買劏鋪慘中伏 樓換樓50歲一鋪點翻身? #2436

個人背景：51 歲，月入$54K，單身，與家人同住荃西海濱花園自置物業（屋企人名下，一齊供款中）

個人物業：

1）荃西爵悅庭高層兩房租客本月尾搬走，向山及荃灣市景，16 年樓齡，現值約$8.6M，先後加按兩次，現total loan 約$4.6M

2） 與家人合資屯門青山坊壹號總站劏鋪，用加按錢及家人儲蓄已付全額

 

現有計劃如下：-

 

Plan A) – 找新租客繼續出租爵悅庭，租金約$17-18K；

（我之想法： 基於已51歲，將來比較難再申請按揭，如果繼續出租就應該會繼續持有最少多十年，到時26+ 樓齢，有些擔心到時樓齢大唔太值錢，所以再有以下 plans，有錯請糾正）

 

Plan B) – 放售爵悅庭後，套現約$3.8-$3.9M ，再買  $7M 以下物業收租，付首期厘印等後餘下約$2M，用這$2M作其他投資，例如買月派息基金（約7+%) ，保單融資，股票基金等

 

Plan C) – 放售爵悅庭後，套現約$3.8-$3.9M ，再買 $8M 以下（貴一點）物業收租，付首期厘印等後餘下約$1M，用這$1M作其他投資，例如買月派息基金（約7+%) ，保單融資，股票基金等

 

以上Plan B 及Plan C 分別在於新買物業價格不同，致餘下的資金有所不同

（我之想法： 用$2M 資金增值比用$1M 易發為；另新購物業晤想太舊，因為51歲難再換樓，希望十年後仍容易轉售的，例如屯區幾年樓齡新，有錯請糾正）

 

Plan D) – 賣出爵悅庭後，套現約$3.8-$3.9M ，整筆款項不再買樓收租，全部作其他投資，例如買月派息基金（約7+%) ，保單融資，股票基金等

 

想請教諗Sir 邊個plan 回報預期會最高且較穩定

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ANSWER:

做錯理財決定既後果令人損失慘重，買左壹號總站劏鋪要賣都唔係咁易。對此行為讀者當然自己都有責任，劏鋪比工廈或者車位流動性更低，買完又沽唔返既野買黎做乜? 而讀者全篇文章都冇交待點救個劏鋪，將錯誤改正，實為不少城市人的通病，錯左就唔理，選些易打理又易玩的，咁既邏輯有冇問題?

 

由於50幾歲都未搵到套適合自己既理財功夫，故讀者不要輕易同樓說再見。買樓投資不是必然，如果閣下理財紀律好加上已有一定現金，可放棄升得慢既樓市投資。

 

爵悅庭佢咁想賣，唔阻佢。確實十月份爵悅庭交投好少，只3宗(見下圖)，而有一宗是57樓複式大宅，成交4400萬。至於27樓那個是內部轉讓，有時有些客拎比市價低好多既成交黎問有冇呢D盤? 只好說買樓前最好將內部轉讓搞清楚。最後有間我都叫學生上去睇過既，26樓成交790萬，OK的。因為過左20樓係該屋苑景觀會好左，同埋800萬之下既兩房荃灣係少見。然而荃灣交投密而個價上得快既屋苑唔係爵悅庭，係另一個。單計10月有11宗成交而全屋苑單位數目唔係比爵悅庭多好多既，其中有3單都係我地買樓powerteam包辦，仲有1單位11月做左未出，足見我地有能力將一個屋苑的呎價圍起。

至於讀者想買邊? 既然佢已join買樓powerteam那交比advisor同佢傾啦。由於佢資金不多，再買樓不要用太多首期，買800以下樓放100萬首期連雜落去夠了。11月確實出左唔少筍盤，因9-10月施政報告期間不少業主觀望唔放，到11月大家年尾前都想做個決定，放盤多而成交到年尾不跌反增。讀者可在下一個盤傾到咁上下之時，就先沽走舊既爵悅庭免15%重印花稅換樓。

 

屯區幾年樓齡的半新樓，佢買到都面積細，究竟有冇人會搬入屯區去住細D架? 係有既，不過持此想法的人不多。

 

債券基金建議考慮但不建議股票基金，不少人說「這是因為諗sir怒sell收息101堂吧!」。我不妨比些理據大家考慮下:

 

1/每一條債券入場門檻都20萬美金，有些少係7-10萬美金，入場門檻都高。如果要對應買債面對單一公司倒閉風險，買一百幾十間不同行業既公司債對沖係最有效的。

 

2/ 可是例如買100間公司既債(100*20萬 = 2000萬美金)，相信我同你都無呢筆現金，咁基金發揮集資作用。而佢為了拎牌去作為政府批准既集資團體去幫你安心投資，又請RO又一堆文件，收你0.5%-1%管理費都叫講得通啦。

 

3/ 亦即是債券基金做到樣野(對沖)，既重要而你同我都無能力做到。

 

4/ 而股票係自己都夠錢買幾十隻架，就如騰訊都係5-6萬元一手，所以買股買幾十隻唔難，唔少人蟹住係手都20-30隻

 

5/所以股票基金做既野你都做到! 除非你肯定個基金經理炒野Always比你叻! 亦因此，為何要比1-2%管費理買股票基呢?

 

6/ 當然MPF不在此列，你焗要比既

 

至於保費(單)融資，我講講11月出呢個新PLAN，最新的內在回報率如放七年已達9.98%(下圖)，係收息101課程會連埋直債槓桿一齊教同講點做，至於舊生可WHATSAPP 63832145查詢(註明: 1111保融)。保險之回報仲要大部份是保證。坊間都有人講保費融資，不過10-12年先到IRR=9%，而我地第七年達到。至於放到八年? IRR=11.93%舊錢double了。十年是triple。

當然就唔敢講利害，買股票1日都可以triple。不過如想儲穩陣錢，留比仔女或者買樓既首期(尤其第二間)，用呢個新出既計劃做都唔錯。我地都量大先夾到個靚既借貸plan，又唔落TU(不影響你之後買樓)，先做到此全港獨家效果。讀者擺30-50萬港幣落去亦可考慮。

 

對於保險、買樓及換樓仲有劏場及基金點處理，相信我都比左方法，讀者亦可同我的Advisor綜合面談。

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