低調置業討論  買樓嘅精粹係乜? #2390

諗sir,你好，十分支持你幫新手上車，加油，剛join power team, 有一自住，想買上水或粉嶺兩房收租，預650, 長揸，睇過粉中，聯和墟四宝，牽晴，上水中心，上水御景峰，御皇庭，有幾個問題請教，希望幫手解答，十分感謝啊

1. 應該盡快買左先（擔心樓價再上），定慢慢揀？
2. 以上各屋苑你會点揀？
3. 上水和粉嶺會否受惠古洞新發展區和北環線？

ANSWER:

偏遠地區，都係以近地鐵站為主。粉嶺上水客路兩大類，一是本地人，咁返工大多數都係要出九龍或港島，就當比多一千都係會租近地鐵。另一客路內地人，佢地唔太熟路望到地鐵會安心些少。去到呢度梗會有人話:「我試過租連路都唔到既村屋比內地人!」正如10個人由七樓跳落去，都係1個好彩唔使死。只係希望大家攪清邏輯，時間寶貴。

要唔要快買? 就要睇自己幾多料。澤楷可以等到樓市低一低再買，但如果你未有齊至少3間樓，當然需要早些買，讓時間去貶走你既債務。上星期在facebook出了個post，有些迴響，可重溫:

******FB POST*******

與莊教授直播時，有人提出問題，指出:「買第一城收租730萬，付15%首期，月供已27k。收租只17k，即每月自己要倒貼成萬銀(27k-17k)=10k。仲要招呼租客，究竟仲點解要買樓收租?」

諗sir答: 先不論佢高成數出租的風險是否已被控。月供27k只屬一時難捱，隨時間過27k內含之購買力將下降，而業主就可隨時間加租，一來一回，業主就讓時間站在自己一方。租金相反係會隨時間加上，通賬過去20年存在了18年。

租客如本身無樓，到老無工返又無儲起錢買樓，就錯讓時間站在自己對方。時間既寶貴但又有免費，爭在大家能否好去利用。當然，唔係人人要買樓，攪好頭3間，之後再可諗下其他野。

節目內更請問莊教授佢讀大學個陣學費多少? 教授話係8000。而到諗sir讀大學? 已經是40000。當年都仲未點大印銀紙。我抄網友，佢share我帖之後話:「買樓嘅精粹， 其實係幫緊自己買時間。」

**********************

當然買唔買到要再睇人工，讀者亦沒提及，呢點買樓Powerteam同事都會執執佢。執靚借貸力先出街睇，就可省時間免睇根本你唔中既野。例如讀者人工夫婦如共60k，而太太當中有10k是浮薪(如commission)，咁要明白做得九成上會浮薪個部份唔計，或者要計就只可做到八成。另外60k月入表示借貸力盡為60000*50%/10000*2.59 ~ 770萬。但如有借貸在身，唔同形式又唔同扣減，當然亦有些人咨詢過後，才知可借的銀碼比佢想像中多。

若讀者只有自住樓，那有能力就快買第2間吧。一是樓市的低位唔係凡人可捕捉到，而你更應知肯定自己有返3-4萬被動收入後，才開始諗去捕捉低位更好。有些人幅牌唔靚一味想捉低位入市大賺，A就因資金少守唔到，B即情賣樓等跌，最後把套現既錢交哂租都未等到低位。要留意樓市97年快手跌，都係先跌20%然後下一年再跌20%，你係等佢跌再見住佢跌加埋都至少交3-4年租，當租金是樓價4%去計，你等樓跌既成本已達15%-20%，那樓價不比自己賣出價低40%死都唔入返市，最後只係呆等失去時間寶貴資源。

至於北環線，我諗要旺都唔係未來3-5年既事。現時港鐵要做旺幾個新站商場(如黃竹坑、何文田)，已有排搞。