你好 想投稿問諗Sir有無高見
我上年2020年3月 9成按揭 買入大埔中心高層單位555萬自住
黎緊部儲緊想換3房單位生小朋友
最近睇左樓都想上換馬鞍山三房
我同未婚妻月入加埋大約78K穩定收入
3年後讀完書會升職才再有人工加
岳母手頭上都有間供現契單位市值約6百萬有需要可幫手
想問應該下間樓買三房自住定係就咁買間樓收租，自己再以租養租租三房呢？
另外將岳母已供斷既收租長樓賣走係咪明智？
謝謝
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ANSWER:
讀者婚前已買樓今時修得正果，雖大埔中心未過SSD(2022年3月夠兩年）不過要賣都只係比幾個%稅，擺到2023年直情見到家鄉唔使比。所以有能力細細地先買間樓住先當儲錢多數無錯。世事是沒零風險既事，出街都可以比車撞，故你只可多結善緣求有善報。因擔心買樓可能有些機會變負資產，而全盤否認買樓在理財上的好處，只令日後理財路更難行。
換三房，不少人都經歷。一係買，或者租，明白是廢話，就好似你帶波過人唔推左就右過一樣，唔通真係挑高個波過學足球小將咩？買三房，除非你間三房價1000萬樓下，否則首期好甘，當將軍澳三房都平均1200萬，首期600萬唔係人人有。明白康城頭兩期三房而家1000萬唔使，不過買樓真係要現場睇。平個D要麽已有地盤日日有嗓音，或者前面一大平地就起緊。買樓Powerteam俾幾千幫你慳幾十萬成日可見。但真係要900萬買到市場1200萬既樓，呢個肯平300萬放既業主恐怕入青山都搵唔到。
講返買，一般現金厚或者儲蓄能力好強既人，壓幾百萬係間三房做首期可以。另外要留意買千萬三房，40至80萬印花稅走唔甩，對於打工仔頗成負擔。所以諗sir建議尤其年青人，或者對小朋友讀書會想搬既人，你搬三房個下都係租住先好。例如租出你的細單位再貼一萬幾千，有地鐵既三房都可以租到。印花稅幾十萬，裝修又幾十萬，一下子換個主意又話要搬，年青浪費不起此等「消費」。
根據72法則，例如你只需找到7%回報，那你將資金翻倍的時間就是72/7 = 約10年。又你有回報10%，翻倍的時間約7.2年。亦即你32歲洗少80萬，就為自己40出頭省回160萬。160萬係買多間樓既首期了。
因此對讀者情況，鼓勵以租養租。但如你40出頭事業有成，直買三房不租可是答案。村屋都係先租下好，村屋有些人喜愛住，但無集團式去管理既，按揭成數既做唔高而伏位不少。好似一個村平租在屋，有機會一入村要同村屋租返4-5千既車位的。或者我都有朋友，一入村頭一星期就被人「爆格」，之後就無再被爆了，相信是鄰居「檢閱」過佢間屋一次明白「無咩好偷」。大圍有些村是專登夜晚搬屋的，怕貴傢俱比人見到。亦因此村屋，都幾惡放賣。
至於你問7%年回報有可能做到麼? 閣下大可參考我800萬倉內用左550萬買債的派息，近9個月共收25K美金及9980新加坡幣，夾埋26萬，年回報計是6.4%，都未槓桿。如槓埋，例如派5.2%年息的直債，在1.5%年息的融資7成上會下，年回報為(200000*5.2% – 140000*1.5%)/60000 = (10400-2100)/60000 = 13.8%。有了6-14%的年回報只要等時間，60萬>7年>120萬>7年>240萬。你可能覺得等7+7=14年好癲! 不過你住緊間樓都你係父母供足十幾廿年才儲到幾百萬返黎，更何況你儲左比自己後有剩錢可照買股買期權看看能否加快。
當然更懂得調節槓桿及找到更好的借貸條款，我們在收息101有諗sir自己及助教同你傾去幫你，更有安排之朋友去介紹。債券諗sir自己都安排過，買樓更是自己買了又劏了，你在blog見到我講既物品自己有用真錢去實行。
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諗Sir@TVB J2 安樂蝸 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 諗Sir 買樓 PowerTeam 服務 服務期限: 24個月 *實證: 大量實證港房買賣已超400宗。見小紅書/BUYHOUSE.COM.HK有低水買入實證
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*服務提供者為諗sir舊生Ada，現已居於英國牛津及開立專頁「香港媽咪在英國」
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