直債6.01%保本實例 vs 債基15%槓桿後派息 #2481

“你好，本人背景如下，想請教諗sir對我以下2個問題及我地既財務背景有什麼建議

 

Background：

-本人33歲，月入40k，職業穩定，薪金跳point制, 預料2年後到60k

-太太同齡，月入45k, 職業穩定

-暫無小朋友

-減去家用和生活支出後，現時家庭每月儲約4萬5左右

 

現況：

太太名下有1自住物業，市值550萬，貸款剩320萬，本人名下則無物業

另外夫婦每人股票+現金約有100萬

 

打算2年後再購入1層約700-800萬單位自住，現有自住單位則還款至50%合法出租

 

另外本人父母有1自住已供滿60年樓齡的市區洋樓，估價約為500萬。

 

Questions:

1. 預計幾年後父母退休，父親提議到時賣市區洋樓（因怕樓齡越大越難賣），賣樓後父母會先租屋住同時去排公屋。但本人就覺得臨老賣樓去租樓排公屋是不明智，但亦明白樓齡大的舊洋樓價值是不斷下降，請問應怎樣處置這層舊洋樓才可達至一個好的平衡？希望可以做父母退休後有個錢之餘又有地方住。

 

2. 我們自己計劃兩年後買第二層物業，太太的物業現在可隨時轉按八成套現約100萬用作投資。若果政策不變，兩年後太太名下單位始終都需要轉至5成合法出租才可用高成數按揭買第2層樓。

請問如果我地而家轉按套現100萬作投資，有什麼投資可以選擇? （因2年後有可能需要用返依100萬來轉按至5成)

 

謝謝.

祝生活愉快，生意蒸蒸日上!”

有空請回覆，謝謝～

 

answer:

為什麼是現金流?

有感讀者理財不以現金流產出為主，咁做落去只係無目的去行走。請勿一味認為有樓就是好，尤其間樓仲要供的。本BLOG是股樓債平衡提出方案，不偏重任何一方。而讀者在樓方面有不俗思索但對其他投資未曾提及，說明於債券收息方面好要理解。

 

至於現金流產出是否一定? 對於打工仔先唔使撈(或者可做可唔做)，辭工取回自己時間去建立個人事業，此為更上一層樓的階梯。因此萬物之始，夠現金流停止打工去每日buildup自己，為成事所需。若閣下理財未有方向，可先爭取每項投資盡快產出現金流。

 

為什麼唔博收購?

當然投資的項目要有Liquidity，入左賣唔走的投資就不算是好，尤其對資金有限的打工仔。因此父母洋樓要沽走，60年既樓要做按揭15年都未必做到，早應在近50年前就應賣，亦都唔好幻想收樓收中你幢樓。遇中斯文人市建局收樓，都只比市價高10-20%收樓的，唔算高溢價。永遠都只係經紀，為左推舊樓同你講「有機會」被人收購。何況都係高10-20%，搞黎做乜? 用直債收一年息10%即係度。

 

為什麼每月收息?

父母賣洋樓返錢不妨投入直債/債基差出利息，月月收息。諗sir自己鐘意用直債，愛其保本性而不槓桿下派息都5.5%-9%，三月開始已收息31164美金同9980新加坡紙，共30萬息用10個月收到投入550萬，年息為6.01%。

 

當然學生起手愛月月收息，要月月就要用債基，不保本但入場只需數十萬可快上手。1月買就2月10日知息準唔準，派息在4%至10%都有。槓桿後達8%-15%年息。亦即如果你資金夠又唔怕去盡些，500萬收息年75萬亦即7萬元一個月，對不少人而言7萬/月被動收入都夠用了。

當然「去盡些」風險如何? 我們在收息101課為大家解說風險，9堂課可先網上即睇頭7堂網課，之後2課可真人到課或網上亦可。

 

至於5成合法出租的樓，如有足夠文件其租金之70%可作入息助之後買樓，完成第二同三宅，祝讀者理財路上順利。

※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※

諗Sir 真人授課

**諗Sir【買樓收租課程】**

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