買樓mark價flick價技巧 加送諗sir睇兇宅親身經歷 #2525

諗Sir你好，本人計劃1自住1出租物業，希望諗Sir指點問題。時機成熟時亦希望找power team幫手，十分感激！

本人和太太兩人都是42歲，共同持有一所自置物業(麗城花園三房)，樓價現時約7M，欠銀行按揭350萬，已完罰息期，銀行有銀金/股票500萬。本人月入約60k，太太係家庭主婦。我有以下計劃，不知是否合適或可行，希望諗Sir指點迷津：

將現時持有的物業轉讓太太名下，用預計出租物業去新申請350萬按揭。自己以首置身份向銀行借8-7成購入700-800萬以下的現樓物業作自住用途，月供27k。

選項1）買入荃灣20年內樓

選項2）買入九龍城校網20年內樓。幫到小朋友(小五)升學，不過可能要調高預算至800-900萬，到時要向銀行借7-6成，無咗流動資金。

因為我哋年紀大，唔想keep兩層30年舊樓，10年內新樓又唔夠錢買二房，所以都係搵20年內樓。

十分感激諗Sir指點！

ANSWER:

700-800萬樓在靚校網係有，不過一係好細、又或者樓齡超30年，下手難攤25-30年還上會降低價值。誠然樓舊唔係降價主因，投資者又唔係住係入面，唔怕樓舊的。舊樓最大問題係計唔掂數，拉唔長樓去供令租金細於月供款，擺錢落去就唔係幾值。就如我在文章不時同大家計現金流產出效率，就係比較壓死幾多錢幫你生到幾多錢，定必計較。

麗城又唔係差，但荃西工業區發展最激發的唔係麗城，你當「抵食夾大件」去睇，麗城可以。我不時都看Powerteam advisor同參與者在群組內的交流，見到有次提及一幢麗城，我自己覺得呢「幢野」好邪，所以特登打比agentC，叫佢唔好同客去睇，睇到要小心。

話說13年前，當年乜辣稅都冇，諗sir都有去睇麗城。月黑風高殺人夜，經紀問有一個單位係兇宅同層，睇唔睇? 當時年少無知，同埋兇宅同層都有機博到可估價上會既，不妨去睇埋。一行三人，上到24樓。入屋，吉盤，開到門。發覺業主直接cut埋電，要用電筒。當年未有SSD，BSD都冇，放賣樓盤非常多亦不時有「假」交易去Flick價。咩係flick? 

由於買樓再沽不用付5-20%的ssd(特別印花稅)，故摸貨大行其道。摸貨即係你於簽了臨約但又未正式成交前，用確認人身份將樓沽走，如果你成日都有低水筍盤，每次咁摸一單執十幾廿萬完全唔奇。97年時更有打工仔半打樓係手，佢無諗住上會的，但因為樓市接連上升你諗到咁既遊戲好快令人無心返工。香港人其實唔鐘意返工的，前提係你要搵到門路比打工賺更多! 炒樓摸貨就係條路。亦因此，當時地產鋪很多deal，經紀除了賺佣更可以自己食靚盤，穿金戴銀不在話下。

講返flick，由於買樓成本低，買二手樓冇規定焗要比3-5%訂的! 因此有人比一萬幾千「買樓」去mark高某類單位價格，好似32樓業主，極有原因mark高6樓同類單位。另外亦有經紀自己去「買」例如太古城一個單位，通常時開價比市面較平的，因為2012年前一個人hold無限單位都可以，或者用公司hold都可以。那經紀自己落些少訂去「買」個單位，等於比一萬幾千去拎個獨家盤上身。就當之後冇人要，大屋苑加上經紀當初眼光低吸(不是個個經紀適用)，要甩返出去唔難。亦因此，香!女經紀體制係行「地頭蟲」，至今網絡及通訊好左咁多，仍沿用不合時宜的地頭蟲策略而想夾硬扭轉買家想跨區換樓之目標，或係唔係都射佢地出新盤。相比2010年前，其實而家地產賺錢既方法已經少好多。監管都易唔少。

講返月黑風高殺人夜，我睇左個24樓同兇單位一陣，想走。我出lift按掣經紀隨後鎖門，突然lift口盞燈閃了一閃，緊住單位內傳出一下大力關門聲! 砰的一下! 你知道匙盤都係關哂窗，佢仲要電都cut埋，那裡來的怪風吹到砰砰聲? 經紀無同我講野，只係加力隊多幾下個lift掣，盡快落樓!

你知，麗城換lift前的「lift」都係龜速既….其實附近一個長實盤，新既，都係衰係lift度。行文至今已千字，對於讀者回應及是次睇樓有咩野學到? 下回分解。

諗Sir 買樓 PowerTeam 服務
價格: HK$2888元付款後有Advisor即同你傾搵樓、換樓、按揭上會執靚盤數、高成數收租、 一手樓買賣應有策略(下列列舉18項咨詢方向例子)、於服務期內更可參加諗sir主持的PowerTeam荼聚、與諗sir及advisor面接傾下你的情況。買樓期間手把手一齊睇樓更有律師、租務上人脈網絡介紹。經驗、秘訣、人脈、度身規劃一次過比哂你!

服務期限: 24個月

*實證: 大量實證港房買賣已超400宗。見小紅書/BUYHOUSE.COM.HK有低水買入實證
Powerteam單月1.1億(2023/5月)、8000萬(2023/6月)、9000萬(2023/7月)。成交均已在香港政府田土廳報備
報名步驟: 可以 whatsapp 63832145 或 wechat (下方有qr code掃一掃)我們。或可在whatsapp/wechat讓我們初步了解你的買樓/賣樓要求。

1.咨詢避免第一次買樓常見犯錯事項
2.咨詢經常蝕讓的上車盤特徵
3.咨詢選擇哪區置業客觀咨詢(我地18區都做到，會談及避免區份)
4.摸貨操作及提供盤源
5.公司名買樓省稅及執行網絡
6.買樓或換樓詳細流程跟進及好朋友律師轉介

7.如何令到你的單位吸引經紀必帶客睇
8.如何透過拉高估價讓你單位越來越值錢
9.裝修妙法讓你單位更貴價摸出或更值錢

10. 一手樓按揭上會及即場揀選對你有利的付款計劃
11. 資深及細心一手樓驗樓服務轉介

12.按揭上會執靚盤數問題及好朋友銀行轉介
13.為港漂解說值得買入的二手港房類別，不主推一手新盤
14.向港漂解說小紅書講錯港房的10大點
15.居屋買前全套咨詢(居屋專家幫到你!)
16.幫借貸力好「爛料」嘅人重組借貸(之前有個案破過產都做到)

17.高成數上會經歷及全方位咨詢
18.學生宿舍與套房提升租值65%至100%

諗sir資歷: 公司成立於2013年、工作經驗跨銀行、證券、地產。提供一站式理財指導。
►諗sir於TVB安樂蝸電視節目受訪片段(每星期六) https://bit.ly/3bDcgBz
►諗sir於ViuTV受訪片段(每星期三) https://bit.ly/35pBssM
►諗sir於NowTV受訪片段(隔星期一) https://bit.ly/3scm3pA

團隊資歷
*Powerteam單月1.08億(2022/8月)、8000萬(2022/9)、8000萬(2022/10)。成交均已在香港政府田土廳報備

參與服務請whatsapp 63832145 註明「買樓POWERTEAM」查詢

英國樓市服務一年 (隔住八千幾里幫緊你!)
價格: $3888

包括: 會有當地人(職講廣東話/國語)先同你傾談咨詢，真正居於英國及做開投資英國樓既人幫你
*直入當時樓市網絡，提供英國樓市筍盤(總4個)
*數據式為你提出合居住治安好又或有投資價值的樓盤
*同時轉介英國有用的MORTGAGE BROKER、會計、律師、順利一站式完成
*一個好的會計應幫你省去不少稅務煩惱
*英國的裝修留意點及師傅轉介
*服務提供者為諗sir舊生Ada，現已居於英國牛津及開立專頁「香港媽咪在英國」
欲查詢服務請whatsapp 63832145 註明「英國樓POWERTEAM」

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第二堂 (三小時)

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零成本買樓上會獨步法門
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