買劏鋪慘中伏 樓換樓50歲一鋪點翻身? #2436

個人背景:51 歲,月入$54K,單身,與家人同住荃西海濱花園自置物業(屋企人名下,一齊供款中)

個人物業:

1)荃西爵悅庭高層兩房租客本月尾搬走,向山及荃灣市景,16 年樓齡,現值約$8.6M,先後加按兩次,現total loan 約$4.6M

2) 與家人合資屯門青山坊壹號總站劏鋪,用加按錢及家人儲蓄已付全額

 

現有計劃如下:-

 

Plan A) – 找新租客繼續出租爵悅庭,租金約$17-18K;

(我之想法: 基於已51歲,將來比較難再申請按揭,如果繼續出租就應該會繼續持有最少多十年,到時26+ 樓齢,有些擔心到時樓齢大唔太值錢,所以再有以下 plans,有錯請糾正)

 

Plan B) – 放售爵悅庭後,套現約$3.8-$3.9M ,再買  $7M 以下物業收租,付首期厘印等後餘下約$2M,用這$2M作其他投資,例如買月派息基金(約7+%) ,保單融資,股票基金等

 

Plan C) – 放售爵悅庭後,套現約$3.8-$3.9M ,再買 $8M 以下(貴一點)物業收租,付首期厘印等後餘下約$1M,用這$1M作其他投資,例如買月派息基金(約7+%) ,保單融資,股票基金等

 

以上Plan B 及Plan C 分別在於新買物業價格不同,致餘下的資金有所不同

(我之想法: 用$2M 資金增值比用$1M 易發為;另新購物業晤想太舊,因為51歲難再換樓,希望十年後仍容易轉售的,例如屯區幾年樓齡新,有錯請糾正)

 

Plan D) – 賣出爵悅庭後,套現約$3.8-$3.9M ,整筆款項不再買樓收租,全部作其他投資,例如買月派息基金(約7+%) ,保單融資,股票基金等

 

想請教諗Sir 邊個plan 回報預期會最高且較穩定

 

ANSWER:

做錯理財決定既後果令人損失慘重,買左壹號總站劏鋪要賣都唔係咁易。對此行為讀者當然自己都有責任,劏鋪比工廈或者車位流動性更低,買完又沽唔返既野買黎做乜? 而讀者全篇文章都冇交待點救個劏鋪,將錯誤改正,實為不少城市人的通病,錯左就唔理,選些易打理又易玩的,咁既邏輯有冇問題?

 

由於50幾歲都未搵到套適合自己既理財功夫,故讀者不要輕易同樓說再見。買樓投資不是必然,如果閣下理財紀律好加上已有一定現金,可放棄升得慢既樓市投資。

 

爵悅庭佢咁想賣,唔阻佢。確實十月份爵悅庭交投好少,只3宗(見下圖),而有一宗是57樓複式大宅,成交4400萬。至於27樓那個是內部轉讓,有時有些客拎比市價低好多既成交黎問有冇呢D盤? 只好說買樓前最好將內部轉讓搞清楚。最後有間我都叫學生上去睇過既,26樓成交790萬,OK的。因為過左20樓係該屋苑景觀會好左,同埋800萬之下既兩房荃灣係少見。然而荃灣交投密而個價上得快既屋苑唔係爵悅庭,係另一個。單計10月有11宗成交而全屋苑單位數目唔係比爵悅庭多好多既,其中有3單都係我地買樓powerteam包辦,仲有1單位11月做左未出,足見我地有能力將一個屋苑的呎價圍起。

至於讀者想買邊? 既然佢已join買樓powerteam那交比advisor同佢傾啦。由於佢資金不多,再買樓不要用太多首期,買800以下樓放100萬首期連雜落去夠了。11月確實出左唔少筍盤,因9-10月施政報告期間不少業主觀望唔放,到11月大家年尾前都想做個決定,放盤多而成交到年尾不跌反增。讀者可在下一個盤傾到咁上下之時,就先沽走舊既爵悅庭免15%重印花稅換樓。

 

屯區幾年樓齡的半新樓,佢買到都面積細,究竟有冇人會搬入屯區去住細D架? 係有既,不過持此想法的人不多。

 

債券基金建議考慮但不建議股票基金,不少人說「這是因為諗sir怒sell收息101堂吧!」。我不妨比些理據大家考慮下:

 

1/每一條債券入場門檻都20萬美金,有些少係7-10萬美金,入場門檻都高。如果要對應買債面對單一公司倒閉風險,買一百幾十間不同行業既公司債對沖係最有效的。

 

2/ 可是例如買100間公司既債(100*20萬 = 2000萬美金),相信我同你都無呢筆現金,咁基金發揮集資作用。而佢為了拎牌去作為政府批准既集資團體去幫你安心投資,又請RO又一堆文件,收你0.5%-1%管理費都叫講得通啦。

 

3/ 亦即是債券基金做到樣野(對沖),既重要而你同我都無能力做到。

 

4/ 而股票係自己都夠錢買幾十隻架,就如騰訊都係5-6萬元一手,所以買股買幾十隻唔難,唔少人蟹住係手都20-30隻

 

5/所以股票基金做既野你都做到! 除非你肯定個基金經理炒野Always比你叻! 亦因此,為何要比1-2%管費理買股票基呢?

 

6/ 當然MPF不在此列,你焗要比既

 

至於保費(單)融資,我講講11月出呢個新PLAN,最新的內在回報率如放七年已達9.98%(下圖),係收息101課程會連埋直債槓桿一齊教同講點做,至於舊生可WHATSAPP 63832145查詢(註明: 1111保融)。保險之回報仲要大部份是保證。坊間都有人講保費融資,不過10-12年先到IRR=9%,而我地第七年達到。至於放到八年? IRR=11.93%舊錢double了。十年是triple。

當然就唔敢講利害,買股票1日都可以triple。不過如想儲穩陣錢,留比仔女或者買樓既首期(尤其第二間),用呢個新出既計劃做都唔錯。我地都量大先夾到個靚既借貸plan,又唔落TU(不影響你之後買樓),先做到此全港獨家效果。讀者擺30-50萬港幣落去亦可考慮。

 

對於保險、買樓及換樓仲有劏場及基金點處理,相信我都比左方法,讀者亦可同我的Advisor綜合面談。

諗Sir PowerTeam 服務

[email protected] J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
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*Powerteam單月成交達1.6億(2021/8)、早一個月亦達1.4億。有數自然有相熟經紀~
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諗SIR收息投資課程

收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排


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諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

第一至七堂 (網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

2020年3月大跌市之後投資債券手法及看法

直債或債基去出入賺價點做?

第四至七堂 (網上修讀)

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?

經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

精選最值得買的保費融資計劃

10%-15%年息ETN大解構

第八至九堂 (諗Sir真人課)

實例解說買債必知點

獨家市評為您剖析當時市況及入市策略

完成方案的金融機構轉介

第一至七堂的重點內容重溫

即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案)

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收息101(TEDV85)課程安排:
第一至七堂:網上修讀6.5小時,即予收息關鍵及10%收息方案。
第八堂:真人班上多次及發問 2022-01-03(一)19:15-21:00
第九堂:真人班上多次及發問 2022-01-10(一)19:15-21:00

*如1月3日及1月10日不能到歡迎2022年隨後班次補真人堂

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $4900(已包上述九堂)

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諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!此班只有真人授課,不設網上睇片

< 課程內容 >

如果只得30-40萬HKD,點做債基槓桿呢?

香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資戶口

不利用英資或美資銀行,利用港資機構分配另一部份債基

諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

債基年收息15、20%! 每次利用不同債基介紹

諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出

諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程、佢地唔係銀行做可予客觀資訊
按揭、買樓、裝修、保險、海外樓、律師、會計網絡盡在收息103

可加入諗SIR討論群

*15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進

*討論群有市評為你課後持續跟進債基/直債出入市場時機

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TEDP68 第一課:2021-11-27(六)14:00-16:00
TEDP68 第二課:2021-12-04(六)14:00-16:00
上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用:$3280
(重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)

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TEDP68 第二課:2021-12-04(六)14:00-16:00
上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
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諗 Sir 買樓教學課程


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諗SIR(買樓001)【手把手買樓班 / 附送買樓PowerTeam服務】

**限時優惠:現報讀即送諗 Sir 買樓 PowerTeam 服務

如報名及付款買樓001,諗Sir買樓PowerTeam咨詢可在付款後開始,不用等待第三課當天。

第一至三堂 (可網上修讀)

選區需知
好區份與差區份點評
數據化解釋一區之好壞
置業是單幢樓定屋苑樓好?
解構間格、海景與樓價的關係借貸需知
「我應否買樓?」當然有數得計,但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方
解拆坊間一些平價而又做唔到按揭既樓之圈套

第四至六堂 (可網上修讀)

睇樓需知
睇樓步驟,找出漏水或無得救的地方
有步驟有經驗,唔使搞到買左先黎後悔
識睇樓,打後裝修錢都慳返十萬八萬

查冊及買賣需知:
如何從查冊認清業主是否擁有全份業權?
買賣合約內買家的權益
如何從查冊得知是否有人隱瞞僭建(開始投資單幢樓必讀)
半契樓、避免買入凶宅的討論
解拆坊間一些偷訂個案之圈套

第七堂 (PowerTeam 出場同你手把手)

講解現時筍盤及因學生個人而制定買樓方案, 諗sir Q&A
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援,成村人既network陪你攪掂佢!
與資深助教去做consultation,2021年月月都有幫學生買到合心水既樓

第一至三堂 (可網上修讀)

選區需知
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置業是單幢樓定屋苑樓好?
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「我應否買樓?」當然有數得計,但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
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第七堂 (POWERTEAM出場同你手把手)

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買樓001課程安排:
(為配合新政策、現時買樓001可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
*第一至六課*付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:買樓程序與權益
第二課:按揭要旨(上)
第三課:按揭要旨(下)
第四課:睇樓心得
第五課:議價心法
第六課:核對業權有法
(已滿)第七課:2021-12-11(六)(TELY87)下午14:00-16:00(第7堂)
第七課:2021-12-29(三)(TELY89)晚上19:15-21:15(第7堂)
第七課為真人班及網上重溫班。同學可以在香港或海外網上參與網上直播
諗sir及助教現身同你傾買邊好同埋點買先筍。助教陪埋你落場睇都得!

*第七課諗sir真人教授可選本班或日後任何一班買樓001第七課補上真人班,頻密授課

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
原價: $5888(已包上述七堂)
目前費用: $3188(早鳥價附送powerteam服務,收滿即停)

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(已滿)第七課:2021-12-11(六)(TELY87)下午14:00-16:00(第7堂)
第七課:2021-12-29(三)(TELY89)晚上19:15-21:15(第7堂)
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諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

(*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001,已有樓再想收租003)

第一堂 (可網上修讀)

A. 進階按揭及借貸運用
– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
-零收入都可產出借貸力法門
– 如何將自己間樓加按爆八-九成?B. 高成數按揭上會出租
– 風險如何及點去規範風險
– 除左要張水電煤之外,其實仲要留意既5、6件事
– 出面既人又點做去令件事順一點?

第二堂 (可網上修讀)

C. 買樓收租精明作法
– 租約點簽先保障業主?
– 租霸只能用封租解決?
– 九成上會唔報清出租用途之利與弊

D. 學生宿舍/套房做法
– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
-套房收租同一般買樓收租之差異
-套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

第三堂 (個性化咨詢)

諗sir親身教授及作出問答
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

第一堂 (可網上修讀)

A. 進階按揭及借貸運用
– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
-零收入都可產出借貸力法門
– 如何將自己間樓加按爆八-九成?

B. 高成數按揭上會出租
– 風險如何及點去規範風險
– 除左要張水電煤之外,其實仲要留意既5、6件事
– 出面既人又點做去令件事順一點?

第二堂 (可網上修讀)

C. 買樓收租精明作法
– 租約點簽先保障業主?
– 租霸只能用封租解決?
– 九成上會唔報清出租用途之利與弊

D. 學生宿舍/套房做法
– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
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買樓003課程安排:
(*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001,已有樓再想收租003)
(為配合新政策、現時買樓003可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第二課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第三課:2021-11-29(一)19:15-21:15 真人班。諗sir及助教會比當時筍盤大家及個別傾傾佢點先買到
*如11月29日不能到歡迎2021年隨後班次補真人堂

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $3000(已包上述三堂)

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