樓市大升總有人蝕讓? wetlands season bay點買先好? #2391

超級靚仔諗sir, 加油！ 已CLS, 想問一下屋企人 幸運1st round wetlands season bay買到三房, 180天成交樓價6.9M , 但只可借6成。如入伙才成交樓價要7.2M, 但可借8成。 如不太多cash flow, 是否應借8成？ 銀行mortgage plan 會否明年初冇現在吸引？ 呎價不用$14000,今次SHK 一手premium 價是否不算太高? Thx

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answer:

本文旨在貼出近月新聞，加強大家做決定前的思考

關於問題一談到wetlands season bay，先講發展商賣樓最緊要「食到客路」。2萬蚊一呎天水圍真係做到? 主因經紀哥哥就係主搵兩類新樓客:

1/ 對於借貸上會少認識(或太忙未有時間)，選擇以平為主

呢類客最中就係200-300餘呎的奇則單位。因為lum sum價平，600萬之內有交易。有人買野真係一味要平，底層唔驚，兇宅只要有一間銀行上到會，佢都信自己日後可Handle到。而計落發展商將呎價賣到成2萬蚊呎，係西北黎講真係賺到笑。

至於展商的呼吸plan幫釋除客人「驚借唔到錢」既問題。代價係用建期成交，好似讀者自己都講左(成交先比價樓價要7.2m)要買貴30萬，而到兩年後呼吸plan個息加至5%附近，到時大部份人都轉返去銀行低息plan，變相令發展商都係遲收2年錢。所以易上會唔係冇代價，買貴人地10%左右。

亦因此，強如馬鞍山我地不時同用家去睇，但唔係當區咩樓都會升。所以買樓唔係問區。新樓買家更不利，已用溢價接，所以持貨3.5年白浪費蝕讓屬正常賽果。

農曆年前一單經Powerteam買左荃城匯既客，帳面現計已賺100萬。佢85x買，而家做緊93x-95x萬。呢單facebook早已有帖，可以提下，其他有些賺價比100萬更深，而都係1000萬之內既樓。

2/ 買大單位但唔夠首期既客

呢類客好些少，理財上做錯左都仲有錢輸出去。例如想換1600萬樓既客，金管要求800萬首期真係太多。因此發呼商可借85%真令人開心豬。不過留意，如果2年之後要上會剛遇著樓市跌，就當跌10%咁少，你當初借到1600-240 = 1360上車而一旦唔夠現金補而轉唔走，焗用呼吸plan 5-6%年息去供(都仲未計本金)，年供60-70萬息近乎毀滅性。

上面個monterey類似就屬此例子，加上1500萬以上既樓唔係咁易搵人接到，就慘要劈住走。

亦有些賣樓方法，就係你如果想中靚籌，就要起碼(1+1)，即係想買到三房就要同佢食間奇則細單位，所以真係唔好問點解咁騎呢既單位都有人問? 發展商賣樓每張價單幾十億計，一定有叻人同佢諗計。

講返wetland個盤，想長遠升，原理大家細個玩大富翁已明白，就係要將同顏色既地買齊，收人地既租可以加倍。早年有些鋪王搞條食街，做旺個場引到其他區既客入黎，自然令鋪頭同鋪租貴左，又會令鋪頭請人令搬過黎住既人多左，再令食店更好生意又再請人，形成正向循環越做越旺。

可惜2019-20後玩鋪既人元氣大傷，真係冇諗過封街之後再遇上疫情更x街! 而家有財力可改善一區商業活動的，主要是港鐵。鐵路站附近商場佢地有長期分成，佢地有誘因做旺佢。早年前亦有報導講過有財團用拆賬超過八成去投都會駅塊地，唔成功。仲計最後中既長實用超九成拆賬才可中標。

wetland附近冇大商場，亦唔會有大港鐵站，究竟區份會唔會似康城、荃灣西當年咁大提升呢? 木宰羊。

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諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
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