MPF縮完變年金,求安穩增現金流財自方略 #2404

你們好,本人知道貴公司會教人買樓及收息 ,想取意見

自己持有一層私樓(自住市值750萬)欠銀行約430萬,本人公司有兩個full pay 車位共250萬,

先生是公務員,持有一個長沙灣綠置居單位(空置)(買入價180萬)向政府借錢50萬加政府房屋津貼,供十年,每月供約$8000

現金$約250萬

股票70萬

本人每月收入約20萬

先生收入約4.5萬

請問我應該參加你們那一個計劃,買樓投資,還是債券收息

本人48 歲,先生47 歲(55歲退休)

 

ANSWER:

大概是錯失了最佳買樓時機,咁好成廿萬人工而先生係公務員出名易借,借貸力盡計為(200000+45000)/10000*50%*2.59 ~ 3170萬都唔買樓。可惜在45歲之後借貸力下降,加上已錯失一次資產膨漲潮,而家補買返一間都唔算遲,不過效果無咁「靚」就肯定。

 

當然讀者自己係做生意,究竟廿萬月入有冇報足稅,就問過佢先知。亦都有老闆認為自己出糧比自己就可過關問到銀行借錢,呢件事都係錯。呢個可請教買樓POWERTEAM幫你執返好盤數令銀行更容易批出。

 

讀者亦試圖解無人名買樓既「問題」,就係買車位,夫婦已各有一住宅再買要比15%重印花稅。可是車位買又要full paid,既不能利用地產槓桿買入變相沽空美金讓資產膨漲既絕佳投資法則(股神巴菲特2017年係CNBC訪問提出的),亦面對車位較大機會面對長空租期既問題,有感買車位呢步都係爭些少。

 

咁究竟讀者應該點行?建議先用債,為自己產出現金流。至買樓急不得,要先將自己手上間私樓甩比先生,讀者自己一個單名上會再買第三間樓咁先省下百幾二百萬稅,完成一生三宅。搵得廿萬一個月既朋友,係mpf有人提議將佢變年金個陣,唔揸返三間樓係手,老黎定必後悔。

 

750萬樓其實都可以慢慢甩比先生,甩之餘仲可高成數按爆8成,好似讀者呢間屋按爆可套750*80%-430=170萬現金在手。甩名與合規慳稅的咨詢可一併與我們advisor談談。到近50歲唔好再揸太多股票,炒左咁多年有心得應已大賺,唯現時情況睇應屬無心得。股市回報高但風險相對大,如果冇把握不如先拎返錢。那,套到170萬加現金250萬及股票贖返約50萬返黎,讀者現金水平達470萬。

 

都係個步,470萬買債券,例如香港一些地產商,英國銀行,加英美的保險公司,可有下到混合回報:

 

英國銀行債年息9.6%投入USD200,000

香港地產商債6.25%投入USD200,000

保險公司債券5.25%投入USD200,000

共收息一年19200+12500+10500 = USD42200

即港幣32.9萬一年,即月收息約28K

諗sir的特點是在此提及過的直債、學生宿舍、債基、買樓方案、保費融資由甩名至再買,我自己都做過哂有持份的。唔係叫你做而自己無做。亦因此,本文屬個人投資心得分享。

 

我相信坐住係度收成28k,開始產出正現金流,已明顯令讀者理財出現改變。佢亦可以一次過唔買咁多,逐條加碼。另外由甩名比先生到有人名再買樓要6-9個月時間,在此之時收住息等買樓,理財就應咁做。

 

昨天有官員指出會將MPF轉做年金派比大家。我借用股神巴菲特係2017年CNBC的訪問,他指出「30年按揭是最好的投資工具」。30年按揭就是1991年你用40萬買間三房之後6年月供2千,用Present Value借近40萬然後只應承還Future Value的2000蚊。雖之然面對加息期P+1%供到死死下。不過之後美國印銀紙令內含值大幅下滑,所以Future Value的2000蚊,其實好少錢。

 

諗sir細個街邊篤魚蛋一串只係1蚊或者個半,所以只要係低息環境下定額供,拎左間樓同租客既租值先,你基本上穩贏仲賺成間樓係手,因此”debt burden will be inflated away”。

 

同理,「年金」就是「30年按揭工具」的反轉。所以我就好反對做保險公司既年金plan既,扣稅年金些少錢就無所謂。好似今時用Present value拎左你筆MPF,應承例如比$8000/月你,然後定額咁用Future Value去比$8000你。只要有通賬,印8000唔難,但你而家舊MPF就即沒收,所以你唔好去理財,有人就會「幫」你架啦…..

諗SIR收息投資課程

收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排


[email protected] J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

第一至七堂 (網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

2020年3月大跌市之後投資債券手法及看法

直債或債基去出入賺價點做?

第四至七堂 (網上修讀)

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?

經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

精選最值得買的保費融資計劃

10%-15%年息ETN大解構

第八至九堂 (諗Sir真人課)

實例解說買債必知點

獨家市評為您剖析當時市況及入市策略

完成方案的金融機構轉介

第一至七堂的重點內容重溫

即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案)

第一至三堂 (網上修讀)

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**諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至七堂**

收息101(TEDV85)課程安排:
第一至七堂:網上修讀6.5小時,即予收息關鍵及10%收息方案。
第八堂:真人班上多次及發問 2022-01-03(一)19:15-21:00
第九堂:真人班上多次及發問 2022-01-10(一)19:15-21:00

*如1月3日及1月10日不能到歡迎2022年隨後班次補真人堂

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $4900(已包上述九堂)

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諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!此班只有真人授課,不設網上睇片

< 課程內容 >

如果只得30-40萬HKD,點做債基槓桿呢?

香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資戶口

不利用英資或美資銀行,利用港資機構分配另一部份債基

諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

債基年收息15、20%! 每次利用不同債基介紹

諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出

諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程、佢地唔係銀行做可予客觀資訊
按揭、買樓、裝修、保險、海外樓、律師、會計網絡盡在收息103

可加入諗SIR討論群

*15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進

*討論群有市評為你課後持續跟進債基/直債出入市場時機

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TEDP68 第一課:2021-11-27(六)14:00-16:00
TEDP68 第二課:2021-12-04(六)14:00-16:00
上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用:$3280
(重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)

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諗Sir PowerTeam 服務

[email protected] J2 安樂蝸

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諗Sir 買樓 PowerTeam 服務
價格: $2888

#選擇一明顯做緊推廣優惠價,之後會上調收費

包括: POWERTEAM助教為閣下選取合適地方睇樓、提供全港18區值得買/有投資價值的樓盤
*由於值得買的樓盤有限,一年內助教會陪同去睇樓四次(如因試票未果但其他合理原因可以加次數)
*Powerteam單月成交達1.6億(2021/8)、早一個月亦達1.4億。有數自然有相熟經紀~
*會轉介律師順利完成交易、講解合適你的一拆二甩名做法去省稅及妥當完成
*提供合適種類的裝修師傅、師傅諗sir自己或學生用過,不時會幫學生上門整下野,那就易些溝通
*按揭咨詢,及幫助直入銀行批核部、你料靚就幫你搵低息、你唔夠借就幫你搵內行人攪好佢
*會計師幫你執返好盤數(合未夠借或想借大d既朋友)

參與服務請whatsapp WhatsApp chat 63832145 查詢 / 註明「買樓POWERTEAM」

諗Sir收息倉
價格: $2380

不用面授,遙距同你傾,綜合為你買樓收息滾大資產環節作出培訓
諗sir負責提供800萬收息倉作參考及定時走勢更新
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價格: $3888

包括: 會有當地人(職講廣東話/國語)先同你傾談咨詢,真正居於英國及做開投資英國樓既人幫你
*直入當時樓市網絡,提供英國樓市筍盤(總4個)
*數據式為你提出合居住治安好又或有投資價值的樓盤
*同時轉介英國有用的MORTGAGE BROKER、會計、律師、順利一站式完成
*一個好的會計應幫你省去不少稅務煩惱
*英國的裝修留意點及師傅轉介
*服務提供者為諗sir舊生Ada,現已居於英國牛津及開立專頁「香港媽咪在英國」
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諗SIR(買樓001)【手把手買樓班 / 附送買樓PowerTeam服務】

**限時優惠:現報讀即送諗 Sir 買樓 PowerTeam 服務

如報名及付款買樓001,諗Sir買樓PowerTeam咨詢可在付款後開始,不用等待第三課當天。

第一至三堂 (可網上修讀)

選區需知
好區份與差區份點評
數據化解釋一區之好壞
置業是單幢樓定屋苑樓好?
解構間格、海景與樓價的關係借貸需知
「我應否買樓?」當然有數得計,但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方
解拆坊間一些平價而又做唔到按揭既樓之圈套

第四至六堂 (可網上修讀)

睇樓需知
睇樓步驟,找出漏水或無得救的地方
有步驟有經驗,唔使搞到買左先黎後悔
識睇樓,打後裝修錢都慳返十萬八萬

查冊及買賣需知:
如何從查冊認清業主是否擁有全份業權?
買賣合約內買家的權益
如何從查冊得知是否有人隱瞞僭建(開始投資單幢樓必讀)
半契樓、避免買入凶宅的討論
解拆坊間一些偷訂個案之圈套

第七堂 (PowerTeam 出場同你手把手)

講解現時筍盤及因學生個人而制定買樓方案, 諗sir Q&A
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援,成村人既network陪你攪掂佢!
與資深助教去做consultation,2021年月月都有幫學生買到合心水既樓

第一至三堂 (可網上修讀)

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置業是單幢樓定屋苑樓好?
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借貸需知
「我應否買樓?」當然有數得計,但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
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第四至六堂 (可網上修讀)

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查冊及買賣需知:
如何從查冊認清業主是否擁有全份業權?
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第七堂 (POWERTEAM出場同你手把手)

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**諗Sir買樓001課程 即付即可網上學習第一及二堂**

買樓001課程安排:
(為配合新政策、現時買樓001可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
*第一至六課*付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:買樓程序與權益
第二課:按揭要旨(上)
第三課:按揭要旨(下)
第四課:睇樓心得
第五課:議價心法
第六課:核對業權有法
(已滿)第七課:2021-12-11(六)(TELY87)下午14:00-16:00(第7堂)
第七課:2021-12-29(三)(TELY89)晚上19:15-21:15(第7堂)
第七課為真人班及網上重溫班。同學可以在香港或海外網上參與網上直播
諗sir及助教現身同你傾買邊好同埋點買先筍。助教陪埋你落場睇都得!

*第七課諗sir真人教授可選本班或日後任何一班買樓001第七課補上真人班,頻密授課

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
原價: $5888(已包上述七堂)
目前費用: $3188(早鳥價附送powerteam服務,收滿即停)

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第二課:按揭要旨(上)
第三課:按揭要旨(下)
第四課:睇樓心得
第五課:議價心法
第六課:核對業權有法
(已滿)第七課:2021-12-11(六)(TELY87)下午14:00-16:00(第7堂)
第七課:2021-12-29(三)(TELY89)晚上19:15-21:15(第7堂)
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上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
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諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

(*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001,已有樓再想收租003)

第一堂 (可網上修讀)

A. 進階按揭及借貸運用
– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
-零收入都可產出借貸力法門
– 如何將自己間樓加按爆八-九成?B. 高成數按揭上會出租
– 風險如何及點去規範風險
– 除左要張水電煤之外,其實仲要留意既5、6件事
– 出面既人又點做去令件事順一點?

第二堂 (可網上修讀)

C. 買樓收租精明作法
– 租約點簽先保障業主?
– 租霸只能用封租解決?
– 九成上會唔報清出租用途之利與弊

D. 學生宿舍/套房做法
– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
-套房收租同一般買樓收租之差異
-套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

第三堂 (個性化咨詢)

諗sir親身教授及作出問答
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

第一堂 (可網上修讀)

A. 進階按揭及借貸運用
– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
-零收入都可產出借貸力法門
– 如何將自己間樓加按爆八-九成?

B. 高成數按揭上會出租
– 風險如何及點去規範風險
– 除左要張水電煤之外,其實仲要留意既5、6件事
– 出面既人又點做去令件事順一點?

第二堂 (可網上修讀)

C. 買樓收租精明作法
– 租約點簽先保障業主?
– 租霸只能用封租解決?
– 九成上會唔報清出租用途之利與弊

D. 學生宿舍/套房做法
– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
-套房收租同一般買樓收租之差異
-套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

第三堂 (個性化咨詢)

諗sir親身教授及作出問答
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

買樓003課程安排:
(*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001,已有樓再想收租003)
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第一課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第二課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第三課:2021-11-29(一)19:15-21:15 真人班。諗sir及助教會比當時筍盤大家及個別傾傾佢點先買到
*如11月29日不能到歡迎2021年隨後班次補真人堂

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $3000(已包上述三堂)

買樓003課程安排:
(*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001,已有樓再想收租003)
(為配合新政策、現時買樓003可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第二課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第三課:2021-11-29(一)19:15-21:15 真人班。諗sir及助教會比當時筍盤大家及個別傾傾佢點先買到
*如11月29 不能到歡迎2021年隨後班次補真人堂

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $3000(已包上述三堂)

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