諗sir您好！
我是#2319個案買了掃管笏napa的陳太，現正打算聽從你的建議賣，因為租客到8月尾就搬走了。 現在收租$14500，但預計租唔返呢個價錢，樓價也大幅跑落後，因此都想換走佢。
賣樓後大約有300萬現金。因為現正讀大學的兒子有住屋需求，現在的想法是，掃管笏換走做正常嘢。六成按揭上會讓兒子供樓和居住。目標大概是600萬而內的樓。兒子三年後大學畢業會做老師教書。但也明白到高成數上會才能發揮槓桿的最大作用，所以想到時兒子成為老師有穩定收入後，把換到的樓內部轉讓給他轉按高成數按揭，騰出來的錢再投資運用。
現在的掙扎是應否現在換樓，還是將那300萬收息。因為600買不到市區兩房，一係就好舊。似樣啲嘅兩房都要700至800萬。應否等兒子畢業後一步到位高成數買700-800萬樓，發揮按揭最大槓桿作用，然後這三年買債券收息。還是應該直接換$600萬以下的樓。因為我一直覺得700-800萬樓容易升過600以下的樓，請問您認為是嗎？
荃威花園方面因為珠海樓扎住了$360萬現金，所以我們兩老要繼續住在荃威花園先。
這是我們現在的掙扎真係求諗sir幫下我哋
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ANSWER:
Napa，好多放盤。私下搵我地想賣既都好多，而我地係唔會比Napa盤比客既。
可以協助的例如: 例如將你個盤拎去一些年輕人多看既股票頻道賣廣告、或那些好鐘意講新樓的 blogger，我覺得可以，但就唔好搵我自己粉絲黎攪啦。睇得我個blog幾個月都好少仲係「水魚」。
讀者搵定紅色黃色黑色地產鋪幫你出都係正路，講到樓盤開價，究竟點先知自己有冇開錯價或者偏高定低呢?
1/如果經紀聽完你開價之後反而冇同你即簽放盤紙，直情咩回音都冇，之後又突然搵你，很有可能你開價過低。
2/買樓睇業主係咩身份，拎下料，呢個我地買樓Powerteam經常幫客做。但賣樓又點解要知買家咩料? 因為有料既投資客，將開價同個內籠分得好開睇。如果你個開價引到投資常客，咁就…
3/業主賣樓經常唔想比租客知，知左有咩後果? 這個道理淺白及需要明。不過消極地唔開門比人睇賣價自然平，有冇方法可以既唔需比租客知又可賣到好價錢? 係有的。
4/業主反價，反得兩下就被經紀mark機註為「唔實賣」。咁有冇合理些而又可吊高黎賣盡量令自己收到最多offer去決定? 係有的。
關於賣樓，我交左比阿Bob做。由放盤前裝修執靚間屋清雜物，幾時先放及幾時開門比人睇既部署? 到傾價的一些技巧，佢個邊有隊員幫你攪。詳情按下link到賣樓BobTeam:
講返讀者，600萬係可以買到市區兩房既，廿幾年樓仲有會所添，星期一晚我地先成交左間，上車客黎。Napa我只好說，而家唔走，第時仲難。到你見到各業主爭相減價人踩人式個陣，你要走都已經遲。至於600-1000萬價碼的樓都有近同上升機會，爭在係邊個開則好同埋邊種樓經紀願推。至於係香港沿用已久的雙邊代理有個缺憾，就是如業主加佣，例如雙倍(一般2%)，或者(up 1088萬/50:50)之類，買家見到會覺得佢比人「昆」左，心想為何業主要比double佣阿AA，係咪我傻左? 造成很多盤想走都唔可以加佣推，大家買樓前要留意第日點走啦。
經常話文章要含金，靠呢篇文應幫你執多一百幾十萬，唔難呀~
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諗Sir@TVB J2 安樂蝸 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 諗Sir 買樓 PowerTeam 服務 服務期限: 24個月 *實證: 大量實證港房買賣已超400宗。見小紅書/BUYHOUSE.COM.HK有低水買入實證
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►諗sir於TVB安樂蝸電視節目受訪片段(每星期六) https://bit.ly/3bDcgBz
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*服務提供者為諗sir舊生Ada，現已居於英國牛津及開立專頁「香港媽咪在英國」
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諗Sir@TVB J2 安樂蝸
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直債類別及不同應市心得
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
股價債價升跌看法獨門心法
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
牛牛及其他現金寶不想你知的秘密
直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
今年直債要賺價必知三特點
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BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
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(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!) 上課地點為尖沙咀 諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排： 上課地點為尖沙咀 ．當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則】
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睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
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真實個案、貼地兇宅處理答案
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本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
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近月高回報收租方案分享
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