你好，實而不華的諗sir，
我一路都有聽你嘅節目，今個月終於參加左買樓001課程。本人今年38歲，好快2月就39歲，兩個小朋友，4大長老要照顧，在此希望諗sir可以幫我重新規劃一下資產配置。希望諗sir可以幫我解決我的疑問。
因應疫情持續，本人之貿易公司盈利（最近3個月都零收入）未能繼續支撐黎緊的生活開支，家中老幼又要照顧，實在不能坐以待斃。希望諗sir可以幫我指點迷津，搵個新出路。
本人資產如下：
1.上環文咸東街商業大廈
估值大約530萬，自用中，考慮結業。（買入價125萬，無按揭）
2.火炭安華工業大廈，最近成交300-320萬，租金8500
（同朋友合資270萬買入，各一半業權，無按揭）
3.堅尼地城高層海景單位估值大約1100萬左右，出租中22500月租，欠按揭275萬，Hibor月供11151，25年按揭，還有294期。
4.的士牌485+車殼36=521萬
租金20000，月供16355，25年按揭，剩下290期，按揭尚欠360萬，
Hibor+2.3=實際利率2.36786%
（本人持有6號駕駛執照，可以兼職揸的士）
5.太太物業太安樓，高層海景，買入價434萬，出租10000，Hibor paln 25年按揭，欠按揭256萬，月供10393，2年半先過SSD期限。
6.二人共有現金=155萬
7.公司應收賬42萬
8.股票25萬，主要都係收息股，領展，港燈，港鐵，中國銀行，工商銀行，少量9988。
雖然以上物業都有租金收入，其實我地依家係堅尼地城租屋住月租$12,000，加惠台租金差價要去供父母間居屋何文田三房兩廁大單位，買入價494萬，尚欠按揭4,315,900（月供20634），未計其他生活雜費，小朋友補習教育。但最近公司生意未有收入，實在不能容許長久如此。
父母未能習慣居於何文田，估計三年SSD屆滿後都會估出該居屋單位，到時再搬番去將軍澳坑口。
再次感謝諗sir，希望你可以幫忙指點迷津🙏🏻🙇🏻♂️
ANSWER:
做生意賺到錢，最好儲磚頭。上星期我同其中一位買樓001學生傾理財，佢都係做緊生意每月有50至60萬收入，我說做生意收入上落大，唔少老闆將自己盤生意當做另一個仔，唔掂個陣將現金葬返哂落去，最後生意無左，資產無哂。所以生意人順利個陣買樓縛起幾舊錢，到唔順個陣落銀行講數都仲有得傾。想借錢磚頭最幫到手，抵押去開條line可以,私人名低息加按又得。
讀者應將低抵押力既資產放棄，的士牌同上環商廈應賣走。現時盛行co working space及work from home, 對於重新開始既創業人，減低fix cost唔租office或將office既錢釋出，到生意重新上軌先請人同埋租返固定地點見客，此為正途。
不建議讀者等何文田SSD滿才行動，生意既然冇前景好應而家做決定，為家庭重新增加現金流才有好走既下一步。通關的利好消息已反映，頂多真通關係你再好多10-20%。除非你好似上星期中原工商stanley同我傾個陣咁講，你sell既係甲級商廈，要等大老闆飛黎香港睇先下到決定。
住宅係良好抵押物，至於佢公司既應收賬銀行根本不當一回事，銀行借錢抵住宅最值，因此要賣走既反而係的士牌同工商廈，趁機理順資產。讀者賣的士牌回籠160萬，商廈回530萬，共700萬。將其收息已可助家庭安穩，提供基本收入令自己一旦再做生意心更穩。
讀者不妨用700萬分斷買直債/債基產出現金流。唔應該買進取而收10-15%年息的A餐，反而用返C餐槓桿後產出約8%年息就夠了。C餐是最高評級的亞洲債，在2021年的不景市，C餐累下跌3至5%左右，比股票波幅低好多更有8%息派，唔槓桿都有5%年息。C餐近一個月的價見了8.56低位後反彈，現已升至8.73水平。由於C餐買的亞洲債不太具有中國成份，亞洲確實有其他國家提供不錯息率之高息債，故對比大市，C餐今年有回調但反彈好快。
A餐是評級低的亞洲債，中國成份高一點，然而似今年中國市大回調，在收息101助教下調節仍未有學生要CALL MARGIN。今天廣洲有消息指按揭不用跟指導價，看來內房措施會開始放寬。但留意用得債基抱歉不保本，要保本就要直債。
那讀者的700萬
其中400萬投入債基C餐(8%年息低波幅低槓桿): 320,000息一年
64萬投入香港大地產商之直債，做融資後令派息由3.x%息口擴展至6.6% = 42400
240萬投入英國銀行直債收9% = 216000
700萬共收息578,400( = 8.2%年息)，全部投資物評級到現在還是投資級別, BBB評級或其上。當中A grade佔大部份。有返近50k月入，就是backup讀者最好的現金流。
收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 第一至七堂 (網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 2020年3月大跌市之後投資債券手法及看法 直債或債基去出入賺價點做? 第四至七堂 (網上修讀) 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 精選最值得買的保費融資計劃 10%-15%年息ETN大解構 第八至九堂 (諗Sir真人課) 實例解說買債必知點 獨家市評為您剖析當時市況及入市策略 完成方案的金融機構轉介 第一至七堂的重點內容重溫 即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案)
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諗[email protected] J2 安樂蝸
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按揭、買樓、裝修、保險、海外樓、律師、會計網絡盡在收息103
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好區份與差區份點評
數據化解釋一區之好壞
置業是單幢樓定屋苑樓好?
解構間格、海景與樓價的關係借貸需知
「我應否買樓？」當然有數得計，但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方
解拆坊間一些平價而又做唔到按揭既樓之圈套
睇樓步驟，找出漏水或無得救的地方
有步驟有經驗，唔使搞到買左先黎後悔
識睇樓，打後裝修錢都慳返十萬八萬
如何從查冊認清業主是否擁有全份業權?
買賣合約內買家的權益
如何從查冊得知是否有人隱瞞僭建(開始投資單幢樓必讀)
半契樓、避免買入凶宅的討論
解拆坊間一些偷訂個案之圈套
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援，成村人既network陪你攪掂佢!
與資深助教去做consultation，2021年月月都有幫學生買到合心水既樓
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*第一至六課＊付款後可隨時收看網上課程影片
第一課：買樓程序與權益
第二課：按揭要旨(上)
第三課：按揭要旨(下)
第四課：睇樓心得
第五課：議價心法
第六課：核對業權有法
(已滿)第七課：2021-12-11(六)(TELY87)下午14:00-16:00(第7堂)
第七課：2021-12-29(三)(TELY89)晚上19:15-21:15(第7堂)
第七課為真人班及網上重溫班。同學可以在香港或海外網上參與網上直播
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原價: $5888(已包上述七堂)
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– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
-零收入都可產出借貸力法門
– 如何將自己間樓加按爆八-九成?B. 高成數按揭上會出租
– 風險如何及點去規範風險
– 除左要張水電煤之外，其實仲要留意既5、6件事
– 出面既人又點做去令件事順一點?
– 租約點簽先保障業主?
– 租霸只能用封租解決?
– 九成上會唔報清出租用途之利與弊
– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
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近月高回報收租方案分享
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第三課：2021-11-29(一)19:15-21:15 真人班。諗sir及助教會比當時筍盤大家及個別傾傾佢點先買到
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