諗Sir,
小弟及妻子40歲，薪金$53,000已扣強積金 及妻子薪金$14,000。有兩小朋友讀緊小二及幼稚園，兩個學費共$8,000。家庭開支及父母家用約$23,000,未計供樓及其他還款。曾上過諗sir不同的課程，本人於2016年10月買下九龍區老牌屋苑的兩房單位作自住用途，當時樓價為600萬，那時有二百四十萬在手，資金不多，為免之後不夠現金就轉，所以選了八成按揭，用了120萬作首期，30年樓按，連税項、佣金、律師費及少許裝修，總支出為170萬左右。每月供樓費用約$18,500，自知用得太盡。之後本來想用餘下金額來買債基。但由於好勝心强，又喜歡買股票及期指，不足一年已輸凸了，詳情不想再多說….
現想了兩個方案，望諗sir 救亡。
a假設樓能放售800萬，把樓按及所有借貸清還，會有200多萬剩。用這些錢做九成按揭買一個$400多萬單位做學生宿舍，希望可提高回報作自己租樓住的補贴。將剩餘的款項做債基收10-15厘息。儲蓄多些錢再作打算。
b放樓後，分段買入債基收息，待中原指數回到150先買返樓。
c現自住地方有實用率530呎頗高，把它改為三房學生宿舍租出，自己再在外租住地方，但改建宿舍，可能又要用不少裝修費，真係山窮水盡，褲穿窿，相信未必做到。懇求諗sir，能有方案救亡。
萬分感謝!
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answer:
近排都唔少人問學生宿舍，今日又一位。學生宿舍做錯左，唔似債基咁可輕易賣出，大家留意。債基有人係做錯過，錯不在賣錯野，而家錯用槓桿。所以，搬字過紙跟足人地個隻買，都會有唔同效果。至於學生宿舍，用樓係穩陣，亦大家同意新香港人會為宿舍市場打進大量需求。問題係咩地方先係就到內地人呢? 另外佢地既裝修要求是否同本地租客一樣? 一旦做錯而你間屋難租出，就當拆返還原都要錢掉垃圾。
因此讀者投資上剛逄「大敗」，不建議現時用進取的學生宿舍去追，就當做債基只用8%派息的而不要做15%咁高息的。高派息而伴隨的高波幅及低call loan點，諗sir都幫唔到你避到，只能在收息101課程同你分享之前做得好既學員點安排。
買樓就是將你將錢鎖死，強如關羽在前頭攻，劉備都要守住益洲去要糧草。糧草就如你的現金，如前方戰事不利，無現金去頂你的投資就要低位焗賣，輸得更慘。所以有攻有守的理財，守可用樓同債將資金穩當儲起，攻用期權股票小本大勝。絕不要用大本去打無把握既仗。
由於讀者現時已輸突仲要比息，賣樓填數無可避免。找清貸款重新做人之後，200萬剩錢當中拎100萬做首期九成上會買自住樓，尤其對應自己的性格，讀者一樓在手可保基本無憂，起碼有朝九晚七安穩打工生活。再進一步，200萬付了首期後餘100萬，不要利用A餐行1:2槓桿收12%-15%息，轉而用更穩的C餐。C餐雖然派8%，不過此債基不以中國為主，過去半年市咁差佢總下調幅在5%之內，現時更達低吸良機。
C餐在過去大半個月由8.73水平跌至8.63，都叫有交待。同比時間就當買港交所，都470輸到430。至於近日恆大事件為令人擔心投資債券會否血本無歸? 其實投資一些在港見實質業務的債券，加上合理分散在不同行業，承受風險比買股少，更重要是債券可輕易射倉至外地，此為買樓不能做到的。
講講恆大，廣州同時更換黨市委書記及市長(見下明報新聞)，見有blogger解讀為債務失控，我個人看法反而是中國式管理，每有人頭落地，事件往往告一段落。能將問題控制在市級範圍而未似數十年前粵海的省級整頓，說明是次震盪仍在可控範圍。至於內房如萬科、碧桂園在撰文當日上升不少，同意有些房企發債務抵押債券去籌錢減壓。我仍然維持看法中國股市帶動港股在農曆年前見底。
不少債基都近乎沒有中國成份，我在課堂講解債市看法，都先建議大家將債劃分4類，了解不同類別之屬性。而4類之中其中1類就是中國債。中國債確具高政策主導特質，不易看透。但其實我們的債基B及C類都不太投資於中國債，既派8-10%年息(需少量槓桿)而又提供低波幅。讀者100萬當買700萬樓，月供600/259*10000 ~ 22K。而淨100萬買債基收10%息，月收8K息，即令供樓由月22K減8K至16K。不少買樓POWERTEAM的學生都利用advisor之法門，順利執行利用債基降低供樓金額。
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加息或減息時如何選取債券
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貨幣基金如何與直債/債基共同配置
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BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
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*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片，約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生，可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
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諗Sir@TVB J2 安樂蝸 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 諗Sir 買樓 PowerTeam 服務 服務期限: 24個月 *實證: 大量實證港房買賣已超400宗。見小紅書/BUYHOUSE.COM.HK有低水買入實證
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6.買樓或換樓詳細流程跟進及好朋友律師轉介
8.如何透過拉高估價讓你單位越來越值錢
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11. 資深及細心一手樓驗樓服務轉介
13.為港漂解說值得買入的二手港房類別，不主推一手新盤
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18.學生宿舍與套房提升租值65%至100%
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高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
實地了解宿舍的需求及建立
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睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
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利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
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第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
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第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
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．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–