通賬重臨 兩年升30%夢樓市及房託可重溫? 數據解構 #2354

你可以唔信任何人,但數字是相對上最誠實的。

2008年尾金融海嘯美國「放水」引致2009年股市大反彈。及後在2010年實施穩定經濟政策再係2013年收水(Tapering)。當中那類資產是受惠者? 根據諗sir自己做的圖表(上圖),橫跨股市樓市及經濟數據,答案仍然是同樓(磚頭)有關。

1 / 2011-2014

香港樓同REITs於2011年至2012年的升幅,食盡低息環境而經濟開始復甦之利,中原城市指數2011及12年大升8%及21%,REITs升8%及19.7%。而同比香港及美國股市竟於2011年下跌! 說明股樓確可分道揚鑣,係投資前要搞清大勢做好資產配置。

 

市於2015年作小結,因此上圖亦在2015年劃了灰色作為分水巔。而2011-12年是放任期,尤其2012年更是各資產類別都有大升幅,看來投資人不要認為2021年至今的香港樓市升幅快會結束,應該「好戲」在後頭。而房託都是強勁,不過在2013年收水當年就明顯轉弱只升2.9%。當年2013入秋,諗sir還記得「收水」方針出台,風險資產如澳幣急跌,見了8蚊兌港紙之後不斷向下,至今2021連上穿6.4兌港紙都難。因此2011-2015年那段好時光,再細分2011-12年是向上突破,2013-14是回縮至2015年更有細價股風潮,香港現小股災。

 

2/ 2021-2024

現時2021情況同2010年印銀紙後相約,股市及經濟似是拯救了過來,不過市場大量平息資金,即收緊又會推倒剛復甦過來的「經濟病人」,但長遠如此又會引致下一個泡沫。當年2010年選擇是三年後到2012年中才正式「收水」,估計未來2021-22情況相約,美聯儲已放風2023年才會加兩次息,留在市場的資金估計要2年後才會被正式吸走。

 

經歷過03年沙士、08年至2015年的循環,今次2021認為好要把握,同樣是通賬率剛由負轉正,香港已連續3個月通賬錄得正數,慢慢推向1%,擺脫2020年的通縮。2019-20年的封城是漫長而又主「斬」經濟的。因病身亡既人比沙士唔算多,但對做生意影響很漫長,至今未除。更改變了人的生活模式,當年沙士大家受苦不足半年,過後生活模式不見大變,都係照用ericsson電話同埋吹下tom.com網頁上市夢咁。唔似而家外賣訂餐同在家工作頓成主流。

 

3/ 通賬重臨應點好去處理?

通賬將重臨,香港2016-2020屬低通賬期,平均通賬低只1-2%而2020年更見負。相反2011-2014年每年通賬4-5%,你話未來冇自由行通賬將永不及當時(2011-14)? 我只見每年有近三萬人成為新香港永久性居民,而香港股市將成為國內公司上市近乎唯一選擇。但留意股市有高效的沽空機制,所以股市向下跌大老闆都可賺到喊。但樓市無沽空的,政府更是香港土地大持份者,想經買樓powerteam買到有水位而又好租既樓? whatsapp我地查詢(註明:TEPTHK):

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4. 你借唔借到會同你先計清楚, 亦唔會亂比新盤用呼吸PLAN胡亂過關就算。 因為你有權成交後找埋我地做按揭上會

 

一旦2021-24年行返十年前的高通賬,樓市再似2011-12年咁破頂後兩年間升過30%,咁荃景圍既舊樓會變成冇800萬買唔到、而荃馬線之間的新樓三房由而家1500萬上哂2200萬,到時升左買唔番! 焗因高通賬而被業主年年加租…到時香港既領導仲有冇心情幫你救你? 京官已講佢地會解決港房問題,人人有屋住。究竟你真係「人地既自己人」? 定係做定野買樓補個蝕本門降低下行風險? 你自己諗下。

4/ 買樓十年不敗全升、專家食屎實至名歸(暫時)

工作機會仍有,不過同之前有變,各位更需為自己建立資產。香港樓在2018/19/20都沒大的升幅,按上圖中原城市指數在該三年只升(4.1%, 2.9%, 0.64%),雖然都好過港股(-13.6%, 9.5%, -4.14%),但香港人在過去3年買樓需求只爭不減,新香港人成功補充市場需求及職場所缺亦屬事實,只係大家想唔想承認。因此諗sir在過去幾年,提出少諗香港島反而在內地需求上選擇買樓,算是正確。不過在2021年初提出房託於2021下半年開始升就屬錯誤了,因房託已比我預期早,於2021頭半年已錄星級升幅,半年升21%。未來有得借就好買樓,年老難借就用房託。

 

5/ 債基

至於債基按過去10年表現,對於求穩收成的人屬良好投資物,10年間只有2年跌比起港股10年跌4次好。債基兩次下跌只跌4.6%及2.3%,而上升就有年14.4%, 15.6%, 17.5%。你去上表自己睇,究竟買房託、債基同股票,那個是Good deal? 股票一跌就20%之外了。唔買樓就轉用我地收息倉POWERTEAM服務吧。

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諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

第一堂 (可網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

2020年3月大跌市之後投資債券手法及看法

直債或債基去出入賺價點做?

附送EXCEL檔案研究債基價格走勢,之後用佢可以自己睇住債基走勢

第二堂 (可網上修讀)

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?

經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

如何易借樓按去得到資金去收息

第三堂 (可網上修讀)

樓與債及REITs(房託)之間的亙用? 買REITs點可收10%-20%息?

15%息黃金ETF解說

有咩保險可以CUT?

保費融資點先取得更高抵押成數去擴大回報?

細水長流7.0%年回報保險方案、會因當時情況加入值得留意之保險計劃

28、38、48歲既保險應點買? 幫學生買夠就停,免浪費金錢

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TEDP67 第一課:2021-10-11(一)19:15-21:15
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上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用:$3280
(重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)

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第一堂 (可網上修讀)

選區需知
好區份與差區份點評
數據化解釋一區之好壞
置業是單幢樓定屋苑樓好?
解構間格、海景與樓價的關係借貸需知
「我應否買樓?」當然有數得計,但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方
解拆坊間一些平價而又做唔到按揭既樓之圈套

第二堂 (可網上修讀)

睇樓需知
睇樓步驟,找出漏水或無得救的地方
有步驟有經驗,唔使搞到買左先黎後悔
識睇樓,打後裝修錢都慳返十萬八萬

查冊及買賣需知:
如何從查冊認清業主是否擁有全份業權?
買賣合約內買家的權益
如何從查冊得知是否有人隱瞞僭建(開始投資單幢樓必讀)
半契樓、避免買入凶宅的討論
解拆坊間一些偷訂個案之圈套

第三堂 (PowerTeam出場同你手把手)

講解現時筍盤及因學生個人而制定買樓方案, 諗sir Q&A
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援,成村人既network陪你攪掂佢!
與資深助教去做consultation,2021年月月都有幫學生買到合心水既樓

第一堂 (可網上修讀)

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好區份與差區份點評
數據化解釋一區之好壞
置業是單幢樓定屋苑樓好?
解構間格、海景與樓價的關係

借貸需知
「我應否買樓?」當然有數得計,但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方
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第二堂 (可網上修讀)

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查冊及買賣需知:
如何從查冊認清業主是否擁有全份業權?
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買樓001課程安排:
(為配合新政策、現時買樓001可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第二課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第三課:2021年9月25日(六)(TELY81)下午14:00-16:00真人班。諗sir及助教現身同你傾買邊好同埋點買先筍。助教陪埋你落場睇都得!

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諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

(*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001,已有樓再想收租003)

第一堂 (可網上修讀)

A. 進階按揭及借貸運用
– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
-零收入都可產出借貸力法門
– 如何將自己間樓加按爆八-九成?B. 高成數按揭上會出租
– 風險如何及點去規範風險
– 除左要張水電煤之外,其實仲要留意既5、6件事
– 出面既人又點做去令件事順一點?

第二堂 (可網上修讀)

C. 買樓收租精明作法
– 租約點簽先保障業主?
– 租霸只能用封租解決?
– 九成上會唔報清出租用途之利與弊

D. 學生宿舍/套房做法
– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
-套房收租同一般買樓收租之差異
-套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

第三堂 (個性化咨詢)

諗sir親身教授及作出問答
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

第一堂 (可網上修讀)

A. 進階按揭及借貸運用
– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
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– 如何將自己間樓加按爆八-九成?

B. 高成數按揭上會出租
– 風險如何及點去規範風險
– 除左要張水電煤之外,其實仲要留意既5、6件事
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第二堂 (可網上修讀)

C. 買樓收租精明作法
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買樓003課程安排:
(*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001,已有樓再想收租003)
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第一課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第二課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第三課:2021-10-09(六)14:00-16:00 真人班。諗sir及助教會比當時筍盤大家及個別傾傾佢點先買到
*如10月9不能到歡迎2021年隨後班次補真人堂

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $3000(已包上述三堂)

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