諗sir 妳好，本人今年四十多歲，太太是全職媽媽，一家3口。在一跨國企業工作，年薪大約300萬，另每年有不保證花紅約150萬。
本人剛剛數月前以2千多萬買入一巿區鐵路沿線的千餘呎單位自住（現已升值了100-150萬）, 給了6成首期，月供32k。
現餘下資產為：
1）放租物業市值約1400萬(尚欠銀行6百萬), 每月收租28k，供款22k
2）自用車位市值300萬，full paid
3）債基E和B餐：投入200萬，槓桿後收息10-11%
4）環球股票基金300萬
5）中港股票組合300萬
6）一條本地直債160萬, 4%
7) 一條內房直債160萬, 5.3%
8) 現金暫只餘約50-60萬
9）用了銀行credit line 約2百多萬(自己看成為新買入單位的一成首期)
以上組合（不計收租）大慨每月提供6-7萬的回報，本人每月開支（不計供樓）約5-6萬。另每年交稅70萬左右。
請問諗Sir 對以上組合有什麼看法和建議？
每月和每年剩下的現金應該怎樣運用？還是建議先還清二百餘萬的debit 數？
感謝
—
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ANSWER:
四十歲後，多用債，少用樓。由於借貸力在45歲將由高峰向下，入銀行買樓借錢唔太易，55歲後更基本上唔想借。所以有資產者，必在40歲後學好點用債、保險、房託收息。住宅可仍為組合的一部份，但需要易變現及最好易收租個種。例如你揸兩間大埔比華利山，租務上有點令人擔心。或者村屋、洋樓都要避免。
誠然，40歲仍未有樓或只擁少量資產的，建議仍需以「兩樓一份債」為目標。兩樓一份債為不少收息師兄第一個里程碑。一間樓自己，另一間當40歲先咁遲先買，到55歲應已由租客幫手供甩一半，或者自己儲到錢找清埋。到時當有間600萬收租樓，收約等於今時$14000購買力既租，再加一份債基，當利用波幅少的債基A餐派年息10%，200萬投入年收息20萬即每月約16K。咁兩樓一份債至為你產出30K月被動收入，唔叫大富大貴但起碼大快活到。
要買兩間樓同儲200萬有幾難? 首先有結婚一定著數，夫婦每人買一間樓，首期當600萬一間首期只需儲兩次60萬，即120萬。另外200萬儲黎買債基，又儲200萬。計埋雜費，夫婦共儲360萬。十年去儲，夫婦每人要月儲3萬。二十年去儲，每人只需月儲1.5萬。其實兩樓一份債唔難做到，大部份人更可儲突每月1.5萬呢個數。故建議你每月儲起15K-20K作「兩樓一份債」project，有淨錢可以趁後生買下股票，買中進度可加快。如果唔鐘意買股票亦可投入房託、保險這些穩陣野收息。
當然高成數上會買樓收租，要負一定責任。近月坊間有人談只要儲起水電煤單，那就有證明自己住係度唔怕比銀行查既說法。顯然此為不深入及錯誤的，首先銀行如對你的自住承諾有懷疑，佢根本唔會寄信比你。引到銀行寄信一是HKMC叫銀行做的抽樣信件，二是犯了低級錯誤將銀行通訊地址設為另一住宅，與按揭的自住物業不同。還有些太心急租樓比人既朋友，小心留證據予他人日後口實。對此話題未考究的建議睇睇我過往一集「按揭講場」節目談高成數出租。
至於讀者直債組合估計唔理想，本地直債派4%相信可以做好一點，但恭喜已有所體驗開了個頭。直債到期保本，有資產者至愛。就如諗sir自己在800萬收息倉自己錢買了的直債有6.2%香港公司的，亦有12%英國銀行的，平均在未槓桿下都派8%年息。咁320萬投入已年收25.6萬，超過20k一個月，比買樓收租確實好! 入手在修讀收息101開始。
至於債基B餐在美國國債孳息率走高下應換走，於2020年6月已撰文提出B餐不好留。但點都好，讀者提出了修畢課程後即可產出10%-11%年息之實證。未來可將股票逐步換做保本直債，及收租的1400萬樓如有人名，建議拆做兩間800萬樓，呢類樓係未來市況最好升。1400萬樓補為兩間800萬樓既錢，加按車位已有，車位可加按至5成。
為什麼800萬樓好升? 君不知6至7月800萬-1000萬的三房只要在稍近市區的位於市區的，都被搶上了一浸。鑽石山私樓三房睇住佢由8XX萬升至而家9XX萬頂。荃灣舊屋苑的三房都好勵害，大屋苑的1000萬之下6XX呎三房只剩兩個殘裝，反觀2-3月時仲有8XX呎大三房叫價1000萬齊，現時封盤。所以買樓求客易，要筍盤難。勸君拆兩間又輕鬆執多百幾萬。
——
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加息或減息時如何選取債券
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債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
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直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
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BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
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諗Sir@TVB J2 安樂蝸 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 諗Sir 買樓 PowerTeam 服務 服務期限: 24個月 *實證: 大量實證港房買賣已超400宗。見小紅書/BUYHOUSE.COM.HK有低水買入實證
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第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
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第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
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