樓市動能指數如何助決擇買二手或新樓? #2469

“本人 43歲(30k);先生42歲（65k),有2小孩讀小學。有自住村屋（6.5M, 欠3.5M）沙田中心放租（6.2M，欠2.2M），流動現金2.5M，基金0.5M。想賣村屋換有會所沙田區一帶3房（新樓或10年左右）。如果不賣沙田中心是不是不夠資金？買什麼好呢？有什麼建議？怎樣財務安排最好呢？

好煩惱

自住村屋先生名；沙田中心本人名”

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ANSWER:

如冇特別借貸，家庭借貸力為(65000+30000)/10000*50%*2.59~ 1230萬

然而個人在外借貸、信用卡有用或無用，一些消費及早前的擔保都會影響讀者借貸力，所以1230萬是最盡的，請留意實際情況要再計。

至於村屋，有感工資及現金流不足者，加上小孩仲讀小學的，住村屋唔係太好配搭(除非是大型很有配套的加洲/錦繡)。小孩要校車未必肯黎，賣村屋都唔係件易事。

早前有客就係睇中左村屋想搵我地powerteam advisor C 幫手，間屋佢就中意但就因為唔可以平息八成上會，要部份借高息既財務及現金比完首期又唔夠裝修，所以都係要返屋苑樓。

留意財仔收你高息，只要法定之內(48%-60%)，又唔能叫人吸血鬼。先講諗sir自己冇財務公司，但留意一旦債仔斷供，銀行既一按唔收樓拍賣，做二按既財仔係唔可以爬高的賣樓取回資金的，真係有苦自己知。我同開財務既uncle飲開茶傾開財仔實際操作，有時只做駁腳唔借自己真本出去最穩陣!

沙田區三房二手見1000萬，馬鞍山800萬頭的都冇哂了。如果慎選，1000萬之下沙田區三房係有些動能指數高的屋苑。動能指數高即是該屋苑放盤漸少而成交漸多，你代入下都知做該屋苑業主係有先機啦。相反村屋? 除了大型的，一個村一年都唔知成唔成(交)到一間。下圖示部份同區內屋苑動能。最右column見高係好。

所以讀者手上資金約300萬，夠三房的，不過係二手。當然肯定有經紀會水佢買一手，話首期可以更少。希望大家經過我多次講解買新盤後要除哂回贈同傢俱市值去光豬價上會，同埋有些發展商唔知仲有冇呼吸plan後，未夠實力者真係唔好亂(買)新盤。

當然我地買樓powerteam都有些客入了新盤的，好似尋晚按揭講場直播，有powerteam真客戶撐我佢組我同事F及P買了LP10三房。

當你對買樓細節流程有認知，了然在胸，煩惱自然消除。就好似你每日搭巴士，就唔會對幾時有車同比唔比到錢感煩惱啦~

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