 買樓收租精明作法
– 租約點簽先保障業主?
– 租霸只能用封租解決?
– 九成上會唔報清出租用途之利與弊
D. 學生宿舍/套房做法
– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
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第三堂 (可網上修讀)
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買樓003課程安排：
（*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001，已有樓再想收租003）
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第一課：網上課程 (付款後可網上睇片)
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第三課：2022-07-16(六)14:00-16:00 真人班。諗sir及助教會比當時筍盤大家及個別傾傾佢點先買到
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目前費用: $3000(已包上述三堂)
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第三課：2022-07-16(六)14:00-16:00 真人班。諗sir及助教會比當時筍盤大家及個別傾傾佢點先買到
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✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
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第一至三堂 (網上修讀)
選取直債之步驟、近日值得買的直債評論
那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨?
怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息
本網提及的債基疊增年10%的收息方案
2020年3月大跌市之後投資債券手法及看法
直債或債基去出入賺價點做?
第四至七堂 (網上修讀)
股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!
比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?
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點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?
精選最值得買的保費融資計劃
10%-15%年息ETN大解構
第八至九堂 (網課教授入市策略)
實例解說買債必知點
獨家市評為您剖析當時市況及入市策略
完成方案的金融機構介紹
第一至七堂的重點內容重溫
即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案)
第一至三堂 (網上修讀)
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第四至七堂 (網上修讀)
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第八至九堂 (網課教授入市策略)
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收息101(TEDV90)課程安排：
*第一至九課＊全部網上修讀，即予收息關鍵及10%收息方案。
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第一課：直債基本及價格升跌因素
第二課：直債進階買賣心得
第三課：債基及槓桿方法
第四課：債基比較及由本金取支取利息研究
第五課：直債選擇法門
第六課：保費融資法門
第七課：ELN收息及直債槓桿法門
第八堂：即市策略及發問 真人實體班：2022-08-06(六)14:00-16:00
第九堂：有問有答及發問 真人實體班：2022-08-13(六)14:00-16:00
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第一課：直債基本及價格升跌因素
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第三課：債基及槓桿方法
第四課：債基比較及由本金取支取利息研究
第五課：直債選擇法門
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第七課：ELN收息及直債槓桿法門
第八堂：即市策略及發問 真人實體班：2022-08-06(六)14:00-16:00
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※只接受修畢「收息101」的學員報名，本課程不對外開放！※
< 課程內容 >
如果只得30-40萬HKD，點做債基槓桿呢?
香港開戶、可在香港派人處理，而在新加坡設立的債基/直債投資戶口
不利用英資或美資銀行，利用港資機構分配另一部份債基
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容
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TEDP72 第一課:2022-07-02(六)14:00-16:00
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TEDP72 第一課:2022-07-02(六)14:00-16:00
TEDP72 第二課:2022-07-09(六)14:00-16:00
上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用:$3280
(重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)