勸君將樓拆兩間 輕鬆執多百幾萬 #2353

 

諗sir 妳好,本人今年四十多歲,太太是全職媽媽,一家3口。在一跨國企業工作,年薪大約300萬,另每年有不保證花紅約150萬。

本人剛剛數月前以2千多萬買入一巿區鐵路沿線的千餘呎單位自住(現已升值了100-150萬), 給了6成首期,月供32k。

 

現餘下資產為:

 

1)放租物業市值約1400萬(尚欠銀行6百萬), 每月收租28k,供款22k

2)自用車位市值300萬,full paid

3)債基E和B餐:投入200萬,槓桿後收息10-11%

4)環球股票基金300萬

5)中港股票組合300萬

6)一條本地直債160萬, 4%

7) 一條內房直債160萬, 5.3%

8) 現金暫只餘約50-60萬

9)用了銀行credit line 約2百多萬(自己看成為新買入單位的一成首期)

 

以上組合(不計收租)大慨每月提供6-7萬的回報,本人每月開支(不計供樓)約5-6萬。另每年交稅70萬左右。

請問諗Sir 對以上組合有什麼看法和建議?

每月和每年剩下的現金應該怎樣運用?還是建議先還清二百餘萬的debit 數?

 

感謝

 

ANSWER:

四十歲後,多用債,少用樓。由於借貸力在45歲將由高峰向下,入銀行買樓借錢唔太易,55歲後更基本上唔想借。所以有資產者,必在40歲後學好點用債、保險、房託收息。住宅可仍為組合的一部份,但需要易變現及最好易收租個種。例如你揸兩間大埔比華利山,租務上有點令人擔心。或者村屋、洋樓都要避免。

 

誠然,40歲仍未有樓或只擁少量資產的,建議仍需以「兩樓一份債」為目標。兩樓一份債為不少收息師兄第一個里程碑。一間樓自己,另一間當40歲先咁遲先買,到55歲應已由租客幫手供甩一半,或者自己儲到錢找清埋。到時當有間600萬收租樓,收約等於今時$14000購買力既租,再加一份債基,當利用波幅少的債基A餐派年息10%,200萬投入年收息20萬即每月約16K。咁兩樓一份債至為你產出30K月被動收入,唔叫大富大貴但起碼大快活到。

 

要買兩間樓同儲200萬有幾難? 首先有結婚一定著數,夫婦每人買一間樓,首期當600萬一間首期只需儲兩次60萬,即120萬。另外200萬儲黎買債基,又儲200萬。計埋雜費,夫婦共儲360萬。十年去儲,夫婦每人要月儲3萬。二十年去儲,每人只需月儲1.5萬。其實兩樓一份債唔難做到,大部份人更可儲突每月1.5萬呢個數。故建議你每月儲起15K-20K作「兩樓一份債」project,有淨錢可以趁後生買下股票,買中進度可加快。如果唔鐘意買股票亦可投入房託、保險這些穩陣野收息。

 

當然高成數上會買樓收租,要負一定責任。近月坊間有人談只要儲起水電煤單,那就有證明自己住係度唔怕比銀行查既說法。顯然此為不深入及錯誤的,首先銀行如對你的自住承諾有懷疑,佢根本唔會寄信比你。引到銀行寄信一是HKMC叫銀行做的抽樣信件,二是犯了低級錯誤將銀行通訊地址設為另一住宅,與按揭的自住物業不同。還有些太心急租樓比人既朋友,小心留證據予他人日後口實。對此話題未考究的建議睇睇我過往一集「按揭講場」節目談高成數出租。

 

至於讀者直債組合估計唔理想,本地直債派4%相信可以做好一點,但恭喜已有所體驗開了個頭。直債到期保本,有資產者至愛。就如諗sir自己在800萬收息倉自己錢買了的直債有6.2%香港公司的,亦有12%英國銀行的,平均在未槓桿下都派8%年息。咁320萬投入已年收25.6萬,超過20k一個月,比買樓收租確實好! 入手在修讀收息101開始。

 

至於債基B餐在美國國債孳息率走高下應換走,於2020年6月已撰文提出B餐不好留。但點都好,讀者提出了修畢課程後即可產出10%-11%年息之實證。未來可將股票逐步換做保本直債,及收租的1400萬樓如有人名,建議拆做兩間800萬樓,呢類樓係未來市況最好升。1400萬樓補為兩間800萬樓既錢,加按車位已有,車位可加按至5成。

 

為什麼800萬樓好升? 君不知6至7月800萬-1000萬的三房只要在稍近市區的位於市區的,都被搶上了一浸。鑽石山私樓三房睇住佢由8XX萬升至而家9XX萬頂。荃灣舊屋苑的三房都好勵害,大屋苑的1000萬之下6XX呎三房只剩兩個殘裝,反觀2-3月時仲有8XX呎大三房叫價1000萬齊,現時封盤。所以買樓求客易,要筍盤難。勸君拆兩間又輕鬆執多百幾萬。

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諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

第一堂 (可網上修讀)

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那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

2020年3月大跌市之後投資債券手法及看法

直債或債基去出入賺價點做?

附送EXCEL檔案研究債基價格走勢,之後用佢可以自己睇住債基走勢

第二堂 (可網上修讀)

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?

經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

如何易借樓按去得到資金去收息

第三堂 (可網上修讀)

樓與債及REITs(房託)之間的亙用? 買REITs點可收10%-20%息?

15%息黃金ETF解說

有咩保險可以CUT?

保費融資點先取得更高抵押成數去擴大回報?

細水長流7.0%年回報保險方案、會因當時情況加入值得留意之保險計劃

28、38、48歲既保險應點買? 幫學生買夠就停,免浪費金錢

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收息101課程安排:
第一堂:網上修讀2小時,即予收息關鍵及10%收息方案。
第二堂:先網上修讀,再可以於下列時間黎真人班上多次及發問 2021-09-27(一)19:15-21:45
第三堂:先網上修讀,再可以於下列時間黎真人班上多次及發問 2021-10-04(一)19:15-21:45

*如9月27日及10月4日不能到歡迎2021年隨後班次補真人堂

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $4900(已包上述三堂)

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債基年收息15、20%! 每次利用不同債基介紹

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*討論群有市評為你課後持續跟進債基/直債出入市場時機

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TEDP67 第一課:2021-10-11(一)19:15-21:15
TEDP67 第二課:2021-10-18(一)19:15-21:15
上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用:$3280
(重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)

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如報名及付款買樓001,諗Sir買樓PowerTeam咨詢可在付款後開始,不用等待第三課當天。

第一堂 (可網上修讀)

選區需知
好區份與差區份點評
數據化解釋一區之好壞
置業是單幢樓定屋苑樓好?
解構間格、海景與樓價的關係借貸需知
「我應否買樓?」當然有數得計,但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方
解拆坊間一些平價而又做唔到按揭既樓之圈套

第二堂 (可網上修讀)

睇樓需知
睇樓步驟,找出漏水或無得救的地方
有步驟有經驗,唔使搞到買左先黎後悔
識睇樓,打後裝修錢都慳返十萬八萬

查冊及買賣需知:
如何從查冊認清業主是否擁有全份業權?
買賣合約內買家的權益
如何從查冊得知是否有人隱瞞僭建(開始投資單幢樓必讀)
半契樓、避免買入凶宅的討論
解拆坊間一些偷訂個案之圈套

第三堂 (PowerTeam出場同你手把手)

講解現時筍盤及因學生個人而制定買樓方案, 諗sir Q&A
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援,成村人既network陪你攪掂佢!
與資深助教去做consultation,2021年月月都有幫學生買到合心水既樓

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第二堂 (可網上修讀)

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查冊及買賣需知:
如何從查冊認清業主是否擁有全份業權?
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買樓001課程安排:
(為配合新政策、現時買樓001可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第二課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第三課:2021年9月25日(六)(TELY81)下午14:00-16:00真人班。諗sir及助教現身同你傾買邊好同埋點買先筍。助教陪埋你落場睇都得!

*如9月25日不能到歡迎2021年隨後班次補真人堂

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $3000(已包上述三堂)

買樓001課程安排:
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諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

(*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001,已有樓再想收租003)

第一堂 (可網上修讀)

A. 進階按揭及借貸運用
– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
-零收入都可產出借貸力法門
– 如何將自己間樓加按爆八-九成?B. 高成數按揭上會出租
– 風險如何及點去規範風險
– 除左要張水電煤之外,其實仲要留意既5、6件事
– 出面既人又點做去令件事順一點?

第二堂 (可網上修讀)

C. 買樓收租精明作法
– 租約點簽先保障業主?
– 租霸只能用封租解決?
– 九成上會唔報清出租用途之利與弊

D. 學生宿舍/套房做法
– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
-套房收租同一般買樓收租之差異
-套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

第三堂 (個性化咨詢)

諗sir親身教授及作出問答
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

第一堂 (可網上修讀)

A. 進階按揭及借貸運用
– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
-零收入都可產出借貸力法門
– 如何將自己間樓加按爆八-九成?

B. 高成數按揭上會出租
– 風險如何及點去規範風險
– 除左要張水電煤之外,其實仲要留意既5、6件事
– 出面既人又點做去令件事順一點?

第二堂 (可網上修讀)

C. 買樓收租精明作法
– 租約點簽先保障業主?
– 租霸只能用封租解決?
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D. 學生宿舍/套房做法
– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
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-套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

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第一課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第二課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第三課:2021-10-09(六)14:00-16:00 真人班。諗sir及助教會比當時筍盤大家及個別傾傾佢點先買到
*如10月9不能到歡迎2021年隨後班次補真人堂

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $3000(已包上述三堂)

買樓003課程安排:
(*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001,已有樓再想收租003)
(為配合新政策、現時買樓003可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
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第二課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第三課:2021-10-09(六)14:00-16:00 真人班。諗sir及助教會比當時筍盤大家及個別傾傾佢點先買到
*如10月9不能到歡迎2021年隨後班次補真人堂

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