買樓心路歷程#435

諗Sir 你好!小弟行年32,單身,公務員,月入27K,傭才一名,可見將來人工大幅加薪機會不大。本人現與家人同住居屋,無供樓負擔。本人希望置業放租,如有機會結婚才考慮收回自住,曾經考慮村屋,認為比較實用及入場費較平,但家人不太認同,認為價值不及地鐵盤。
一直有留意樓價走勢,錯過太多機會,但認為現時樓價太高,動輒三四百萬買入細小單位實在有點不甘心,不境收入不多,只得一發子彈,因此希望樓價下跌才考慮入市。但何時跌市無人知,趁現時入市呢?
請問諗sir, 依小弟現時收入,我應如何做才可於晚年擁有兩間物業呢?我該如何部署?謝謝!

 

補充資料:
收入            : $27K
人民幣定期:¥550K
現金儲蓄    :$100K
無其他任何投資。

答案

讀者在描述自己買樓心路歷程中已提及兩個買樓要考慮的地方,兩點對解釋樓價升跌,及樓價點解現時咁貴很有幫忙,我地去片!

1. 「曾經考慮村屋,認為比較實用及入場費較平,但家人不太認同,認為價值不及地鐵盤」

意見: 筆者上堂在初期已提及,樓房既是消費品,亦是投資品,要解釋其價值需要考量間屋能提供的居住環境有幾獨特,及當時投資人對樓房作投資有幾渴求。地段獨特、間隔獨特都令樓房好住又升值。另外在沙士期間、三十萬一間居屋都冇人要的! 因大眾的投資需求縮縮不行了! 另外有人說買樓好住最緊要,其實不然,由讀者自述的家人對話已說明買樓另一邊是投資行為,要顧及放售價格。至於村屋有獨特性影響其價值,見點二

 

2「動輒三四百萬買入細小單位實在有點不甘心」

意見: 其實你從來無比三、四百萬去買間樓,你只係比左首期,其餘問銀行借。當然你心諗咪都係要還!? 巧妙的地方是你分廿幾年還,當中的時間十分影響還款人在供樓上要作的物質分配。即是開首供樓是大部份人供得好辛苦,但係番查廿年前買落既樓供到而家,每月供兩千蚊真係連半部電話都買唔到! 所以按揭是很多人買樓之中的重要部份,當然有份影響樓價。如果世上沒按揭,肯定樓價即時跌幾成。反轉咁睇,樓價有一部份是該樓有「抵押力」所予,村屋就比大屋苑樓房抵押力低,所以樓價較平。

 

請搞清上方各點才去買樓,只用自住考慮去買樓是敗筆,只考慮投資性質唔考慮間屋點住人可能令你幾年都出唔到貨,走少兩轉一樣令你有損失。

 

3. 「不竟收入不多,只得一發子彈」

讀者借貸力為27000/2*2.59/10000=3.5mil。又係由大埔翠屏出發,預算2.5mil再加手頭上現金,有望在下輪跌市再買入下一間樓。










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