400萬投入收4萬月租 買債買樓兩大分別? #2350

你好 諗 sir, 巳 like 及 subscribe, 已睇多月, 多謝你專業同真誠的分享。

 

本人 45 歲, 大公司工作, 月入 6 萬, 另每年 bonus 大概 12 萬, 手上現金 300 萬, 未曾買過樓, 另已找律師加我名去親友樓立長命契:

 

想請問

 

1) 如我宜家想買 9xx 萬樓, 我仍算首置 加 可以 8 成上車 加 不用比 30% SSD 稅?

 

2) 如我買 10 年內 半新樓, 因我已 45 歲, 請問仍可以申請到 30 年 銀行mortgage plan ?

 

3) 請問 申請 銀行 mortgage plan 時, 一般係計我每月收入 6 萬既一半 定 每月收入 6 萬加bonus除12既一半?

 

4) 如我母親巳大概 77 歲, 可否 用她名加我做擔保 去申請買新盤或買樓?

 

5) 我不夠首期比一半買 1200-1300 萬二手樓, 如不同財仔做mortgage plan, 請問 有冇 銀行仍可以借mortgage plan比我上車?

 

6)300萬唔買樓,有咩收息選擇?

 

謝謝 諗sir , 麻煩你。

 

answer:

第一,你加左名去長命契即擁有業權,唔好講你呢種主動去加名的,就當遺產承辦令自己可能「不情願」有樓上身,再買樓要比15%高標準稅階。所以無首置的。至於45歲剛好是做到30年按揭,之後預「老一年少一年」,做唔到30年按。不過呢個點唔同之前比15%高階稅,呢個如識人仲「有價講」,50歲前或仲可可以做到30年還款期。不過就應係買樓前問一下熟悉既人,了解該1-2個月按揭批核情況鬆定緊。

 

其實按揭政府大規則不變,但小事項可1微調,但如比唔比你拉長多幾年,稅單要1年定嚴些2年,信用卡statement要比到幾盡,這些可度過哂去申請,令你借到更多或者由借唔到變借到。

 

Bonus如糧單有印、加上稅單年收入個數同你成年bonus加底薪個數一致,計既機會大一點,不過唔同時間要幾齊料既要求唔同。至於阿嫖77歲如無住宅,可以由仔女擔保買樓免付15%貴稅,不過加擔保後個借貸力唔係用返原本2.59個條方程式去計。

 

買新樓如過千萬,當然唔一定要用呼吸plan高息上伯。確實太多人買新樓用呼吸plan上會,頭兩年輕鬆,之後踏入高息期先知供唔掂或辛苦過「擔泥」。

 

A.買樓其實回報差,只不過買樓令人趁後生用到大槓桿去借,變相沽空美金,資產膨漲令樓升值仲快過自己用手搵(錢)。已有太多過案說明,搵十萬既上司仲窮過月入五前既下屬,原因不外乎是上司自HIGH認為十萬月入要洗豪D,少儲蓄又樣樣貴。下屬比心機供下樓做underdog,最尾又係一樓加按得4-500萬,現金仲多過上司以倍計。

 

B.收息例如用債回報好,又穩。當然買美股有些都高息的,縱使有股息稅約30%,但利用證券系統買美股,大部份人的操作都麻麻,尤其控制200-500萬的美股組合收息,要長贏又有息唔係易事。反而20-30萬組合就梗係揮瀟自如啦。諗sir自己用直債為主,

 

本地地產商直債派6.25%, 投入20萬美金年收約HK$97500

英國銀行派12%,投入10萬英鎊年收約HK$126000

加債基c餐槓桿後派8%,投入10萬美金年收約HK$62400

商品ETN趁低買派年息31%,投入港幣60萬年收HK$186000

上述四項物品諗sir自己都有買,係800萬收息倉見到。學習收息由收息101課程開始。

 

上述組合投入400萬,收息年97500+126000+62400+186000 = 471900,即11.8%年息。只係買債基用了少量槓桿,其餘ETN同直債我都未用槓桿。

 

由於400萬連買樓都覺困難,現時都冇乜樓400萬之下的。收成47萬租近40K/月,其實只要400萬就夠。所以買樓趁後生,但如你已有樓能力按錢,買債收租絕對好選擇。

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諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

第一堂 (可網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

2020年3月大跌市之後投資債券手法及看法

直債或債基去出入賺價點做?

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第二堂 (可網上修讀)

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經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

如何易借樓按去得到資金去收息

第三堂 (可網上修讀)

樓與債及REITs(房託)之間的亙用? 買REITs點可收10%-20%息?

15%息黃金ETF解說

有咩保險可以CUT?

保費融資點先取得更高抵押成數去擴大回報?

細水長流7.0%年回報保險方案、會因當時情況加入值得留意之保險計劃

28、38、48歲既保險應點買? 幫學生買夠就停,免浪費金錢

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第一堂:網上修讀2小時,即予收息關鍵及10%收息方案。
第二堂:先網上修讀,再可以於下列時間黎真人班上多次及發問 2021-09-27(一)19:15-21:45
第三堂:先網上修讀,再可以於下列時間黎真人班上多次及發問 2021-10-04(一)19:15-21:45

*如9月27日及10月4日不能到歡迎2021年隨後班次補真人堂

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $4900(已包上述三堂)

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TEDP67 第一課:2021-10-11(一)19:15-21:15
TEDP67 第二課:2021-10-18(一)19:15-21:15
上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用:$3280
(重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)

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第一堂 (可網上修讀)

選區需知
好區份與差區份點評
數據化解釋一區之好壞
置業是單幢樓定屋苑樓好?
解構間格、海景與樓價的關係借貸需知
「我應否買樓?」當然有數得計,但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方
解拆坊間一些平價而又做唔到按揭既樓之圈套

第二堂 (可網上修讀)

睇樓需知
睇樓步驟,找出漏水或無得救的地方
有步驟有經驗,唔使搞到買左先黎後悔
識睇樓,打後裝修錢都慳返十萬八萬

查冊及買賣需知:
如何從查冊認清業主是否擁有全份業權?
買賣合約內買家的權益
如何從查冊得知是否有人隱瞞僭建(開始投資單幢樓必讀)
半契樓、避免買入凶宅的討論
解拆坊間一些偷訂個案之圈套

第三堂 (PowerTeam出場同你手把手)

講解現時筍盤及因學生個人而制定買樓方案, 諗sir Q&A
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援,成村人既network陪你攪掂佢!
與資深助教去做consultation,2021年月月都有幫學生買到合心水既樓

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買樓001課程安排:
(為配合新政策、現時買樓001可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:網上課程 (付款後可網上睇片)
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第三課:2021年11月8日(一)(TELY83)下午14:00-16:00真人班。諗sir及助教現身同你傾買邊好同埋點買先筍。助教陪埋你落場睇都得!

*如11月8日不能到歡迎2021年隨後班次補真人堂

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $3000(已包上述三堂)

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諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

(*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001,已有樓再想收租003)

第一堂 (可網上修讀)

A. 進階按揭及借貸運用
– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
-零收入都可產出借貸力法門
– 如何將自己間樓加按爆八-九成?B. 高成數按揭上會出租
– 風險如何及點去規範風險
– 除左要張水電煤之外,其實仲要留意既5、6件事
– 出面既人又點做去令件事順一點?

第二堂 (可網上修讀)

C. 買樓收租精明作法
– 租約點簽先保障業主?
– 租霸只能用封租解決?
– 九成上會唔報清出租用途之利與弊

D. 學生宿舍/套房做法
– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
-套房收租同一般買樓收租之差異
-套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

第三堂 (個性化咨詢)

諗sir親身教授及作出問答
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

第一堂 (可網上修讀)

A. 進階按揭及借貸運用
– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
-零收入都可產出借貸力法門
– 如何將自己間樓加按爆八-九成?

B. 高成數按揭上會出租
– 風險如何及點去規範風險
– 除左要張水電煤之外,其實仲要留意既5、6件事
– 出面既人又點做去令件事順一點?

第二堂 (可網上修讀)

C. 買樓收租精明作法
– 租約點簽先保障業主?
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D. 學生宿舍/套房做法
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第一課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第二課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第三課:2021-10-09(六)14:00-16:00 真人班。諗sir及助教會比當時筍盤大家及個別傾傾佢點先買到
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買樓003課程安排:
(*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001,已有樓再想收租003)
(為配合新政策、現時買樓003可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第二課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第三課:2021-10-09(六)14:00-16:00 真人班。諗sir及助教會比當時筍盤大家及個別傾傾佢點先買到
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