解封防疫措施出台 加注收息與買樓是時候? #2515

諗sir 你好，本人一直有留意你的分析文章及影片，非常認同你的觀點。

今次發電郵是希望諗sir 能為本人之資產配置問題給意見，謝謝。

 

二人家庭

 

先生35歲，收入：約40000

本人31歲，收入：25000 + 9500 租金

 

資產：

自住物業：約值 1350萬 （丈夫持有，full paid，最近按揭套現470萬現金，每月還款約＄16000，還款期30年

收租物業：中層村屋約值450萬 （本人持有，full paid，每月收租＄9500） 

現金：連同物業套現所得，合共約900萬

蟹貨股票：約13萬多

 

開支

伙食及家庭開支：＄9000 （包括管理費及水電煤）

危疾、高端醫療及儲蓄保險：＄10,000

日常開支：＄30000

 

日常開支較高原因是因為照顧年老寵物狗狗，待百年歸老後可減少1萬支出。

年底有還款完結，可再減少＄5000 支出

二人沒有小孩及父母需要供養。

 

由於收租村屋物業已有30年樓齡，希望短期內可賣出套現作其他用途；

自住物業樓齡也有46年，希望住大約數年左右轉為出租，市價租金約2.8萬－3萬，以作按揭還款，再用本人名義置業。

 

因為疫情關係，二人工作不穩定，計劃提早不工作，或減少工作時間。並希望透過買入收息產品，帶來每月約4－5 萬現金流，應付日常開支。

另外也有考慮移民，但希望先處理好穩定現金流問題。

 

謝謝花時間看完本人的問題，懇祈賜復。

讀者 L

 

ANSWER:

讀者現金水平不俗，來文描述得唔錯，相信努力事業可賺更多，畢竟收息的被動收入為副，可以既為自己拓展高收入定是正途。

 

當然讀者問收息產品，本文可描述一下先講解為什麼我在上星期二低位會加注直債。

 

1. 息差已見頂(下圖)。坊間大部份人講息率，然而名義息率已證同股樓債市沒大負相連性，用息差比較才突顯某些債價之過份低迷。由於買債者一般比較資深，出錯價之機會不大，令息差更具參考性。

2. 跌市首注用債加比較好，由於不少直債到期保本，今次我用$93加注買了條直債，就當之後再跌只要我守至到期，仍是到期收回$100仲有利息。對比坊間喋喋不休叫你買股，我用債。

 

3.當然我唔係唔買股，我平台股樓債平均各樣有講，理財就是要唔同情況識用唔同投資工具。

 

唔係馬後炮，上直播是3月15日恆指收18xxx點低位時做的，我對在blog中講的方略會貫徹執行用了19萬美金買直債。

 

 

今日，特首公佈4月1日起「復航」，隔離7天就ok~另外晚市4月20日有留加上中小學復課。而我地買樓Powerteam在此之前18號至20日三天，已為5個用戶促成買賣成交，趕在防疫措施轉換前搵仲有得傾既業主一口價壓下去。我們Advisor講你知即時買賣雙方博奕情況，買家 大致在本這個週末「見好就收」，普遍比高位低了8-10%入手，仲可以比之前高成數，夠了。而業主劈得太深由於財力本身唔錯唔急賣，至於所講既移民或者債主盤大劈只屬個別及低層成交個案，按揭政策已隔走了財力不足者根本做唔成業主。

 

睇人之餘當然要檢討自己，讀者間村屋同46年樓都係抵押力差既貨，唔可以做足30年按揭而村屋更要睇有否公家路到屋外。有時你去睇村屋只睇有冇路到，而不問公私路，呢個係伏。亦不時有情況是前段是公、後面係私路，你問經紀佢指了前半段話你知係「公」，又係伏。入到村先知開唔到三相電要用自己家電慢叉電車，又中伏。

 

簡單而言只需將村屋賣走，1/3既錢作買第二間樓既首期, 1/3既錢作收息用途。再1/3既錢部署之後第二間屋成功甩名後再買第三間樓，咁就有兩間屋收租加上有債收息，40鬆歲同老闆贖身，不難。村屋甩走返450萬而其中1/3即150萬既錢，我在上youtube已交代我買了直債，真人真錢真800萬收息倉係跌市底當日同你直播講入貨。至於我入貨前要睇住咩讀數? 及買什麼加上其原由，在收息101課程詳解。

※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※

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