賣樓點先賣得貴? 265萬收20萬一年收息策略 #2490

Hello 諗Sir,

實不相暪, 我都係因為最近想換樓, 上網search有關資料先認識到你, 跟住就立即報左買樓001, 之後再睇到你嘅文章提到”2樓1債”, 諗諗下, 我同先生都可能可以做到, 不過一直都無呢方面嘅知識, 對數字亦不敏感, 更加無可能短時間內睇返哂諗Sir嘅文章同影片, 所以襯呢個機會請諗Sir指教一下

自疫情開始, 我地兩夫婦都無做野, 40歲, 有一現契樓自住, 先生名, 剛BOC網上估價850萬, 流動資金有大約400萬, 無小朋友

換樓原因係想搬近d娘家, 方便照顧長老。而因為養左幾隻貓貓, 想先買後賣

現打算先將先生物業現契套現, 加上手上資金, 用我名full pay買另一物業自住, 之後再現契套現一筆錢買債

而舊居呢….還在苦惱中, 賣好? 定係裝修好租比人好呢?

因間屋日久失收有漏水情況, 已搵師傅換哂全屋水喉, 但木地板部分已變黑/谷起, 門框底部都爛爛地咁, 走廊地腳線都甩皮甩骨, 同埋3間房嘅入牆櫃, 最底嘅櫃桶入面都有發毛, 所以應該仲有其他地方漏水, 而師傅話如果要整, 就要扑哂兩個廁所再做過。如果裝修, 即係要全屋裝修, 應該都要幾十萬

如果賣, 要賣平市價幾多呢? 而且仲要罰息

如果賣左之後, 再買另一間收租? 但一買一賣嘅費用都幾高, 而且我地無收入, 做唔到按揭買樓, 咁又好似唔係幾化算

定係唔好諗有兩層樓, 只擁一層樓, 資金用哂黎買債算?

唔好意思,

越打越多字, 頭腦仲開始有d混亂, 可能對諗Sir黎講, 好簡單就可以解決,

但我已經糾結左好耐, 想請教下, 應該點做會比較妥當呢? 請諗Sir點醒下我, 謝謝

(買樓PowerTeam有講過, 我可以去開間有限公司, 再每月出糧比我作為入息證明, 但對我黎講, 操作上好似好複雜, 所以先打算現契套現再full pay買)

有空請回覆，謝謝

ANSWER:

讀者唔應該放棄最後搵銀行借錢買樓既機會，我早在2013年作品<樓換樓>提過，社會上有三類人「庸才」、「專才」、「通才」。庸才論說明「庸才」平庸不要緊，最緊要識兩類貴人：一類是親友；二是銀行從業員。

不少人認為欠債要快些歸還，在2000年後此學說不能認同。既然銀紙已99%肯定會貶值，那欠人錢才是「睡著覺去賺」。 當然總有魔鬼（「大耳窿」）叫你借盡，那就要學懂，何謂聰明地借，而非採取避免風險的態度，認為不借貸便不會錯。永遠對複雜既野探取risk avoidance既策略而唔去學習，你就放棄左人與野獸之間最有別之特質: evaluation(檢討再前進)。就係因為人檢討再修正左成千年，而家人有電用有屋住，馬騮都仲留係馬騮山。

「專才」最好就屈專業牌照，減少競爭者少做少錯保住個牌。然而近十年網上資訊大量，「專才」生存空間變少。至於「通才」，大致指成為連接人。過去千年科技有進步，但人的信任本質沒大變異。由於90%既人都是庸才，所以讀者當務之急，搵返銀行做「貴人」，親人同銀行都係可改變你生活之助力。

既然佢參加了powerteam，advisor自會有方法幫佢合規開立公開產出收入借貸。至於舊樓，其實係「花幾十萬全裝修」與「唔裝修平價出」之間係有選擇餘地。太多人話幫你:「簡單作出決擇」而同你清走黑與白之間的選項。誠然花幾萬執執間屋，放高十幾廿萬，絕對值得。當然亦有方法令你間屋更易賣走:

a/裝修要令間屋光猛，牆填深色而傢俱用深木色令間屋暗令睇樓既人一入屋有差既感覺。我既同事一星期同幾十組客睇樓，只係想話聲你知光猛既屋提供好的第一印象最正路。

b/加佣比經紀賣貴些，計返條數都有賺。問題係在合約上寫明是高佣成交，買家又會卻步。所以點既令經紀賺到好既佣而成交又順暢係有技巧

c/如果你offer既佣金同件貨都唔吸引，你放去n個平台都無用的。爛橙放上網比多幾個人睇會賣到咩?

d/當然選取中既買家都好緊要，買家求質不求量。況且不斷打開間屋比人睇，浪費業主唔少時間。

放盤比我地buyhouse.com.hk有近萬個有心買樓既會員。因應唔同單位既類型收取佣金，你可以自己去睇睇。買樓Powereteam服務可遙距進行咨詢，傾好先出黎睇樓，既可減少感染風險又可省時買到筍盤，參加資訊在下方。

明顯讀者連「 櫃桶底都有發毛」話埋比諗sir知，有感佢睇事睇唔通全局，即係vision差。請唔好介意我地咁講，人真係要苦幹才可成長。若若果advisor睇過原單位易執又好租，可以留。如要賣，賣樓後返450萬，自己又有400萬，共850萬拎320萬出黎夫婦每人一間八成上會，一自住另一間搵朋友幫手供滿佢。

淨850-320 ~ 530萬，拎一半用債基收息，或者保本之直債。我個人之特點係在blog中提及之劏房、債基、直債、保險融資、我自己全部都有買。不過劏房技巧要再高些，唔會叫初心讀者做。530萬之一半即265萬投入160萬大地產商直債收6.25%年息，另外a餐再槓桿收10%年息(投105萬)，年息共160萬*6.25% + 105萬*10% = 100,000+105,000 = 205000年息。一年有20萬用慳慳地都夠兩個人用。有時間淨仲可以撥些少資金發展可網上貓隻事業，做下野人都醒神些。

諗Sir 買樓 PowerTeam 服務
價格: HK$2888元付款後有Advisor即同你傾搵樓、換樓、按揭上會執靚盤數、高成數收租、 一手樓買賣應有策略(下列列舉18項咨詢方向例子)、於服務期內更可參加諗sir主持的PowerTeam荼聚、與諗sir及advisor面接傾下你的情況。買樓期間手把手一齊睇樓更有律師、租務上人脈網絡介紹。經驗、秘訣、人脈、度身規劃一次過比哂你!

服務期限: 24個月

*實證: 大量實證港房買賣已超400宗。見小紅書/BUYHOUSE.COM.HK有低水買入實證
Powerteam單月1.1億(2023/5月)、8000萬(2023/6月)、9000萬(2023/7月)。成交均已在香港政府田土廳報備
報名步驟: 可以 whatsapp 63832145 或 wechat (下方有qr code掃一掃)我們。或可在whatsapp/wechat讓我們初步了解你的買樓/賣樓要求。

1.咨詢避免第一次買樓常見犯錯事項
2.咨詢經常蝕讓的上車盤特徵
3.咨詢選擇哪區置業客觀咨詢(我地18區都做到，會談及避免區份)
4.摸貨操作及提供盤源
5.公司名買樓省稅及執行網絡
6.買樓或換樓詳細流程跟進及好朋友律師轉介

7.如何令到你的單位吸引經紀必帶客睇
8.如何透過拉高估價讓你單位越來越值錢
9.裝修妙法讓你單位更貴價摸出或更值錢

10. 一手樓按揭上會及即場揀選對你有利的付款計劃
11. 資深及細心一手樓驗樓服務轉介

12.按揭上會執靚盤數問題及好朋友銀行轉介
13.為港漂解說值得買入的二手港房類別，不主推一手新盤
14.向港漂解說小紅書講錯港房的10大點
15.居屋買前全套咨詢(居屋專家幫到你!)
16.幫借貸力好「爛料」嘅人重組借貸(之前有個案破過產都做到)

17.高成數上會經歷及全方位咨詢
18.學生宿舍與套房提升租值65%至100%

諗sir資歷: 公司成立於2013年、工作經驗跨銀行、證券、地產。提供一站式理財指導。
►諗sir於TVB安樂蝸電視節目受訪片段(每星期六) https://bit.ly/3bDcgBz
►諗sir於ViuTV受訪片段(每星期三) https://bit.ly/35pBssM
►諗sir於NowTV受訪片段(隔星期一) https://bit.ly/3scm3pA

團隊資歷
*Powerteam單月1.08億(2022/8月)、8000萬(2022/9)、8000萬(2022/10)。成交均已在香港政府田土廳報備

參與服務請whatsapp 63832145 註明「買樓POWERTEAM」查詢

英國樓市服務一年 (隔住八千幾里幫緊你!)
價格: $3888

包括: 會有當地人(職講廣東話/國語)先同你傾談咨詢，真正居於英國及做開投資英國樓既人幫你
*直入當時樓市網絡，提供英國樓市筍盤(總4個)
*數據式為你提出合居住治安好又或有投資價值的樓盤
*同時轉介英國有用的MORTGAGE BROKER、會計、律師、順利一站式完成
*一個好的會計應幫你省去不少稅務煩惱
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*服務提供者為諗sir舊生Ada，現已居於英國牛津及開立專頁「香港媽咪在英國」
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下次 PowerTeam荼聚: 2023年8月30日19:30-21:00於尖沙咀
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第一堂: 直債基本網課(1小時)

直債買入基本需知
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得

第二堂: 債基基本網課(1小時)

債基買入基本必知
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較

第三堂: 升跌看市網課(1小時)

製作債基出入市系統的原理及方法
股價債價升跌看法獨門心法

第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時

債基及貨基比較、執行及槓桿
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
牛牛及其他現金寶不想你知的秘密

第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時

-直債比較、執行及槓桿
直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
今年直債要賺價必知三特點
800萬諗sir債券收息倉更新
建議環球資產儲存組合的方法及人脈支援
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行

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※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※

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第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學

買樓換樓前必知事項必要識計的按揭
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力

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