買錯港島單枝終於捱過SSD 下步棋行將軍澳? #2349

諗sir你好

本人,35歲,和女友希望購入一個約450至500尺的市區單位同居自住,長遠希望財務自由,有兩間樓收租退休,想請教你使用以下那一個方法最好?

 

本人工作穩定,每月月入$100,000。現金及股票約120萬。

現時擁有一間港島區自住物業,單幢樓,一房,樓齡39年,18年以455萬買入,剛供滿三年可賣出,打算以550萬標價,成功售出若可取回200萬,即所有資金約300萬

 

女友月入約六萬元,現金及股票約120萬,未有物業

 

暫時置業計劃:

計劃1.

本人希望成功賣樓後以個人名義購入約950萬的市區兩房單位自住。

處理裝修相關費用後,女友打算購入將軍澳康城區樓盤投資

 

計劃2.

改為共同居住在女友將會購入的單位,保留本人物業作收租之用。將來以加按形式再購入第三層樓

 

請諗sir解答

 

answer:

首先,我對讀者能否用550萬或九折內賣走港島一房單幢成疑。當然希望佢賣到,但現實上單幢仲要港島選擇唔少,究竟邊個仲會買佢39年樓既單幢? 所以:

1/如你有單枝樓,除非你CASH夠多唔怕坐貨唔怕擺多幾年賣唔出,否則趁32/33出頭最要賣

2/頭一至兩間樓,尤其是後生仔,都係屋苑樓好

3/如真要把舊單幢(樓)賣走,勇於跳價走吧。或者用細經紀行,就係方便業主偷偷加佣比老經紀賣樓,而在臨約上未有顯示個種(先講咁做唔妥當的)。

 

見過鬼都怕黑,故讀者如有幸賣得走單幢,補回佢2018年的理財錯失,於計劃一佢「轉章」大力捧新市鎮樓如將軍澳了。由於單幢樓在過40年樓齡後加按未必能獲30年按揭,銀行隨時間過會壓低批出貸款年期。因此他的計劃二不可取。

 

 

那麼你問:「諗sir,我見你自己都有用單枝樓做套房,為何今次不談?」

如果要做套房,要預舊錢去還原,始終有不符合屋宇署規定之可以。而識得好既裝修師傅去降低改造成本,及平時處理小維修,一是你自己夠錢有幾間屋去改,就有economies of scales。或邊過我地買樓003既套房網絡,咁會易些搵到合適師傅。

 

由於讀者資金未夠,所以未行到「玩單枝」個步。屋苑與單枝分別在此。

 

 

至於讀者同女友,月入當然屬高的,共16萬,借貸力為160000/10000*50%*2.59 ~ 2072萬。手上300萬要買兩間樓,林鄭PLAN幫到佢。但究竟應否鎖定將軍澳? 如果1000萬內康城其實買唔到D乜。新淨既兩房唔夠,舊既第一、二期三房未知佢地想唔想。至於去到調景嶺,有兩房啦,平民式生活,有機會再告知想法。

 

但同樣價碼,明顯在荃灣西比較可取,西九龍都有貨,買樓留意最緊要好租同「易甩」,無論你自住或投資。至於樓齡新,其實15-20年內已夠,加上最新落成既樓,有冇留意會所變返細走廊又窄,而管理費不減反加呢? 點解咁有趣呢? 就梗係唔好公開亂講發展商啦~

 

其實買完第一間樓,用掉資金在100-200萬之間,意味讀者買身二間樓之前,有約100萬收息。諗SIR認為現時保守的,可用亞洲的高評級債收息,未槓桿前4-5%年息,適量槓桿後8%年息,100萬派息7千幾一個月,唔錯啦做得好再加碼幾十萬,就收返成萬銀一個月,成間樓既租金比你用百幾萬債基換到,收息101課程已有此威力。至於買乜債基唔係最重要,而係買左點操作先唔會比銷售人員由贏點到你輸,先最梗要。

 

即係好多人都買過騰訊,但倍贏既人都屬少數,因為操作的心法比買乜更重要。

至於貴金屬,可再in了。而家中國經濟是否向上有懷疑,一排之後應又再擔心美國能否獨善其身,攪埋都係對美國能否有高通賬及加息不具信心,你見金價又重上1800水平。而呢隻(上圖)13.57%年息既ETN,又黎料啦。不過先講我自己800萬收息倉入面係用另一隻既,派31%。始終自己真錢又另一件事啦。不過我係800萬收息倉展示你睇個操作。

諗 Sir 買樓教學課程


[email protected] J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

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第一堂 (可網上修讀)

選區需知
好區份與差區份點評
數據化解釋一區之好壞
置業是單幢樓定屋苑樓好?
解構間格、海景與樓價的關係借貸需知
「我應否買樓?」當然有數得計,但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方
解拆坊間一些平價而又做唔到按揭既樓之圈套

第二堂 (可網上修讀)

睇樓需知
睇樓步驟,找出漏水或無得救的地方
有步驟有經驗,唔使搞到買左先黎後悔
識睇樓,打後裝修錢都慳返十萬八萬

查冊及買賣需知:
如何從查冊認清業主是否擁有全份業權?
買賣合約內買家的權益
如何從查冊得知是否有人隱瞞僭建(開始投資單幢樓必讀)
半契樓、避免買入凶宅的討論
解拆坊間一些偷訂個案之圈套

第三堂 (PowerTeam出場同你手把手)

講解現時筍盤及因學生個人而制定買樓方案, 諗sir Q&A
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援,成村人既network陪你攪掂佢!
與資深助教去做consultation,2021年月月都有幫學生買到合心水既樓

第一堂 (可網上修讀)

選區需知
好區份與差區份點評
數據化解釋一區之好壞
置業是單幢樓定屋苑樓好?
解構間格、海景與樓價的關係

借貸需知
「我應否買樓?」當然有數得計,但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方
解拆坊間一些平價而又做唔到按揭既樓之圈套

第二堂 (可網上修讀)

睇樓需知
睇樓步驟,找出漏水或無得救的地方
有步驟有經驗,唔使搞到買左先黎後悔
識睇樓,打後裝修錢都慳返十萬八萬

查冊及買賣需知:
如何從查冊認清業主是否擁有全份業權?
買賣合約內買家的權益
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第三堂 (POWERTEAM出場同你手把手)

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買樓001課程安排:
(為配合新政策、現時買樓001可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:網上課程 (付款後可網上睇片)
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第三課:2021年11月8日(一)(TELY83)下午14:00-16:00真人班。諗sir及助教現身同你傾買邊好同埋點買先筍。助教陪埋你落場睇都得!

*如11月8日不能到歡迎2021年隨後班次補真人堂

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $3000(已包上述三堂)

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諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

(*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001,已有樓再想收租003)

第一堂 (可網上修讀)

A. 進階按揭及借貸運用
– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
-零收入都可產出借貸力法門
– 如何將自己間樓加按爆八-九成?B. 高成數按揭上會出租
– 風險如何及點去規範風險
– 除左要張水電煤之外,其實仲要留意既5、6件事
– 出面既人又點做去令件事順一點?

第二堂 (可網上修讀)

C. 買樓收租精明作法
– 租約點簽先保障業主?
– 租霸只能用封租解決?
– 九成上會唔報清出租用途之利與弊

D. 學生宿舍/套房做法
– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
-套房收租同一般買樓收租之差異
-套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

第三堂 (個性化咨詢)

諗sir親身教授及作出問答
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

第一堂 (可網上修讀)

A. 進階按揭及借貸運用
– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
-零收入都可產出借貸力法門
– 如何將自己間樓加按爆八-九成?

B. 高成數按揭上會出租
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第二堂 (可網上修讀)

C. 買樓收租精明作法
– 租約點簽先保障業主?
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D. 學生宿舍/套房做法
– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
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第二課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第三課:2021-10-09(六)14:00-16:00 真人班。諗sir及助教會比當時筍盤大家及個別傾傾佢點先買到
*如10月9不能到歡迎2021年隨後班次補真人堂

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*提供合適種類的裝修師傅、師傅諗sir自己或學生用過,不時會幫學生上門整下野,那就易些溝通
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諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

第一堂 (可網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

2020年3月大跌市之後投資債券手法及看法

直債或債基去出入賺價點做?

附送EXCEL檔案研究債基價格走勢,之後用佢可以自己睇住債基走勢

第二堂 (可網上修讀)

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?

經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

如何易借樓按去得到資金去收息

第三堂 (可網上修讀)

樓與債及REITs(房託)之間的亙用? 買REITs點可收10%-20%息?

15%息黃金ETF解說

有咩保險可以CUT?

保費融資點先取得更高抵押成數去擴大回報?

細水長流7.0%年回報保險方案、會因當時情況加入值得留意之保險計劃

28、38、48歲既保險應點買? 幫學生買夠就停,免浪費金錢

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第一堂:網上修讀2小時,即予收息關鍵及10%收息方案。
第二堂:先網上修讀,再可以於下列時間黎真人班上多次及發問 2021-09-27(一)19:15-21:45
第三堂:先網上修讀,再可以於下列時間黎真人班上多次及發問 2021-10-04(一)19:15-21:45

*如9月27日及10月4日不能到歡迎2021年隨後班次補真人堂

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $4900(已包上述三堂)

收息101課程安排:
第一堂:網上修讀2小時,即予收息關鍵及10%收息方案。
第二堂:先網上修讀,再可以於下列時間黎真人班上多次及發問 2021-09-27(一)19:15-21:45
第三堂:先網上修讀,再可以於下列時間黎真人班上多次及發問 2021-10-04(一)19:15-21:45

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< 課程內容 >

如果只得30-40萬HKD,點做債基槓桿呢?

香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資戶口

不利用英資或美資銀行,利用港資機構分配另一部份債基

諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

債基年收息15、20%! 每次利用不同債基介紹

諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出

諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程、佢地唔係銀行做可予客觀資訊
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TEDP67 第一課:2021-10-11(一)19:15-21:15
TEDP67 第二課:2021-10-18(一)19:15-21:15
上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用:$3280
(重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)

TEDP67 第一課:2021-10-11(一)19:15-21:15
TEDP67 第二課:2021-10-18(一)19:15-21:15
上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用:$3280
(重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)

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