波叔plan換樓的三個考慮 35歲起步換中產區三房 #2505

你好,諗sir。

一直很欣賞你樂於回答別人問題的作風。

 

本人個案如下。

我和太太35歲,有兩位小朋友,另請了工人。

本人和太太家庭總收入為了16萬,有穩定工作收入。

 

現有兩個位於東區物業,一個300呎40年樓齡兩房單位,估值520 萬元,尚欠銀行260 萬元,現月租收1.3萬元。另一個530呎25年樓齡三房一廁單位,估值870萬元,尚欠銀行430萬元,現月租收2.1萬元。

 

本人自己則以3萬元租住西灣河臨海屋苑,670呎,三房一套。(該單位價值1700萬。)

我和太太有股票230萬左右,現金80萬,可月儲4萬元。

 

本人想請教,因應財政預算案放寬按揭,本人應否換掉持有的細單位,和放賣股票,買入1500 萬單位作自住? 因心儀東區和不喜歡25年以上樓,所以選擇不多。請問還是繼續雙租?

謝謝

 

ANSWER:

相信讀者要提供多些資料才能更好回應、首先兩個物業是夫婦各持有一間或是由同一人持有? 明白讀者可能諗住直接賣走一間,例如賣比兩房返520-260 = 260萬,加埋手上現金有約500萬,新政策1500萬樓可借960萬,咁就夠上會。借1000萬人工至少七萬都尾冇負債就可以,讀者應就係因睇到呢條數被打動啦。

 

OPTION 1: 就咁賣再買間大

就咁賣,考慮就是「先賣後買」、還是「先買後賣」。先買再賣原本那間屋屬可行的,當然有人問我都未賣原本間樓點甩到借貸力出黎新樓上會? 當你3月1日買了新樓,4號拎去銀行上會。其實只要睇到例如你3號有沽左舊屋既臨約,銀行一般信你舊樓將賣佢條按揭數唔計。

 

讀者情況相信是先賣後買好一些,但留意賣左之後如樓價升升升,咁就有損失啦。選呢條因為要賣左樓,讀者先夠首期同埋夠錢比印花稅,無他買1600萬樓係支出多一點,更要多謝波叔!

 

OPTION 2:唔賣再加一間完成一生三宅

當然仲有個選擇,就係唔賣原本兩間屋,照KEEP收租,趁踏入中年完成一生三宅。兩間屋交比租客供供滿後市值共約1300萬收租都有28K左右,租金亦可隨通賬上升對沖屬好的退休策劃,確實我有些學生買樓是只入不出的,不知讀者會否考慮?

 

如同一人持有意味夫婦其中一人冇樓,再買1500萬樓約付60萬印花稅就可。如夫婦各人都有樓咁再買1500萬物業要比15%印花稅即225萬,等於全清讀者手上服票持倉,應讀者都唔肯。咁佢就要將兩個物業其中一個轉名比另一人,靠「甩名」變相令甩出的一位可低印花稅買下間。

 

有兩間樓,咁「甩」邊間? 應該都係520萬兩房的,將估值打折再轉名可令轉名的印花稅少至100蚊。留意轉名指聯名的單位一半的業權賣比另一人,成交期可隨意因是夫婦之間既買賣,律師通常仲會問埋你地使唔使對數交收。

 

甩好名再買,明白讀者要25年樓之下加上大屋苑在港島東要三房,其實都冇乜邊處,我地1月成左間4x樓高層1640萬既,而同tower出面買49樓要成1880萬,買樓powerteam再一次比幾千慳幾十萬(其實係成二百幾萬)。不過亦可考慮將軍澳呀,如真要方便可調景嶺,亦有些人唔介意搭多2個站去康城樓齡再新些不過明白路程遠些少。將軍澳近年吸左唔少港島客過去,始終港島無論東或西,要吸引人流或居民數目上升數字上顯示唔太可能。其實居民人均收入而言,康城上次普查已$55000,普遍比唔少區份好。當然奧運站去到7萬幾,更高。

 

其實中產區份,加上好配套及未來發展而言,奧運確實不俗,是次波叔plan會令該區樓價有提振。

 

OPTION 最後予方案三:

例如夫婦之間轉名再慎選銀行,其實可做到按爆八成,或者更可達九成。例如讀者的870萬樓可按870*80%-430萬 ~ 套現200萬。呢200萬加上80萬可投入債基例如A餐收息,不槓桿下有6.5%,如槓桿就有10.5%,即可提供280萬*6.5%/12 ~ 15100/月利息、或槓桿後24500/月利息,而按出黎只月供7-8千左右,差額24500-7000 ~ 16000夠支付佢租金一半,仲要留意唔使花1700萬既4%印花稅去買新三房。對於年輕既人不失是保留實力及增加現金之選。

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第一至三堂 (可網上修讀)

選區需知
好區份與差區份點評
數據化解釋一區之好壞
置業是單幢樓定屋苑樓好?
解構間格、海景與樓價的關係借貸需知
「我應否買樓?」當然有數得計,但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方
解拆坊間一些平價而又做唔到按揭既樓之圈套

第四至六堂 (可網上修讀)

睇樓需知
睇樓步驟,找出漏水或無得救的地方
有步驟有經驗,唔使搞到買左先黎後悔
識睇樓,打後裝修錢都慳返十萬八萬

查冊及買賣需知:
如何從查冊認清業主是否擁有全份業權?
買賣合約內買家的權益
如何從查冊得知是否有人隱瞞僭建(開始投資單幢樓必讀)
半契樓、避免買入凶宅的討論
解拆坊間一些偷訂個案之圈套

第七堂(真人咨詢課)

講解現時筍盤及因學生個人而制定買樓方案, 諗sir Q&A
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援,成村人既network陪你攪掂佢!
與資深助教去做consultation,2021年月月都有幫學生買到合心水既樓

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好區份與差區份點評
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解構間格、海景與樓價的關係

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「我應否買樓?」當然有數得計,但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
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*第一至六課*付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:買樓程序與權益
第二課:按揭要旨(上)
第三課:按揭要旨(下)
第四課:睇樓心得
第五課:議價心法
第六課:核對業權有法
第七課:2022-07-23(六)14:00-16:00(第7堂)
第七課為真人班及網上重溫班。同學可以在香港或海外網上參與網上直播
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諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

(*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001,已有樓再想收租003)

第一堂 (可網上修讀)

A. 進階按揭及借貸運用
– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
-零收入都可產出借貸力法門
– 如何將自己間樓加按爆八-九成?B. 高成數按揭上會出租
– 風險如何及點去規範風險
– 除左要張水電煤之外,其實仲要留意既5、6件事
– 出面既人又點做去令件事順一點?

第二堂 (可網上修讀)

C. 買樓收租精明作法
– 租約點簽先保障業主?
– 租霸只能用封租解決?
– 九成上會唔報清出租用途之利與弊

D. 學生宿舍/套房做法
– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
-套房收租同一般買樓收租之差異
-套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

第三堂 (可網上修讀)

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

第一堂 (可網上修讀)

A. 進階按揭及借貸運用
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第二堂 (可網上修讀)

C. 買樓收租精明作法
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諗SIR收息投資課程

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諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

第一至三堂 (網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

2020年3月大跌市之後投資債券手法及看法

直債或債基去出入賺價點做?

第四至七堂 (網上修讀)

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?

經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

精選最值得買的保費融資計劃

10%-15%年息ETN大解構

第八至九堂 (網課教授入市策略)

實例解說買債必知點

獨家市評為您剖析當時市況及入市策略

完成方案的金融機構介紹

第一至七堂的重點內容重溫

即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案)

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第一課:直債基本及價格升跌因素
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第八堂:即市策略及發問 真人實體班:2022-08-06(六)14:00-16:00
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*討論群有市評為你課後持續跟進債基/直債出入市場時機

< 課程內容 >

如果只得30-40萬HKD,點做債基槓桿呢?

香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資戶口

不利用英資或美資銀行,利用港資機構分配另一部份債基

諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

債基年收息15、20%! 每次利用不同債基介紹

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TEDP72 第一課:2022-07-02(六)14:00-16:00
TEDP72 第二課:2022-07-09(六)14:00-16:00

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用:$3280
(重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)

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TEDP72 第二課:2022-07-09(六)14:00-16:00

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