諗sir 你好！本人45歲，是你忠實擁躉, 已參加101, 103及003, 了解到智識真是可改變人身, 希望諗sir能給予一些建議.
我們的情況如下：
1）本人46歲，月薪5萬，太太45歲，月薪2.5萬，兩個小朋友，7歲同10歲
4）鰂魚涌三房自住，50年樓齡，太太名，估值約1000萬，本人按揭剩460萬，每月供款16xxx
5）石硤尾一房250呎媽媽自住，40年樓齡，本人名，冇按揭，估值約360萬
6）新買鰂魚涌一房300呎，60年樓，媽媽名，太太按揭200萬，.將要每月供款9xxx.，市值約350萬
7）現金約20萬，每月家庭只能儲蓄1萬
8）C餐冇貢50萬, 保費融資30萬, 股票20萬
媽媽會由石硤尾搬到鰂魚涌一房住方便照顧, 請問我這盤琪應該如何優化 ?
現在最急要決定是把石硤尾一房出租月收$10000, 還是賣出360萬改買債券及C餐 ?
考慮到末來可能要計劃小朋友出國讀大學及自己收入可能5年後會下降, 應該如何部署呢 !
黃先生上.
ANSWER:
黃生呢個唔只中年，有可能進入「後中年」。
收入唔錯，支出亦大，無錢淨，父母開始很要花時間照顧，想用其事勸勉各位同路人，盡早作出妥當財務安排，由30歲打後你要養起唔少人，自己可動用既資源不增反減。都唔好講財務自由，收多兩份租幫補下令壓力可降低，都已感恩。下列為我對黃先生的方案建議:
其中一樣冇優化既係將佢樓市賺幅套現出來，第二樣係冇用技巧去提升單位估價，讓你的單位估價去跑贏同類。
要知道有些買家喜用估價去衡量個單位值唔值呢個開價，咁就中正有準備既業主下懷啦。確實有方法可將樓宇估價疊起而跑贏同類型單位，亦好少買家真係咁細心例如31、32、33、34樓遂層估的。因此只要你間屋個價估價靚，佢又懶去大範圍比較，咁賣價就依你個估價話事。第時出貨賣貴20萬都好呀…我既買樓powerteam leader同我講，佢有時同資深炒家去講呢招，都竟然唔知。可能人地每野千萬上落，呢d一百幾十萬既細錢唔執吧。
除了估價可以執靚佢，你可在今次加按拎回贈之前plan好下次點再做，賺到既現金數目可差成筆首期，這些買樓Powerteam可因你情況可作出咨詢。買樓Powerteam服務內容可在本交章拉下看。
至於讀者45歲人等返廿萬現金係手，都好dry下。最大問題係佔比最大比例既鰂魚涌三房，由於50年樓拉唔長30年按揭供，變相就當可1000萬按六成即600萬，讀者照計都可多按1000*60%-460 ~ 130出黎，不過因盡拉只可20年還(因50年樓齡)，因此讀者加太太75K月入都唔夠借。若果全部貨都係40年樓下既單位，以讀者工資盡借可75000/10000*50%*2.59 ~ 971萬。其實佢除鰂魚涌三房外只有200萬按揭係另一間樓，所以只要間樓夠後生真係可以按多百幾萬出黎。
這諗sir會認為是因果，當初懶換貨又或者貪(鰂魚涌三房)個度大，今日真係想換都唔係太易搵人接，亦窒礙了理財上的整合。
「C餐冇貢50萬, 保費融資30萬, 股票20萬」全部都唔致命既，if 諗sir were 黃生，會趁45歲借貸力遠算高時，賣走鰂魚涌三房，套1000-460 = 530萬。另外石硤尾都賣，反正阿媽搬去近鰂魚涌住，石硤尾一房講真冇咩前途，拎返360萬算數(如賣到)。共套回890萬。
此890萬，只需用太太名10%首期，叫我地powerteam係將軍澳同佢搵個升得到既兩房，收下租16-17k，自己補5千又可以反租港島，仲要新左。咪唔記得買完樓之後仲有700-800萬淨，不如用最唔會執笠既匯豐直債收6%算數啦，或者諗sir自己收息倉，就冇買匯豐，不過買左港資地產商加大保險公司，已比埋REPORT大家睇，550萬投入收10.4%，仲要個本係穩步升，於2021年3至8月。而同一時間股市係跌。跌。跌。
就咁，800萬當拎550萬去收息，都30萬一年，咁黃生夠租返鰂魚涌/太古之餘又可收住2.5萬/月息，安心些照顧阿媽。他日移民，直債可輕易跟身打走去外國的，唔使賣，好多收息101舊生都係咁。
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