你好，本人26歲，做緊銀行，
月入22k加（兩至三個月花紅)，
現在與父母同住，他們多年前已供完層樓
而我想自己出來住，
近排睇到一個納米樓花，3.76 M, 我已經儲到首期，
但用啲app計，過唔到壓力測試，只借到二百幾萬，父母未必願意做擔保人，請問我有冇機會上會，做到九成按揭？謝謝指教
如果暫時未上到會，有廿幾萬現金，可以做咩投資理財？但就算儲到1M,我人工都唔過壓測，可以點做？
answer:
22000底薪只可借22000/10000*50%*2.59 ~284萬。亦即佢要借到376-284 ~ 92萬才可買呢間納米樓。
花紅幫唔幫到? 如糧單上有寫加2年稅單，有信心可將花紅加埋入去全年收入再除12當個月入，不過讀者份工可能未夠2年。
至於唔計壓測時就用原本還款利息計，新按揭貸款加原有欠債不可超收入之50%。計壓測就原利息+3%去計，不可超之Threshold即升至60%，因此一般過到普通計法既人在50%>60%之下都可過到壓測。
父母擔保- 其實如過左60歲或接近，就當肯加都幫唔到什麼，銀行最現實的! 除非父母有幾間供滿又有租收既樓行證產證明。
當然如要買，總有路。職員用銀行STAFF PLAN，有些銀行十成上會同1%息都可，不過一旦被裁就要即CALL LOAN，同時面對失業同CALL LOAN之苦，因此一般STAFF都係用一陣就算，由於冇罰息期會隨時轉走用返街PLAN。
問題是:「應唔應該買樓?」同埋:「要買又係咪要納米呢?」
看讀者都係想滿足下自己搬出黎住，諗SIR建議讀者先自己租下樓住，試下個洗費自己頂唔頂得到先? 咁做成本低些又易返轉頭。如果租樓那上期加按金都覺「肉赤」，其實買新樓之後比千幾管理費加地稅仲有傢俱開支，對佢是莫大「傷害」。
因此: 用最低成本，租樓去買個自住經驗做預估算。
至於納米樓，明顯唔好租，9成人唔願意一世租納米，變相你經常要比佣搵租客。實情是間樓租值平就當賣亦只幾百萬，唔會有咩好經紀想做你租賣生意。
咁點滾大舊錢? 廿萬現金抽其中5萬去買股票。當然最大的槓桿是發展個人事業，絕不要因搞投資而做唔好自己事業，尤其男仕。事業帶來不只是金錢，還有豐盛人生。至於買股票，用5萬開始同500萬開始，如果方法錯一樣係輸。所以不妨少少錢試好個方法，才加注。
上圖用三個方法去剖析中國東方海外(通道內陰陽燭示價)呢隻股票
1/ 在2022年2月尾至4月初出現相反走勢，恆指(橙色線表示)跌佢反升
2/ 現價在通道下方，走勢與恆指同跌
3/ 表示買沽盤力道的OBV(圖下方籃線)在4月初突然大幅向下
可能大家唔想知obv, 乜乜保歷加通道，淨想知結語。從上述把指標去重組的走勢告知中國東方海外(316)此股份係4月初中國疫情之前大幅跑贏恆指，就當3月中因傳中國被美帝制裁佢都唔驚。反之到4月因中國疲情令船塞哂係關，佢生意一定大大打折了。搵錢機會是中國疫情一旦過去，要MARK定佢係其中一隻追入股，HIGH BETA。
上段分析包含不少技巧，如果你想主宰自己既錢又唔想比人呃? 當然係自己學識佢。如街上真係日日有free lunch，那仲真係有人返工咩? 顯淺但又要緊的道理，讀者打從年青定要謹記。
諗Sir 樓市永續收入班 諗Sir@TVB J2 安樂蝸 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 諗Sir 真人授課 第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理 第二堂 (三小時) 第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學 第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理 第二堂 (三小時) 第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學< 樓市永續收入班 (PBA5) 安排： 第一課真人: 2025年04月09日(二) 19:15-22:15 上課地點為尖沙咀
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買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
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第二課真人: 2025年04月12日(六) 14:00-17:00
第三課真人: 2025年04月16日(二) 19:15-22:15
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利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
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業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
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九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
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套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
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第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：錄製網課
目前優惠費用: $3000
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諗Sir@TVB J2 安樂蝸
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加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
債基槓桿及操作年息15%心得分享
價格將升的直債之特點
揀選債基的要點及原理
諗sir股票篩選系統一年使用權
透過債劵紅綠燈系統預測債券走勢
30萬高評級直債應買什麼?
問與答
*範圍共11項*:
直債買賣手續
債基買賣手續
簡介債券紅綠燈系統
槓桿的原理及手續
外幣槓桿的原理及手續
判定債基升跌法門
保費融資計劃比較
手上保單去留查詢
現有債基及直債執倉
離岸資產儲存(如英國、新加坡)為你開路及人脈網絡
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
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第三堂真人班：2025年5月10日(六)14:30-16:30<債基抵買方法及進階>
第四堂真人班：2025年5月17日(六)14:30-16:30<直債抵買方案及進階>
** 限時優惠：完成課程者即送助教咨詢服務
目前費用: $2990 (已包上述四堂、助教面接咨詢、諗Sir股票篩選系統)
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諗Sir@TVB J2 安樂蝸 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 諗Sir 買樓 PowerTeam 服務 服務期限: 24個月 *實證: 大量實證港房買賣已超400宗。見小紅書/BUYHOUSE.COM.HK有低水買入實證
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Powerteam單月1.1億(2023/5月)、8000萬(2023/6月)、9000萬(2023/7月)。成交均已在香港政府田土廳報備
報名步驟: 可以 whatsapp 
63832145 或 wechat (下方有qr code掃一掃)我們。或可在whatsapp/wechat讓我們初步了解你的買樓/賣樓要求。
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3.咨詢選擇哪區置業客觀咨詢(我地18區都做到，會談及避免區份)
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6.買樓或換樓詳細流程跟進及好朋友律師轉介
8.如何透過拉高估價讓你單位越來越值錢
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11. 資深及細心一手樓驗樓服務轉介
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14.向港漂解說小紅書講錯港房的10大點
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16.幫借貸力好「爛料」嘅人重組借貸(之前有個案破過產都做到)
18.學生宿舍與套房提升租值65%至100%
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