“本人 43歲(30k);先生42歲（65k),有2小孩讀小學。有自住村屋（6.5M, 欠3.5M）沙田中心放租（6.2M，欠2.2M），流動現金2.5M，基金0.5M。想賣村屋換有會所沙田區一帶3房（新樓或10年左右）。如果不賣沙田中心是不是不夠資金？買什麼好呢？有什麼建議？怎樣財務安排最好呢？
好煩惱
自住村屋先生名；沙田中心本人名”
ANSWER:
如冇特別借貸，家庭借貸力為(65000+30000)/10000*50%*2.59~ 1230萬
然而個人在外借貸、信用卡有用或無用，一些消費及早前的擔保都會影響讀者借貸力，所以1230萬是最盡的，請留意實際情況要再計。
至於村屋，有感工資及現金流不足者，加上小孩仲讀小學的，住村屋唔係太好配搭(除非是大型很有配套的加洲/錦繡)。小孩要校車未必肯黎，賣村屋都唔係件易事。
早前有客就係睇中左村屋想搵我地powerteam advisor C 幫手，間屋佢就中意但就因為唔可以平息八成上會，要部份借高息既財務及現金比完首期又唔夠裝修，所以都係要返屋苑樓。
留意財仔收你高息，只要法定之內(48%-60%)，又唔能叫人吸血鬼。先講諗sir自己冇財務公司，但留意一旦債仔斷供，銀行既一按唔收樓拍賣，做二按既財仔係唔可以爬高的賣樓取回資金的，真係有苦自己知。我同開財務既uncle飲開茶傾開財仔實際操作，有時只做駁腳唔借自己真本出去最穩陣!
沙田區三房二手見1000萬，馬鞍山800萬頭的都冇哂了。如果慎選，1000萬之下沙田區三房係有些動能指數高的屋苑。動能指數高即是該屋苑放盤漸少而成交漸多，你代入下都知做該屋苑業主係有先機啦。相反村屋? 除了大型的，一個村一年都唔知成唔成(交)到一間。下圖示部份同區內屋苑動能。最右column見高係好。
所以讀者手上資金約300萬，夠三房的，不過係二手。當然肯定有經紀會水佢買一手，話首期可以更少。希望大家經過我多次講解買新盤後要除哂回贈同傢俱市值去光豬價上會，同埋有些發展商唔知仲有冇呼吸plan後，未夠實力者真係唔好亂(買)新盤。
當然我地買樓powerteam都有些客入了新盤的，好似尋晚按揭講場直播，有powerteam真客戶撐我佢組我同事F及P買了LP10三房。
當你對買樓細節流程有認知，了然在胸，煩惱自然消除。就好似你每日搭巴士，就唔會對幾時有車同比唔比到錢感煩惱啦~
諗[email protected] J2 安樂蝸 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 諗Sir 買樓 PowerTeam 服務 #選擇一明顯做緊推廣優惠價，之後會上調收費 包括: POWERTEAM助教為閣下選取合適地方睇樓、提供全港18區值得買/有投資價值的樓盤 參與服務請whatsapp 收息 不用面授，約時面談，因應你情況同助教作出咨詢教學或年度檢討(review)，綜合為你收息滾大資產環節作出培訓 英國樓市服務一年 (隔住八千幾里幫緊你!) 包括: 會有當地人(職講廣東話/國語)先同你傾談咨詢，真正居於英國及做開投資英國樓既人幫你 諗Sir 買樓 PowerTeam 服務 #選擇一明顯做緊推廣優惠價，之後會上調收費 諗Sir收息倉 不用面授，約時面談，因應你情況同助教作出咨詢教學或年度檢討(review)，綜合為你收息滾大資產環節作出培訓 英國樓市服務一年 (隔住八千幾里幫緊你!) 包括: 會有當地人(職講廣東話/國語)先同你傾談咨詢，真正居於英國及做開投資英國樓既人幫你
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諗[email protected] J2 安樂蝸
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好區份與差區份點評
數據化解釋一區之好壞
置業是單幢樓定屋苑樓好?
解構間格、海景與樓價的關係借貸需知
「我應否買樓？」當然有數得計，但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方
解拆坊間一些平價而又做唔到按揭既樓之圈套
睇樓步驟，找出漏水或無得救的地方
有步驟有經驗，唔使搞到買左先黎後悔
識睇樓，打後裝修錢都慳返十萬八萬
如何從查冊認清業主是否擁有全份業權?
買賣合約內買家的權益
如何從查冊得知是否有人隱瞞僭建(開始投資單幢樓必讀)
半契樓、避免買入凶宅的討論
解拆坊間一些偷訂個案之圈套
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援，成村人既network陪你攪掂佢!
與資深助教去做consultation，2021年月月都有幫學生買到合心水既樓
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(為配合新政策、現時買樓001可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
*第一至六課＊付款後可隨時收看網上課程影片
第一課：買樓程序與權益
第二課：按揭要旨(上)
第三課：按揭要旨(下)
第四課：睇樓心得
第五課：議價心法
第六課：核對業權有法
第七課：2022-02-10(四)(TELY91)晚上19:15-21:15(第7堂)
第七課為真人班及網上重溫班。同學可以在香港或海外網上參與網上直播
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– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
-零收入都可產出借貸力法門
– 如何將自己間樓加按爆八-九成?B. 高成數按揭上會出租
– 風險如何及點去規範風險
– 除左要張水電煤之外，其實仲要留意既5、6件事
– 出面既人又點做去令件事順一點?
– 租約點簽先保障業主?
– 租霸只能用封租解決?
– 九成上會唔報清出租用途之利與弊
– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
-套房收租同一般買樓收租之差異
-套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
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第一課：網上課程 (付款後可網上睇片)
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第三課：2022-02-12(六)14:00-16:00 真人班。諗sir及助教會比當時筍盤大家及個別傾傾佢點先買到
*如2月12日不能到歡迎2021年隨後班次補真人堂
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收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 第一至七堂 (網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 2020年3月大跌市之後投資債券手法及看法 直債或債基去出入賺價點做? 第四至七堂 (網上修讀) 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 精選最值得買的保費融資計劃 10%-15%年息ETN大解構 第八至九堂 (諗Sir真人課) 實例解說買債必知點 獨家市評為您剖析當時市況及入市策略 完成方案的金融機構介紹 第一至七堂的重點內容重溫 即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案)
第一至三堂 (網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 2020年3月大跌市之後投資債券手法及看法 直債或債基去出入賺價點做? 第四至七堂 (網上修讀) 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 精選最值得買的保費融資計劃 10%-15%年息ETN大解構 第八至九堂 (諗Sir真人課) 實例解說買債必知點 獨家市評為您剖析當時市況及入市策略 完成方案的金融機構介紹 第一至七堂的重點內容重溫 即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案) **諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至七堂** 收息101(TEDV86)課程安排： *如2月19日及2月26日不能到歡迎2022年隨後班次補真人堂 收息101(TEDV86)課程安排： *如2月19日及2月26日不能到歡迎2022年隨後班次補真人堂 ※只接受修畢「收息101」的學員報名，本課程不對外開放！此班只有真人授課，不設網上睇片 < 課程內容 > 如果只得30-40萬HKD，點做債基槓桿呢? 香港開戶、可在香港派人處理，而在新加坡設立的債基/直債投資戶口 不利用英資或美資銀行，利用港資機構分配另一部份債基 諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容 債基年收息15、20%! 每次利用不同債基介紹 諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出 諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程、佢地唔係銀行做可予客觀資訊 可加入諗SIR討論群 *15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進 *討論群有市評為你課後持續跟進債基/直債出入市場時機 < 課程內容 > 如果只得30-40萬HKD，點做債基槓桿呢? 香港開戶、可在香港派人處理，而在新加坡設立的債基/直債投資戶口 不利用英資或美資銀行，利用港資機構分配另一部份債基 諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容 債基年收息15、20%! 每次利用不同債基介紹 諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出 諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程、佢地唔係銀行做可予客觀資訊 可加入諗SIR討論群 *15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進 *討論群有市評為你課後持續跟進債基/直債出入市場時機 TEDP69 第一課:2022-01-15(六)14:00-16:00 上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室 TEDP69 第一課:2022-01-15(六)14:00-16:00 上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
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諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)![諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)](https://homebloggerhk.s3.ap-southeast-1.amazonaws.com/wp-content/uploads/2021/03/16120243/lunsir-101-newtext.png "諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)")
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第一課：直債基本及價格升跌因素
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第四課：債基比較及由本金取支取利息研究
第五課：直債選擇法門
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第八堂：真人班及發問 2022-02-19(六)14:00-15:45
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#本班次報名附送powerteam收息咨詢教學共三項，同學可選擇約助教見面談1/直債、2/債基及3/保險教學咨詢，為時在60-120分鐘之間。每項咨詢教學單獨收費為$1680港幣。
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按揭、買樓、裝修、保險、海外樓、律師、會計網絡盡在收息103
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TEDP69 第二課:2022-01-22(六)14:00-16:00
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