波叔plan換樓的三個考慮 35歲起步換中產區三房 #2505

你好，諗sir。

一直很欣賞你樂於回答別人問題的作風。

本人個案如下。

我和太太35歲，有兩位小朋友，另請了工人。

本人和太太家庭總收入為了16萬，有穩定工作收入。

現有兩個位於東區物業，一個300呎40年樓齡兩房單位，估值520 萬元，尚欠銀行260 萬元，現月租收1.3萬元。另一個530呎25年樓齡三房一廁單位，估值870萬元，尚欠銀行430萬元，現月租收2.1萬元。

本人自己則以3萬元租住西灣河臨海屋苑，670呎，三房一套。（該單位價值1700萬。)

我和太太有股票230萬左右，現金80萬，可月儲4萬元。

本人想請教，因應財政預算案放寬按揭，本人應否換掉持有的細單位，和放賣股票，買入1500 萬單位作自住？ 因心儀東區和不喜歡25年以上樓，所以選擇不多。請問還是繼續雙租？

謝謝

ANSWER:

相信讀者要提供多些資料才能更好回應、首先兩個物業是夫婦各持有一間或是由同一人持有? 明白讀者可能諗住直接賣走一間，例如賣比兩房返520-260 = 260萬，加埋手上現金有約500萬，新政策1500萬樓可借960萬，咁就夠上會。借1000萬人工至少七萬都尾冇負債就可以，讀者應就係因睇到呢條數被打動啦。

OPTION 1: 就咁賣再買間大

就咁賣，考慮就是「先賣後買」、還是「先買後賣」。先買再賣原本那間屋屬可行的，當然有人問我都未賣原本間樓點甩到借貸力出黎新樓上會? 當你3月1日買了新樓，4號拎去銀行上會。其實只要睇到例如你3號有沽左舊屋既臨約，銀行一般信你舊樓將賣佢條按揭數唔計。

讀者情況相信是先賣後買好一些，但留意賣左之後如樓價升升升，咁就有損失啦。選呢條因為要賣左樓，讀者先夠首期同埋夠錢比印花稅，無他買1600萬樓係支出多一點，更要多謝波叔!

OPTION 2:唔賣再加一間完成一生三宅

當然仲有個選擇，就係唔賣原本兩間屋，照KEEP收租，趁踏入中年完成一生三宅。兩間屋交比租客供供滿後市值共約1300萬收租都有28K左右，租金亦可隨通賬上升對沖屬好的退休策劃，確實我有些學生買樓是只入不出的，不知讀者會否考慮?

如同一人持有意味夫婦其中一人冇樓，再買1500萬樓約付60萬印花稅就可。如夫婦各人都有樓咁再買1500萬物業要比15%印花稅即225萬，等於全清讀者手上服票持倉，應讀者都唔肯。咁佢就要將兩個物業其中一個轉名比另一人，靠「甩名」變相令甩出的一位可低印花稅買下間。

有兩間樓，咁「甩」邊間? 應該都係520萬兩房的，將估值打折再轉名可令轉名的印花稅少至100蚊。留意轉名指聯名的單位一半的業權賣比另一人，成交期可隨意因是夫婦之間既買賣，律師通常仲會問埋你地使唔使對數交收。

甩好名再買，明白讀者要25年樓之下加上大屋苑在港島東要三房，其實都冇乜邊處，我地1月成左間4x樓高層1640萬既，而同tower出面買49樓要成1880萬，買樓powerteam再一次比幾千慳幾十萬(其實係成二百幾萬)。不過亦可考慮將軍澳呀，如真要方便可調景嶺，亦有些人唔介意搭多2個站去康城樓齡再新些不過明白路程遠些少。將軍澳近年吸左唔少港島客過去，始終港島無論東或西，要吸引人流或居民數目上升數字上顯示唔太可能。其實居民人均收入而言，康城上次普查已$55000，普遍比唔少區份好。當然奧運站去到7萬幾，更高。

其實中產區份，加上好配套及未來發展而言，奧運確實不俗，是次波叔plan會令該區樓價有提振。

OPTION 最後予方案三:

例如夫婦之間轉名再慎選銀行，其實可做到按爆八成，或者更可達九成。例如讀者的870萬樓可按870*80%-430萬 ~ 套現200萬。呢200萬加上80萬可投入債基例如A餐收息，不槓桿下有6.5%，如槓桿就有10.5%，即可提供280萬*6.5%/12 ~ 15100/月利息、或槓桿後24500/月利息，而按出黎只月供7-8千左右，差額24500-7000 ~ 16000夠支付佢租金一半，仲要留意唔使花1700萬既4%印花稅去買新三房。對於年輕既人不失是保留實力及增加現金之選。

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✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
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第一至三堂 (可網上修讀)

選區需知
好區份與差區份點評
數據化解釋一區之好壞
置業是單幢樓定屋苑樓好?
解構間格、海景與樓價的關係借貸需知
「我應否買樓？」當然有數得計，但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方
解拆坊間一些平價而又做唔到按揭既樓之圈套

第四至六堂 (可網上修讀)

睇樓需知
睇樓步驟，找出漏水或無得救的地方
有步驟有經驗，唔使搞到買左先黎後悔
識睇樓，打後裝修錢都慳返十萬八萬

查冊及買賣需知:
如何從查冊認清業主是否擁有全份業權?
買賣合約內買家的權益
如何從查冊得知是否有人隱瞞僭建(開始投資單幢樓必讀)
半契樓、避免買入凶宅的討論
解拆坊間一些偷訂個案之圈套

第七堂(真人咨詢課)

講解現時筍盤及因學生個人而制定買樓方案, 諗sir Q&A
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援，成村人既network陪你攪掂佢!
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第一至三堂 (網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

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2020年3月大跌市之後投資債券手法及看法

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第四至七堂 (網上修讀)

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精選最值得買的保費融資計劃

10%-15%年息ETN大解構

第八至九堂 (網課教授入市策略)

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獨家市評為您剖析當時市況及入市策略

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第一至七堂的重點內容重溫

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