背景:
父母擁一間未補地價公屋 (480呎３房， 青衣高層有海景兼剛裝修３年，估計值420萬或以上)。
父已屆６０歲，開裝修公司 母沒有收入
本人跟太太及婆婆住一間公屋（即有綠表） 本人３４歲，月入３８K 太太３３歲，月入２６K 有糧單 有MPF 銀行過數準時出糧有稅單 冇借貸或卡數未清
以上4人合共400萬現金可用
以下幾個方案請求諗SIR同大家專門意見：
1) 賣未補地價公屋420萬, 加300萬現金 ,上灝景灣3房連套廁660呎 1100至1200萬 （父母名 本人做按揭 供17-18K）,拎黎收租每月2萬4至2萬5 有正現金流。 本人再用綠表 買青衣公屋 300萬預算 首期30萬 俾父母住 （我同婆婆名 太太做按揭）。我同太太再另租其他地方 例如新樓暫住再等機會上車
2) 賣未補地價公屋420萬 換上灝景灣3房連套廁660呎 1100至1200萬（父母名 本人做按揭 供17-18K）,拎黎俾父母住好D (另外私樓俾公屋保值) 。而本人跟太太繼續住公屋 及繼續抽居屋及綠置居
3) 有其他方案建議嗎?
(覺得公屋趁價靚換優質較化算 <有錯可指正>)
謝謝大家
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answer:
都明白讀者好鍾意灝景灣，眼裡只有她。我地睇睇佢手上幅牌：
人工：一般水平，相信到34歲工資仍停留在三萬幾，收入日後會否再大升都心知肚明。
資產：自己沒有，但應可動用父母公屋資產420萬（未補價）
現金：佢暫認為可將成家人錢去撈亂計，5至6個人夾埋哂400萬係可以
人情：由於佢提過可動用家人既錢，大家關係應唔差。父母仲可幫自己裝修省些錢。
被動收入水平：零，未有任何資產提供收入幫到自己。
綜合而言，親人係佢一大主柱(有擔保、有人名及可以夾錢出黎用)，而自己單打獨鬥恐怕實力未夠，現金少仍屬佢一大缺點。
讀者此情香港都常見，上流方法就是每個親人都買間樓，但要留意高成數出租之風險。把按揭計清楚，阿爸阿媽家姐人人單名買一間，到老除自住樓之外仲揸返幾間供了大半既樓收租，咁既結局都算唔錯。當然咁做仲要有時間，等「租客」幫你慢慢供滿佢。幸好讀者34歲青春還在，可以實行。
當然買幾間樓首期都要唔少，所以將青衣公屋賣，長遠而言是正確。但我反對以讀者實力，花成500-700萬首期去5成上會買灝景灣三房。相反只用200萬首期去林鄭plan八成上會買荃灣三房，樓齡舊些少既應有仲要有會所，既保值而荃灣應比青衣方便。我更建議讀者自己首期夠就自己去買(荃灣三房)，將屋企人的儲蓄當危急時既一幅牌，好過而家天晴無事時就圈埋屋企人既錢仲要壓死係一間屋入面。
買樓就是要用其槓桿，趁後生槓盡些然後等通賬去貶走債務，所以再一次提醒讀者叫哂阿爸阿媽夾錢出黎去五成上會買過千萬樓住在現階段不正確。反而你買第一暗私樓賺左，用樓市賺返黎既500-600萬再加些少然後1400萬上市區三房，咁可以。畢竟係都係用樓市贏既再加，同埋到接近40歲自己想住好些又好、或者為個仔讀書都好，買過千萬樓無可厚非，但讀者現時情況恕不太建議。
留意少用了的錢，投入債基收息，例如利用收息101教授的債基A餐，年派息在10%-15%。如想保守一回用C餐，有8-9%年息。或者直情用保本既直債，6%-12%在不槓桿下可做到。與其加放300萬係灝景灣，不如係荃灣200萬首期輕鬆上三房，然後300萬用作收息當9%，一年收息27萬，每個月成2萬蚊息有突，你租埋對面比你婆婆同住都得啦。婆婆當然知你有心，反叫你租細些有現金佢幫你KEEP起呀~
婆婆都肯定挑通眼眉，知通後生每洗少10000蚊，到中年後是莫大財富。所以改善家人生活，都要學套好方法。
至於葵青區樓市唔講啦，已在youtube節目講了不少次，免得我入唔到葵青區地產鋪。
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第二課：直債進階買賣心得
第三課：債基及槓桿方法
第四課：債基比較及由本金取支取利息研究
第五課：直債選擇法門
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「我應否買樓？」當然有數得計，但究竟如何計算
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如何計算個人實際借貸力
如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方
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如何從查冊認清業主是否擁有全份業權?
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如何從查冊得知是否有人隱瞞僭建(開始投資單幢樓必讀)
半契樓、避免買入凶宅的討論
解拆坊間一些偷訂個案之圈套
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第一課：買樓程序與權益
第二課：按揭要旨(上)
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第四課：睇樓心得
第五課：議價心法
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第七課：2022-07-23(六)14:00-16:00(第7堂)
第七課為真人班及網上重溫班。同學可以在香港或海外網上參與網上直播
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– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
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– 如何將自己間樓加按爆八-九成?B. 高成數按揭上會出租
– 風險如何及點去規範風險
– 除左要張水電煤之外，其實仲要留意既5、6件事
– 出面既人又點做去令件事順一點?
– 租約點簽先保障業主?
– 租霸只能用封租解決?
– 九成上會唔報清出租用途之利與弊
– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
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