諗Sir你好，
本人主婦，有兩個小學小朋友，佢兩隻化骨龍開支龐大，先生月入14萬，大約70萬花紅。現金大約230萬（一半澳幣一半係股票），有一層西九龍一房新樓收租21000，有二按快到期到時要俾5厘息。另外有一間三房未收樓嘅康城單位，亦係借1、2按。其他千年基金股票已經全部打算放晒嚟買呢層三房。現在仍租樓，將來為方便返工返學，康城太遠，多數都係租樓。已經租左十年樓，後悔莫及，十年來不停睇樓都唔買，好多區我仲熟過AA，希望依家先買唔太遲，冇辦法啦，財政大權唔係我度，用十年時間先說服到老闆，係我嘅失敗！除非將來移民，但外地冇工作就一定唔會走，所以為免再租二三十年幫人供樓。
請問我200萬現金應否用嚟還二按等層一房樓自己搞掂，我唔識買Bond或Bond Fund, 就算上你堂之後都應該唔會聽得明🤦♀️！
其實康城租出都要補貼萬幾蚊，但老公唔想自住話太遠，租車位勁貴（話等緊買車位，仲有錢咩？）
求指教！
前路茫茫師奶上
漏咗！如果唔還二按，用一百萬去投資英國物業，如何？
ANSWER:
人要向前就需檢討，諗sir都一樣。在過去週末，及打從2017年起已告誡學生買新樓收租的風險。
當然，唔少經紀喜推新樓，發展商又有贊助下我地，所以一個人有兩個呼吸plan梗係好同very good的，嘻嘻~
Point:
- 讀者下年開始用5%息供第一間新樓，西九一房。唔知佢爭幾多，當700萬，收得21K租既新樓平極有個譜。呼吸plan進入高息期佢都知要5%年息還，700萬都還35萬息一年，明白讀者14萬月入未計花紅近3萬月息應頂得到，就當還埋本應都可以。又或者，不過為左間西九一房就咁月供3-4萬，未免….
- 相信讀者就係為左句:「免再租二三十年幫人供樓」就咁比人踢左上車，好人個方向正確但執行上失敗既例子。現在變成未必10-20年幫發展商打工吧，只要首期唔夠甩唔哂兩個呼吸plan，佢每日就自己八點起身返工自願成為某些人的奴隸。
- 基金股票佢買過相信經驗唔好，對的，股票基金及債券基金雖同叫基金，但分別是「致命」的。亦因此諗sir只在收息101教債券基金及直債。原因其實一點就明，看看你是不是行內及自身夠唔夠資源令你可將真相說出來
- 至於仲買多間康城收租，其實夫婦月入共140000/10000*50%*2.59 = 1813萬。花紅唔知文件夠唔夠，先計七成，可令借貸力由1800萬升至約2300萬。原本跟林鄭plan買二手樓好舒服政府又限你借唔會點借爆，但二手樓就另一回事。估計佢西九加康城新樓已借超1600萬，為下仔水女，求求佢將至少其中一幢轉返去零售銀行低息plan。
- 買樓新樓收租一是未來6年供應多，跌多升少。就如往時強的康城或烏溪沙，頭個幾年都好難捱。租盤勁多租客又野野壓價，淨係諗起都無癮，唔好講要入去坐貨。當年康城首都領都，係我見過最高「少鬼」指數的樓盤。whoever they live there, whenever they keep fuxxing about(文法不全).
Well, 我做過觀塘分行。反而新港城當時無事，而家出事。
- 租新樓就最爽! 業主買埋新傢俱比你摧殘，仲要幫你交埋管理費，唔好咩? 租客如何不k對立的業主?
- 讀者此配置基本上樓市要大升才可令佢贏。如樓市只微升或打平行，佢捱息捱到HighHigh。如樓市跌，佢轉唔走呼吸plan仲要比人追call loan，佢有冇為左呢個風險做準備? 投資唔係買單邊，而是做一個方案，無論市升或跌，你睇中或睇錯，都唔影響你基本生活。只不過睇中就食豪d，早退休d。絕不要因投資搞到你個仔既學費無左，老婆埋怨多左。
- 買樓收租買到要兩間樓都貼，仲要賠埋手上200萬比發展商上會。先多謝讀者既分享，示範了理財要經驗及知識。建議如賣走其中一間可輸些少或有得執，就賣。解決哂d無現金流產出既投資，先重回正軌啦。至於佢買英國樓如果係想走佬唔再返香港，可以。否則要搞好兩層樓。萬一打算移民英國，佢名下兩層樓要打埋稅。
諗Sir@TVB J2 安樂蝸 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 諗Sir 買樓 PowerTeam 服務 服務期限: 24個月 *實證: 大量實證港房買賣已超400宗。見小紅書/BUYHOUSE.COM.HK有低水買入實證
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►諗sir於TVB安樂蝸電視節目受訪片段(每星期六) https://bit.ly/3bDcgBz
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