“有感樓市越來越買唔起，想請教下諗sir 點樣操作可以向上流呢。
早兩年，我27歲 同我姐 (31歲） 聯名供緊一間元朗兩房私樓，自住，目前欠 4.8Mil mortgage，現值7.2Mil 。另外父母住公屋 ( 已買左好多年）。如果綠表未補地價都可以賣 2.5Mil. 加上目前我地手上 cash 1.5Mil，冇股票/債息. 我想問，如果賣公屋 用盡手上 4Mil， 先做返 5成按揭，合法出租，可租 ~14k/mo。再換新界西呢類2房 2手樓自住，變相一人一間屋＋可以同父母同住 ，值唔值呢？
我月入 45K(＋2個月 bouns)，我姐25K，另外我媽可以做擔保人，月入 15k。
想睇下 目前 元朗兩房私樓係咪可以轉比我姐同我媽供，然後我自己借盡佢 9成上車另一間？
目前公屋環境好迫好嘈，好難四個大人一齊住到。所以買落私樓兩年一直都係自住。依家叫儲左D錢，咁o岩我地都係屯馬線沿線返工，想睇下我地有冇機會買到荃灣西/屯門/元朗 近屯馬線嘅物業。 我最近睇左諗sir youtube先知元朗動能低，心水最想買荃灣西兩房，唔想要麗城，因為太舊，寧願兩房迫迫地，都唔想要20年＋嘅舊樓(驚保養同想易賣出）。
另外你地 2.59法則同目前銀行比嘅mortgage每月入息 有D唔同，請問我如果想計埋借貸力，要點參考好？thanks“
有空請回覆，謝謝～
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ANSWER:
讀者年紀輕，所以想法未免不太全面。首先佢同家姐都未結婚，打造自己同家姐每人一間屋然後其中一間大家住不建議，一旦家姐或自己先結婚，究竟收租間樓比邊個住同埋父母住邊? 再加埋供樓大家邊個出多D? 我諗真係要好彿心既家庭先唔會嘈。留意到時可以係6個人既事(自己及未來老婆及家姐夫婦及自己父母)，仲未計如有仔女又有另外野諗，基本上睇個款都知唔使傾，6個人冇咩可能有共識。
爸媽要左「綠置居」，估計係，因唔知佢間公屋詳細點買到。買公屋比居屋有人認為更「著數」，因公屋地價折扣比居屋更大，但諗sir個人見解是公屋要轉售比居屋更難，而日後才入手的綠置居政府建議緊15年轉售限制，比而家2年長很多。其實公屋諗sir認為唔應該買，一是轉手難只可比綠白表人仕而又心儀公屋唔要居屋的，客路少。二是難加按，即是讀者現時面對的問題: 要將父母間樓既升幅套到不可加按，只能賣樓。
但一旦賣樓同價錢既私樓又無公屋咁大，亦要搵居所安置父母，變成上流有困難。
至於擔保人唔單只講人工，年齡都係問題，所以讀者搵母親黎擔保諗法要微調。另外2.59法則靠一個常數係解決唔到任合問題，問銀行分行其實都只係無責任地去答你，一旦上唔到會撻訂自己即受。可講講第一步: 自己既bonus45k其實未必一定計到哂，要睇下點去計。
讀者應為元朗樓行一拆二按爆八成之法，即可得720萬*80%-480 ~ 156萬，再加手上現金150萬，即300萬在手。可5成上會買樓收租，月供300*259 ~ 11.5k，收租應比供樓多得現金流估計13k-11.5k~1500元/月。
或者只9成上會用60萬，之後借比朋友住。月供540-259 ~20k。然後300萬仲有240萬淨可趁低投入債基收息。當用A餐只槓不到1x產生10%-12%之年息，240萬收息一個月20k-24k。即係收租+債基收息= 13k + 24k ~ 37k。而供樓只20k，即用後者方法產生+17k正現金流，正是讀者所需的。
有關一拆二接爆再加債基槓桿及選取少裝修費而易租出的樓房，有信心powerteam同事幫到手。上星期直播有人留言多謝powerteam同事幫手買入LP10單位，感謝大家支持!
「有感樓市越來越買唔起」只屬顯現，要解決問題需改變個人想法及知識。另外想法不要用咁多主觀及具感嘆性的字詞，對事情無幫助亦不能將問題量化。
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諗Sir@TVB J2 安樂蝸 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 諗Sir 買樓 PowerTeam 服務 服務期限: 24個月 *實證: 大量實證港房買賣已超400宗。見小紅書/BUYHOUSE.COM.HK有低水買入實證
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