新手上車一些建議 業主賣樓比租客應否接受? #2412

諗sir，您好，一直在YouTube收看到您的欄目，獲益良多，得知您們有一個團隊，因此想請您們幫忙

先簡單介紹下我當前面臨的問題：我們一家4口加上一個工人姐姐一直租住在石塘咀的一棟老樓裏，樓齡56年，有電梯，實用面積510呎，有三間房（其中一間沒有窗）。這麼多年一直住在這裡，一方面是因為我從來香港讀研究生起就一直住在這裏，周圍環境都很熟悉，樓下即是香港大學地鐵站，上學工作都很方便，並且在這一區，老樓面積較為實用，基本可以滿足我們家5口人的需求；二來房東一早移民加拿大，租房事宜一直都是她香港的親戚幫忙操辦，租金也一直低於市價（租金15k每月），並且之前我沒有取得香港永久居留權，沒有購房資格，因此也就一直租住在這裡。

今年我取得了永久居留權，房東也因為年紀大了，想要處理掉香港的物業，因此想要賣出這個單位。作為老租客，她第一時間告知了我們這個消息，我們一開始也很心動，畢竟孩子們還小，搬家很麻煩，我們也習慣了居住在這裡，因此也積極的做功課、和房東溝通希望可以買下這裏。房東在一番調查後開價670萬，但是我們在和銀行諮詢時，銀行表示最多估到650萬，因此我們便還價650萬，房東也同意了。但是接下來在與更多的銀行交流後，我們發現，更多的銀行估價只有600萬左右，甚至最低的只有580萬，並且由於樓齡太老，最多只能貸款19年，這就意味著我們首期需要準備一大筆資金，且每月還款金額也不低。

而且隨著和銀行交流的深入，我了解到我們當前還面臨著一個嚴峻的問題，我和我的先生都是從事保險行業，在過去幾年，我們每年的收入基本都在200w到300萬一年，但由於疫情影響，導致我們去年生意急劇下降，去年一年我們的年收入只有75萬左右，而近6個月因為只有續保佣金，因此平均下來每個月收入只有3.6K左右，銀行說這個收入，按照19年的還款期，貸款最多可以貸到300萬，也就是說需要準備350萬的首期資金。這筆金額我們可以拿出，但是隨著銀行估價的降低，以及按揭成數的上升，我們的疑慮也越來越多：到底值不值得把這麽多錢投入到一個老房子裏？同樣的首期會不會有更優的選擇？

希望諗sir可以給我們一些建議，感激不盡

ANSWER:

是的，讀者在香港未曾置業，可能要由些基本面說起。首先超過40年的住宅按揭係做唔到30年按揭，一般依70減計算，即係56年樓，一般可做70-56 = 14年。比你有銀行盡批，可能比多5年你，做到19年。留意一筆債由30年降到19年還，月供金額高不少。例如600萬九成上會，攤30年約月供19000，20年還是27000。因此舊樓價跌不只因為佢舊，而係月供金額多了令收租後減去按揭供款之正現金流下降，投資價值降低。

至於估價，係每間銀行唔同的，肯幫你既亦可將按揭估價稍作提升，好似我地buyhouse.com.hk網站就有個「將單位估價提升」服務，主要利用我們與各大銀行脈絡幫你按得更多，賣得更好。

至於保險業同意又是問題，先講如要將佣金部份計作收入去申請按揭，就唔可以上九成(買公居屋除外)，最盡八成。那又是多了一成首期都唔少錢，後生上車難點。另外不穩定收入部份係好市個陣打七折，而家或會採用更嚴謹既每月平均去計算，至於究竟夫婦共年佣金收入75萬究竟可以借幾多，這些技術性問題我地買樓Powerteam可以幫到佢解決。反而是最重要的大方向提問: 「到底值不值得把這麽多錢投入到一個老房子裏」?

那其實就是不值得，而港島舊樓，更不值。根據數據，中原城市指數港島分區是落後新界九龍，只不過住港島的人不少早早已供滿層樓，就好似讀者租緊個間一樓，現契的。那就不太介紹他樓房究竟是否跑贏。但如果你是新香港人，兒女尚少，但自己買幢樓房一來可停些租金支出、二來在貨幣濫發下可利用通貨膨漲引致資產升值，屬一舉兩得。

當然你問? 樓一定是升的嗎? 如果你想信往後政府都只會靠印銀紙去解決問題，或者連「印」都懶改用電子貨幣支付，咁樓上升的機會仍是很大。

如果有350萬首期，即是1000萬之下的樓房都可八成上會，那1000萬之下的三房都有不少選擇。當然你簡單去網上搜尋，點選一千萬之下三房，答案就出了。而我們的團隊比電腦更可幫手的，有下列幾點:

1/網上的價格七成是嚴重低掛的，技巧不難明: 利用低價盤去吸引客人查詢，但最尾網上看到那個盤是兇宅/同兇/或者唔實賣

2/講到實賣，有時同一業主九月唔實賣，或到十月就好實，可能佢十月有筆錢要用。這些「秘密資訊，就連經紀行自己同事都查唔到，收左係某些經紀個腦入面

3/留意地產經紀同事是各自工作，利益上各有些沖突，同事之間未必如其他行業好去合作。因為好盤得一個，你賣左佢就無，很多時要「自私贏」。

由於每口價少都十萬計，正因如此，地產行業更誘人出盡腦汁，賺多些少。我們的團隊在不斷同各位買家及經紀合作之下，得到信任及成績。上星期亦打風(獅子山)，我地都照去簽單。當然由於同事離工作的地方不用淋雨，步行就到。所以才比佢去做埋佢。

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第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學

買樓換樓前必知事項必要識計的按揭
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
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BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行

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