諗sir 你好！本人45歲，是你忠實擁躉, 已參加101, 103及003, 了解到智識真是可改變人身, 希望諗sir能給予一些建議.
我們的情況如下：
1）本人46歲，月薪5萬，太太45歲，月薪2.5萬，兩個小朋友，7歲同10歲
4）鰂魚涌三房自住，50年樓齡，太太名，估值約1000萬，本人按揭剩460萬，每月供款16xxx
5）石硤尾一房250呎媽媽自住，40年樓齡，本人名，冇按揭，估值約360萬
6）新買鰂魚涌一房300呎，60年樓，媽媽名，太太按揭200萬，.將要每月供款9xxx.，市值約350萬
7）現金約20萬，每月家庭只能儲蓄1萬
8）C餐冇貢50萬, 保費融資30萬, 股票20萬
媽媽會由石硤尾搬到鰂魚涌一房住方便照顧, 請問我這盤琪應該如何優化 ?
現在最急要決定是把石硤尾一房出租月收$10000, 還是賣出360萬改買債券及C餐 ?
考慮到末來可能要計劃小朋友出國讀大學及自己收入可能5年後會下降, 應該如何部署呢 !
黃先生上.
ANSWER:
黃生呢個唔只中年，有可能進入「後中年」。
收入唔錯，支出亦大，無錢淨，父母開始很要花時間照顧，想用其事勸勉各位同路人，盡早作出妥當財務安排，由30歲打後你要養起唔少人，自己可動用既資源不增反減。都唔好講財務自由，收多兩份租幫補下令壓力可降低，都已感恩。下列為我對黃先生的方案建議:
其中一樣冇優化既係將佢樓市賺幅套現出來，第二樣係冇用技巧去提升單位估價，讓你的單位估價去跑贏同類。
要知道有些買家喜用估價去衡量個單位值唔值呢個開價，咁就中正有準備既業主下懷啦。確實有方法可將樓宇估價疊起而跑贏同類型單位，亦好少買家真係咁細心例如31、32、33、34樓遂層估的。因此只要你間屋個價估價靚，佢又懶去大範圍比較，咁賣價就依你個估價話事。第時出貨賣貴20萬都好呀…我既買樓powerteam leader同我講，佢有時同資深炒家去講呢招，都竟然唔知。可能人地每野千萬上落，呢d一百幾十萬既細錢唔執吧。
除了估價可以執靚佢，你可在今次加按拎回贈之前plan好下次點再做，賺到既現金數目可差成筆首期，這些買樓Powerteam可因你情況可作出咨詢。買樓Powerteam服務內容可在本交章拉下看。
至於讀者45歲人等返廿萬現金係手，都好dry下。最大問題係佔比最大比例既鰂魚涌三房，由於50年樓拉唔長30年按揭供，變相就當可1000萬按六成即600萬，讀者照計都可多按1000*60%-460 ~ 130出黎，不過因盡拉只可20年還(因50年樓齡)，因此讀者加太太75K月入都唔夠借。若果全部貨都係40年樓下既單位，以讀者工資盡借可75000/10000*50%*2.59 ~ 971萬。其實佢除鰂魚涌三房外只有200萬按揭係另一間樓，所以只要間樓夠後生真係可以按多百幾萬出黎。
這諗sir會認為是因果，當初懶換貨又或者貪(鰂魚涌三房)個度大，今日真係想換都唔係太易搵人接，亦窒礙了理財上的整合。
「C餐冇貢50萬, 保費融資30萬, 股票20萬」全部都唔致命既，if 諗sir were 黃生，會趁45歲借貸力遠算高時，賣走鰂魚涌三房，套1000-460 = 530萬。另外石硤尾都賣，反正阿媽搬去近鰂魚涌住，石硤尾一房講真冇咩前途，拎返360萬算數(如賣到)。共套回890萬。
此890萬，只需用太太名10%首期，叫我地powerteam係將軍澳同佢搵個升得到既兩房，收下租16-17k，自己補5千又可以反租港島，仲要新左。咪唔記得買完樓之後仲有700-800萬淨，不如用最唔會執笠既匯豐直債收6%算數啦，或者諗sir自己收息倉，就冇買匯豐，不過買左港資地產商加大保險公司，已比埋REPORT大家睇，550萬投入收10.4%，仲要個本係穩步升，於2021年3至8月。而同一時間股市係跌。跌。跌。
就咁，800萬當拎550萬去收息，都30萬一年，咁黃生夠租返鰂魚涌/太古之餘又可收住2.5萬/月息，安心些照顧阿媽。他日移民，直債可輕易跟身打走去外國的，唔使賣，好多收息101舊生都係咁。
股債收息104班(全新內容) 全新內容共6小時課程(內容全面更新) ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂真人班 (2小時) 現今市況下應選的債基種類 第四堂真人班 (2小時) 股市出入市系統的原理及方法 附有助教面接咨詢 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂真人班 (2小時) 現今市況下應選的債基種類 第四堂真人班 (2小時) 股市出入市系統的原理及方法 附有助教面接咨詢 諗Sir 股債收息104班(全新內容)課程安排： 第一、二堂網課付款後可開始 *股債收息104班(全新內容)的第3及4堂只設實體真人課， 上課地點：尖沙咀 諗Sir 股債收息104班(全新內容)課程安排： 第一、二堂網課付款後可開始 *股債收息104班(全新內容)的第3及4堂只設實體真人課， 上課地點：尖沙咀
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
債基槓桿及操作年息15%心得分享
價格將升的直債之特點
外幣直債30萬/80萬/160萬可買什麼?
債基出入市系統的原理及方法
30萬之下收息可以做什麼?
助教講解實戰做法
英國新加坡環球資產儲存組合的方法及人脈支援
*範圍共11項*:
直債買賣手續
債基買賣手續
簡介債券紅綠燈系統
槓桿的原理及手續
外幣槓桿的原理及手續
判定債基升跌法門
保費融資計劃比較
手上保單去留查詢
現有債基及直債執倉
離岸資產儲存(如英國、新加坡)為你開路及人脈網絡
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
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第三堂真人班：2025年7月19日(六)14:30-16:30
第四堂真人班：2025年7月26日(六)14:30-16:30
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目前費用: $2990 (已包上述四堂、助教面接咨詢、諗Sir股票篩選系統)
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諗Sir@TVB J2 安樂蝸 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 諗Sir 買樓 PowerTeam 服務 服務期限: 24個月 *實證: 大量實證港房買賣已超400宗。見小紅書/BUYHOUSE.COM.HK有低水買入實證
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價格: HK$2888元付款後有Advisor即同你傾搵樓、換樓、按揭上會執靚盤數、高成數收租、 一手樓買賣應有策略(下列列舉18項咨詢方向例子)、於服務期內更可參加諗sir主持的PowerTeam荼聚、與諗sir及advisor面接傾下你的情況。買樓期間手把手一齊睇樓更有律師、租務上人脈網絡介紹。經驗、秘訣、人脈、度身規劃一次過比哂你!
Powerteam單月1.1億(2023/5月)、8000萬(2023/6月)、9000萬(2023/7月)。成交均已在香港政府田土廳報備
報名步驟: 可以 whatsapp 
63832145 或 wechat (下方有qr code掃一掃)我們。或可在whatsapp/wechat讓我們初步了解你的買樓/賣樓要求。
2.咨詢經常蝕讓的上車盤特徵
3.咨詢選擇哪區置業客觀咨詢(我地18區都做到，會談及避免區份)
4.摸貨操作及提供盤源
5.公司名買樓省稅及執行網絡
6.買樓或換樓詳細流程跟進及好朋友律師轉介
8.如何透過拉高估價讓你單位越來越值錢
9.裝修妙法讓你單位更貴價摸出或更值錢
11. 資深及細心一手樓驗樓服務轉介
13.為港漂解說值得買入的二手港房類別，不主推一手新盤
14.向港漂解說小紅書講錯港房的10大點
15.居屋買前全套咨詢(居屋專家幫到你!)
16.幫借貸力好「爛料」嘅人重組借貸(之前有個案破過產都做到)
18.學生宿舍與套房提升租值65%至100%
諗sir資歷: 公司成立於2013年、工作經驗跨銀行、證券、地產。提供一站式理財指導。
►諗sir於TVB安樂蝸電視節目受訪片段(每星期六) https://bit.ly/3bDcgBz
►諗sir於ViuTV受訪片段(每星期三) https://bit.ly/35pBssM
►諗sir於NowTV受訪片段(隔星期一) https://bit.ly/3scm3pA
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*數據式為你提出合居住治安好又或有投資價值的樓盤
*同時轉介英國有用的MORTGAGE BROKER、會計、律師、順利一站式完成
*一個好的會計應幫你省去不少稅務煩惱
*英國的裝修留意點及師傅轉介
*服務提供者為諗sir舊生Ada，現已居於英國牛津及開立專頁「香港媽咪在英國」
欲查詢服務請whatsapp 63832145 註明「英國樓POWERTEAM」
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下次 PowerTeam荼聚: 2023年8月30日19:30-21:00於尖沙咀
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諗Sir 樓市永續收入班 諗Sir@TVB J2 安樂蝸 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 諗Sir 真人授課 第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理 第二堂 (三小時) 第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學 第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理 第二堂 (三小時) 第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學< 樓市永續收入班 (PBA7) 安排： 第一課真人: 2025年09月13日(六) 14:30-16:30 上課地點為尖沙咀
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高成數上會出租破解實例解說
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利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
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（*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。）
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：錄製網課(已沒有真人班)
目前優惠費用: $3000
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