生意零收入賣樓救亡 38歲點執東山再起 #2438

你好,實而不華的諗sir,

 

我一路都有聽你嘅節目,今個月終於參加左買樓001課程。本人今年38歲,好快2月就39歲,兩個小朋友,4大長老要照顧,在此希望諗sir可以幫我重新規劃一下資產配置。希望諗sir可以幫我解決我的疑問。

 

因應疫情持續,本人之貿易公司盈利(最近3個月都零收入)未能繼續支撐黎緊的生活開支,家中老幼又要照顧,實在不能坐以待斃。希望諗sir可以幫我指點迷津,搵個新出路。

 

本人資產如下:

1.上環文咸東街商業大廈

估值大約530萬,自用中,考慮結業。(買入價125萬,無按揭)

 

2.火炭安華工業大廈,最近成交300-320萬,租金8500

(同朋友合資270萬買入,各一半業權,無按揭)

 

3.堅尼地城高層海景單位估值大約1100萬左右,出租中22500月租,欠按揭275萬,Hibor月供11151,25年按揭,還有294期。

 

4.的士牌485+車殼36=521萬

租金20000,月供16355,25年按揭,剩下290期,按揭尚欠360萬,

Hibor+2.3=實際利率2.36786%

(本人持有6號駕駛執照,可以兼職揸的士)

 

5.太太物業太安樓,高層海景,買入價434萬,出租10000,Hibor paln 25年按揭,欠按揭256萬,月供10393,2年半先過SSD期限。

 

6.二人共有現金=155萬

 

7.公司應收賬42萬

 

8.股票25萬,主要都係收息股,領展,港燈,港鐵,中國銀行,工商銀行,少量9988。

 

雖然以上物業都有租金收入,其實我地依家係堅尼地城租屋住月租$12,000,加惠台租金差價要去供父母間居屋何文田三房兩廁大單位,買入價494萬,尚欠按揭4,315,900(月供20634),未計其他生活雜費,小朋友補習教育。但最近公司生意未有收入,實在不能容許長久如此。

父母未能習慣居於何文田,估計三年SSD屆滿後都會估出該居屋單位,到時再搬番去將軍澳坑口。

 

再次感謝諗sir,希望你可以幫忙指點迷津🙏🏻🙇🏻‍♂️

 

ANSWER:

做生意賺到錢,最好儲磚頭。上星期我同其中一位買樓001學生傾理財,佢都係做緊生意每月有50至60萬收入,我說做生意收入上落大,唔少老闆將自己盤生意當做另一個仔,唔掂個陣將現金葬返哂落去,最後生意無左,資產無哂。所以生意人順利個陣買樓縛起幾舊錢,到唔順個陣落銀行講數都仲有得傾。想借錢磚頭最幫到手,抵押去開條line可以,私人名低息加按又得。

 

讀者應將低抵押力既資產放棄,的士牌同上環商廈應賣走。現時盛行co working space及work from home, 對於重新開始既創業人,減低fix cost唔租office或將office既錢釋出,到生意重新上軌先請人同埋租返固定地點見客,此為正途。

 

不建議讀者等何文田SSD滿才行動,生意既然冇前景好應而家做決定,為家庭重新增加現金流才有好走既下一步。通關的利好消息已反映,頂多真通關係你再好多10-20%。除非你好似上星期中原工商stanley同我傾個陣咁講,你sell既係甲級商廈,要等大老闆飛黎香港睇先下到決定。

 

住宅係良好抵押物,至於佢公司既應收賬銀行根本不當一回事,銀行借錢抵住宅最值,因此要賣走既反而係的士牌同工商廈,趁機理順資產。讀者賣的士牌回籠160萬,商廈回530萬,共700萬。將其收息已可助家庭安穩,提供基本收入令自己一旦再做生意心更穩。

讀者不妨用700萬分斷買直債/債基產出現金流。唔應該買進取而收10-15%年息的A餐,反而用返C餐槓桿後產出約8%年息就夠了。C餐是最高評級的亞洲債,在2021年的不景市,C餐累下跌3至5%左右,比股票波幅低好多更有8%息派,唔槓桿都有5%年息。C餐近一個月的價見了8.56低位後反彈,現已升至8.73水平。由於C餐買的亞洲債不太具有中國成份,亞洲確實有其他國家提供不錯息率之高息債,故對比大市,C餐今年有回調但反彈好快。

 

A餐是評級低的亞洲債,中國成份高一點,然而似今年中國市大回調,在收息101助教下調節仍未有學生要CALL MARGIN。今天廣洲有消息指按揭不用跟指導價,看來內房措施會開始放寬。但留意用得債基抱歉不保本,要保本就要直債。

那讀者的700萬

其中400萬投入債基C餐(8%年息低波幅低槓桿): 320,000息一年

64萬投入香港大地產商之直債,做融資後令派息由3.x%息口擴展至6.6% = 42400

240萬投入英國銀行直債收9% = 216000

 

700萬共收息578,400( = 8.2%年息),全部投資物評級到現在還是投資級別, BBB評級或其上。當中A grade佔大部份。有返近50k月入,就是backup讀者最好的現金流。

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2020年3月大跌市之後投資債券手法及看法

直債或債基去出入賺價點做?

第四至七堂 (網上修讀)

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第一至七堂:網上修讀6.5小時,即予收息關鍵及10%收息方案。
第八堂:真人班上多次及發問 2022-01-03(一)19:15-21:00
第九堂:真人班上多次及發問 2022-01-10(一)19:15-21:00

*如1月3日及1月10日不能到歡迎2022年隨後班次補真人堂

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $4900(已包上述九堂)

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債基年收息15、20%! 每次利用不同債基介紹

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諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程、佢地唔係銀行做可予客觀資訊
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*討論群有市評為你課後持續跟進債基/直債出入市場時機

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TEDP68 第一課:2021-11-27(六)14:00-16:00
TEDP68 第二課:2021-12-04(六)14:00-16:00
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(重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)

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諗SIR(買樓001)【手把手買樓班 / 附送買樓PowerTeam服務】

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如報名及付款買樓001,諗Sir買樓PowerTeam咨詢可在付款後開始,不用等待第三課當天。

第一至三堂 (可網上修讀)

選區需知
好區份與差區份點評
數據化解釋一區之好壞
置業是單幢樓定屋苑樓好?
解構間格、海景與樓價的關係借貸需知
「我應否買樓?」當然有數得計,但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方
解拆坊間一些平價而又做唔到按揭既樓之圈套

第四至六堂 (可網上修讀)

睇樓需知
睇樓步驟,找出漏水或無得救的地方
有步驟有經驗,唔使搞到買左先黎後悔
識睇樓,打後裝修錢都慳返十萬八萬

查冊及買賣需知:
如何從查冊認清業主是否擁有全份業權?
買賣合約內買家的權益
如何從查冊得知是否有人隱瞞僭建(開始投資單幢樓必讀)
半契樓、避免買入凶宅的討論
解拆坊間一些偷訂個案之圈套

第七堂 (PowerTeam 出場同你手把手)

講解現時筍盤及因學生個人而制定買樓方案, 諗sir Q&A
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援,成村人既network陪你攪掂佢!
與資深助教去做consultation,2021年月月都有幫學生買到合心水既樓

第一至三堂 (可網上修讀)

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置業是單幢樓定屋苑樓好?
解構間格、海景與樓價的關係

借貸需知
「我應否買樓?」當然有數得計,但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方
解拆坊間一些平價而又做唔到按揭既樓之圈套

第四至六堂 (可網上修讀)

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查冊及買賣需知:
如何從查冊認清業主是否擁有全份業權?
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第七堂 (POWERTEAM出場同你手把手)

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**諗Sir買樓001課程 即付即可網上學習第一及二堂**

買樓001課程安排:
(為配合新政策、現時買樓001可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
*第一至六課*付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:買樓程序與權益
第二課:按揭要旨(上)
第三課:按揭要旨(下)
第四課:睇樓心得
第五課:議價心法
第六課:核對業權有法
(已滿)第七課:2021-12-11(六)(TELY87)下午14:00-16:00(第7堂)
第七課:2021-12-29(三)(TELY89)晚上19:15-21:15(第7堂)
第七課為真人班及網上重溫班。同學可以在香港或海外網上參與網上直播
諗sir及助教現身同你傾買邊好同埋點買先筍。助教陪埋你落場睇都得!

*第七課諗sir真人教授可選本班或日後任何一班買樓001第七課補上真人班,頻密授課

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
原價: $5888(已包上述七堂)
目前費用: $3188(早鳥價附送powerteam服務,收滿即停)

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第五課:議價心法
第六課:核對業權有法
(已滿)第七課:2021-12-11(六)(TELY87)下午14:00-16:00(第7堂)
第七課:2021-12-29(三)(TELY89)晚上19:15-21:15(第7堂)
第七課為真人班及網上重溫班。同學可以在香港或海外網上參與網上直播
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諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

(*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001,已有樓再想收租003)

第一堂 (可網上修讀)

A. 進階按揭及借貸運用
– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
-零收入都可產出借貸力法門
– 如何將自己間樓加按爆八-九成?B. 高成數按揭上會出租
– 風險如何及點去規範風險
– 除左要張水電煤之外,其實仲要留意既5、6件事
– 出面既人又點做去令件事順一點?

第二堂 (可網上修讀)

C. 買樓收租精明作法
– 租約點簽先保障業主?
– 租霸只能用封租解決?
– 九成上會唔報清出租用途之利與弊

D. 學生宿舍/套房做法
– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
-套房收租同一般買樓收租之差異
-套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

第三堂 (個性化咨詢)

諗sir親身教授及作出問答
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

第一堂 (可網上修讀)

A. 進階按揭及借貸運用
– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
-零收入都可產出借貸力法門
– 如何將自己間樓加按爆八-九成?

B. 高成數按揭上會出租
– 風險如何及點去規範風險
– 除左要張水電煤之外,其實仲要留意既5、6件事
– 出面既人又點做去令件事順一點?

第二堂 (可網上修讀)

C. 買樓收租精明作法
– 租約點簽先保障業主?
– 租霸只能用封租解決?
– 九成上會唔報清出租用途之利與弊

D. 學生宿舍/套房做法
– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
-套房收租同一般買樓收租之差異
-套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

第三堂 (個性化咨詢)

諗sir親身教授及作出問答
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

買樓003課程安排:
(*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001,已有樓再想收租003)
(為配合新政策、現時買樓003可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第二課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第三課:2021-11-29(一)19:15-21:15 真人班。諗sir及助教會比當時筍盤大家及個別傾傾佢點先買到
*如11月29日不能到歡迎2021年隨後班次補真人堂

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $3000(已包上述三堂)

買樓003課程安排:
(*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001,已有樓再想收租003)
(為配合新政策、現時買樓003可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第二課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第三課:2021-11-29(一)19:15-21:15 真人班。諗sir及助教會比當時筍盤大家及個別傾傾佢點先買到
*如11月29 不能到歡迎2021年隨後班次補真人堂

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $3000(已包上述三堂)

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