你好,諗sir。
一直很欣賞你樂於回答別人問題的作風。
本人個案如下。
我和太太35歲,有兩位小朋友,另請了工人。
本人和太太家庭總收入為了16萬,有穩定工作收入。
現有兩個位於東區物業,一個300呎40年樓齡兩房單位,估值520 萬元,尚欠銀行260 萬元,現月租收1.3萬元。另一個530呎25年樓齡三房一廁單位,估值870萬元,尚欠銀行430萬元,現月租收2.1萬元。
本人自己則以3萬元租住西灣河臨海屋苑,670呎,三房一套。(該單位價值1700萬。)
我和太太有股票230萬左右,現金80萬,可月儲4萬元。
本人想請教,因應財政預算案放寬按揭,本人應否換掉持有的細單位,和放賣股票,買入1500 萬單位作自住? 因心儀東區和不喜歡25年以上樓,所以選擇不多。請問還是繼續雙租?
謝謝
ANSWER:
相信讀者要提供多些資料才能更好回應、首先兩個物業是夫婦各持有一間或是由同一人持有? 明白讀者可能諗住直接賣走一間,例如賣比兩房返520-260 = 260萬,加埋手上現金有約500萬,新政策1500萬樓可借960萬,咁就夠上會。借1000萬人工至少七萬都尾冇負債就可以,讀者應就係因睇到呢條數被打動啦。
OPTION 1: 就咁賣再買間大
就咁賣,考慮就是「先賣後買」、還是「先買後賣」。先買再賣原本那間屋屬可行的,當然有人問我都未賣原本間樓點甩到借貸力出黎新樓上會? 當你3月1日買了新樓,4號拎去銀行上會。其實只要睇到例如你3號有沽左舊屋既臨約,銀行一般信你舊樓將賣佢條按揭數唔計。
讀者情況相信是先賣後買好一些,但留意賣左之後如樓價升升升,咁就有損失啦。選呢條因為要賣左樓,讀者先夠首期同埋夠錢比印花稅,無他買1600萬樓係支出多一點,更要多謝波叔!
OPTION 2:唔賣再加一間完成一生三宅
當然仲有個選擇,就係唔賣原本兩間屋,照KEEP收租,趁踏入中年完成一生三宅。兩間屋交比租客供供滿後市值共約1300萬收租都有28K左右,租金亦可隨通賬上升對沖屬好的退休策劃,確實我有些學生買樓是只入不出的,不知讀者會否考慮?
如同一人持有意味夫婦其中一人冇樓,再買1500萬樓約付60萬印花稅就可。如夫婦各人都有樓咁再買1500萬物業要比15%印花稅即225萬,等於全清讀者手上服票持倉,應讀者都唔肯。咁佢就要將兩個物業其中一個轉名比另一人,靠「甩名」變相令甩出的一位可低印花稅買下間。
有兩間樓,咁「甩」邊間? 應該都係520萬兩房的,將估值打折再轉名可令轉名的印花稅少至100蚊。留意轉名指聯名的單位一半的業權賣比另一人,成交期可隨意因是夫婦之間既買賣,律師通常仲會問埋你地使唔使對數交收。
甩好名再買,明白讀者要25年樓之下加上大屋苑在港島東要三房,其實都冇乜邊處,我地1月成左間4x樓高層1640萬既,而同tower出面買49樓要成1880萬,買樓powerteam再一次比幾千慳幾十萬(其實係成二百幾萬)。不過亦可考慮將軍澳呀,如真要方便可調景嶺,亦有些人唔介意搭多2個站去康城樓齡再新些不過明白路程遠些少。將軍澳近年吸左唔少港島客過去,始終港島無論東或西,要吸引人流或居民數目上升數字上顯示唔太可能。其實居民人均收入而言,康城上次普查已$55000,普遍比唔少區份好。當然奧運站去到7萬幾,更高。
其實中產區份,加上好配套及未來發展而言,奧運確實不俗,是次波叔plan會令該區樓價有提振。
OPTION 最後予方案三:
例如夫婦之間轉名再慎選銀行,其實可做到按爆八成,或者更可達九成。例如讀者的870萬樓可按870*80%-430萬 ~ 套現200萬。呢200萬加上80萬可投入債基例如A餐收息,不槓桿下有6.5%,如槓桿就有10.5%,即可提供280萬*6.5%/12 ~ 15100/月利息、或槓桿後24500/月利息,而按出黎只月供7-8千左右,差額24500-7000 ~ 16000夠支付佢租金一半,仲要留意唔使花1700萬既4%印花稅去買新三房。對於年輕既人不失是保留實力及增加現金之選。
諗[email protected] J2 安樂蝸 ✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校 諗Sir 買樓 PowerTeam 服務 #選擇一明顯做緊推廣優惠價,之後會上調收費 包括: POWERTEAM助教為閣下選取合適地方睇樓、提供全港18區值得買/有投資價值的樓盤 參與服務請whatsapp 理財醫生規劃咨詢 不用面授,先電話咨詢(約20-30min),因應你情況同助教作出檢討(review),會根據你資產分佈,客觀告知你下一步應該買樓定收息? 收息又應該用邊樣? 買樓起手可以點開始? 咨詢由買樓及收息都具實戰經驗,幫超過1000名學生達成目標的助教幫你! 參加者更有諗SIR當月市評+復甦概念股3隻課程收看,網課在家可重溫 欲查詢更多服務內容請whatsapp 英國樓市服務一年 (隔住八千幾里幫緊你!) 包括: 會有當地人(職講廣東話/國語)先同你傾談咨詢,真正居於英國及做開投資英國樓既人幫你 諗Sir 買樓 PowerTeam 服務 #選擇一明顯做緊推廣優惠價,之後會上調收費 理財醫生規劃咨詢 不用面授,先電話咨詢(約20-30min),因應你情況同助教作出檢討(review),會根據你資產分佈,客觀告知你下一步應該買樓定收息? 收息又應該用邊樣? 買樓起手可以點開始? 咨詢由買樓及收息都具實戰經驗,幫超過1000名學生達成目標的助教幫你! 參加者更有諗SIR當月市評+復甦概念股3隻課程收看,網課在家可重溫 欲查詢更多服務內容請whatsapp 英國樓市服務一年 (隔住八千幾里幫緊你!) 包括: 會有當地人(職講廣東話/國語)先同你傾談咨詢,真正居於英國及做開投資英國樓既人幫你
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諗[email protected] J2 安樂蝸
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好區份與差區份點評
數據化解釋一區之好壞
置業是單幢樓定屋苑樓好?
解構間格、海景與樓價的關係借貸需知
「我應否買樓?」當然有數得計,但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方
解拆坊間一些平價而又做唔到按揭既樓之圈套
睇樓步驟,找出漏水或無得救的地方
有步驟有經驗,唔使搞到買左先黎後悔
識睇樓,打後裝修錢都慳返十萬八萬
如何從查冊認清業主是否擁有全份業權?
買賣合約內買家的權益
如何從查冊得知是否有人隱瞞僭建(開始投資單幢樓必讀)
半契樓、避免買入凶宅的討論
解拆坊間一些偷訂個案之圈套
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與資深助教去做consultation,2021年月月都有幫學生買到合心水既樓
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*第一至六課*付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:買樓程序與權益
第二課:按揭要旨(上)
第三課:按揭要旨(下)
第四課:睇樓心得
第五課:議價心法
第六課:核對業權有法
第七課:2022-07-23(六)14:00-16:00(第7堂)
第七課為真人班及網上重溫班。同學可以在香港或海外網上參與網上直播
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目前優惠費用: $3188(早鳥價附送powerteam服務,收滿即停)
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– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
-零收入都可產出借貸力法門
– 如何將自己間樓加按爆八-九成?B. 高成數按揭上會出租
– 風險如何及點去規範風險
– 除左要張水電煤之外,其實仲要留意既5、6件事
– 出面既人又點做去令件事順一點?
– 租約點簽先保障業主?
– 租霸只能用封租解決?
– 九成上會唔報清出租用途之利與弊
– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
-套房收租同一般買樓收租之差異
-套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
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第三課:2022-07-16(六)14:00-16:00 真人班。諗sir及助教會比當時筍盤大家及個別傾傾佢點先買到
*如7月16日不能到歡迎2022年隨後班次補真人堂
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第一課:直債基本及價格升跌因素
第二課:直債進階買賣心得
第三課:債基及槓桿方法
第四課:債基比較及由本金取支取利息研究
第五課:直債選擇法門
第六課:保費融資法門
第七課:ELN收息及直債槓桿法門
第八堂:即市策略及發問 真人實體班:2022-08-06(六)14:00-16:00
第九堂:有問有答及發問 真人實體班:2022-08-13(六)14:00-16:00
*報讀是次班次可以在2022年隨後班次補一次真人堂(第八及九堂)
上課地點:網上(如之後補真人堂地點在尖沙咀)
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TEDP72 第二課:2022-07-09(六)14:00-16:00
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(重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)