你好，實而不華的諗sir，
我一路都有聽你嘅節目，今個月終於參加左買樓001課程。本人今年38歲，好快2月就39歲，兩個小朋友，4大長老要照顧，在此希望諗sir可以幫我重新規劃一下資產配置。希望諗sir可以幫我解決我的疑問。
因應疫情持續，本人之貿易公司盈利（最近3個月都零收入）未能繼續支撐黎緊的生活開支，家中老幼又要照顧，實在不能坐以待斃。希望諗sir可以幫我指點迷津，搵個新出路。
本人資產如下：
1.上環文咸東街商業大廈
估值大約530萬，自用中，考慮結業。（買入價125萬，無按揭）
2.火炭安華工業大廈，最近成交300-320萬，租金8500
（同朋友合資270萬買入，各一半業權，無按揭）
3.堅尼地城高層海景單位估值大約1100萬左右，出租中22500月租，欠按揭275萬，Hibor月供11151，25年按揭，還有294期。
4.的士牌485+車殼36=521萬
租金20000，月供16355，25年按揭，剩下290期，按揭尚欠360萬，
Hibor+2.3=實際利率2.36786%
（本人持有6號駕駛執照，可以兼職揸的士）
5.太太物業太安樓，高層海景，買入價434萬，出租10000，Hibor paln 25年按揭，欠按揭256萬，月供10393，2年半先過SSD期限。
6.二人共有現金=155萬
7.公司應收賬42萬
8.股票25萬，主要都係收息股，領展，港燈，港鐵，中國銀行，工商銀行，少量9988。
雖然以上物業都有租金收入，其實我地依家係堅尼地城租屋住月租$12,000，加惠台租金差價要去供父母間居屋何文田三房兩廁大單位，買入價494萬，尚欠按揭4,315,900（月供20634），未計其他生活雜費，小朋友補習教育。但最近公司生意未有收入，實在不能容許長久如此。
父母未能習慣居於何文田，估計三年SSD屆滿後都會估出該居屋單位，到時再搬番去將軍澳坑口。
再次感謝諗sir，希望你可以幫忙指點迷津🙏🏻🙇🏻♂️
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ANSWER:
做生意賺到錢，最好儲磚頭。上星期我同其中一位買樓001學生傾理財，佢都係做緊生意每月有50至60萬收入，我說做生意收入上落大，唔少老闆將自己盤生意當做另一個仔，唔掂個陣將現金葬返哂落去，最後生意無左，資產無哂。所以生意人順利個陣買樓縛起幾舊錢，到唔順個陣落銀行講數都仲有得傾。想借錢磚頭最幫到手，抵押去開條line可以,私人名低息加按又得。
讀者應將低抵押力既資產放棄，的士牌同上環商廈應賣走。現時盛行co working space及work from home, 對於重新開始既創業人，減低fix cost唔租office或將office既錢釋出，到生意重新上軌先請人同埋租返固定地點見客，此為正途。
不建議讀者等何文田SSD滿才行動，生意既然冇前景好應而家做決定，為家庭重新增加現金流才有好走既下一步。通關的利好消息已反映，頂多真通關係你再好多10-20%。除非你好似上星期中原工商stanley同我傾個陣咁講，你sell既係甲級商廈，要等大老闆飛黎香港睇先下到決定。
住宅係良好抵押物，至於佢公司既應收賬銀行根本不當一回事，銀行借錢抵住宅最值，因此要賣走既反而係的士牌同工商廈，趁機理順資產。讀者賣的士牌回籠160萬，商廈回530萬，共700萬。將其收息已可助家庭安穩，提供基本收入令自己一旦再做生意心更穩。
讀者不妨用700萬分斷買直債/債基產出現金流。唔應該買進取而收10-15%年息的A餐，反而用返C餐槓桿後產出約8%年息就夠了。C餐是最高評級的亞洲債，在2021年的不景市，C餐累下跌3至5%左右，比股票波幅低好多更有8%息派，唔槓桿都有5%年息。C餐近一個月的價見了8.56低位後反彈，現已升至8.73水平。由於C餐買的亞洲債不太具有中國成份，亞洲確實有其他國家提供不錯息率之高息債，故對比大市，C餐今年有回調但反彈好快。
A餐是評級低的亞洲債，中國成份高一點，然而似今年中國市大回調，在收息101助教下調節仍未有學生要CALL MARGIN。今天廣洲有消息指按揭不用跟指導價，看來內房措施會開始放寬。但留意用得債基抱歉不保本，要保本就要直債。
那讀者的700萬
其中400萬投入債基C餐(8%年息低波幅低槓桿): 320,000息一年
64萬投入香港大地產商之直債，做融資後令派息由3.x%息口擴展至6.6% = 42400
240萬投入英國銀行直債收9% = 216000
700萬共收息578,400( = 8.2%年息)，全部投資物評級到現在還是投資級別, BBB評級或其上。當中A grade佔大部份。有返近50k月入，就是backup讀者最好的現金流。
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諗[email protected] J2 安樂蝸
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第二課：直債進階買賣心得
第三課：債基及槓桿方法
第四課：債基比較及由本金取支取利息研究
第五課：直債選擇法門
第六課：保費融資法門
第七課：ELN收息及直債槓桿法門
第八堂：即市策略及發問 真人實體班：2022-09-21(三)19:15-21:15
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