居屋轉私樓、上車盤tips、及落場傾價錦囊兩個 #2341

你好,睇左諗sir你好耐架啦,有野想請教你呀

1)先生,35歲,入息$34000, 有一層已供斷既居屋,手持現金$1.1m

2) 本人,35歲,入息$40000、有一層市值$5m(尚欠按揭$2.58m)新界出租樓,手持現金$2m

3)兩人持有約市值50$萬股票

我地有兩個計劃,計劃一,將新界樓轉名給先生,之後再用我名買一層約6-700萬樓出租,不過就要額外比$15萬印花稅將新界樓轉名給先生。

 

計劃二,將新界樓賣出,套現大概2.4m,買一層九龍千零萬既三房,首先出租,預計幾年後自住

 

請教諗sir那個計劃好些,怎樣分配先好?萬分感激

answer:

買居屋既問題,就係呢個讀者身上睇到。缺點是居屋所賺的樓市升幅不易套出,讀者的居屋應是未補地價,無房署批唔會加按到,加上賣居屋之後如轉去私樓市場,往往買唔返更大令人終身停留在公營房。加按唔到造成樓市賺幅未能從自住樓加按出,樓市大升只令你「紙上富貴」。

 

當然讀者是值得讚許的,咁既情況儲到3-4百萬係手,幾好呀~

你問諗sir,建議為賣居屋盡套錢去拆為兩間為上。賣居屋估計套到3-4百萬後兩人現金水平5-7百萬,先用番先生名九成買1000萬之下樓上會自住,有淨錢成5-6百萬,保本收息4-5年都收到成百萬返黎,到時只用舊息去作首期買第三間樓,而自己揸住500萬係手,40歲到此格局(即三宅完成加500萬cash在手)以咁既底都算執到幾靚!

 

反之賣自住樓,都套到240萬,不過拎黎比5成首期上九龍三房屬「提早享樂」,將大量資金壓死在自住樓,對於打工一族又未齊三宅既讀者不屬好做法。當然讀者冇提過佢間局屋補左或未補地價未,故是次回應僅憑眼見資料盡量回應。

 

由此可見40歲幾萬蚊人工攪好三間樓絕對唔係冇可能,讀者夫婦入息共(34000+40000)/10000*50%*2.59 ~ 958萬,現只用了2.58萬,更有股票連現金約360萬在手,先粗略睇買到共958+360 ~ 1300萬樓,仲未計有意欲賣樓把更多資金套出! 如果財致未及讀者的,更有下列上車盤tips希望幫到你:

 

要係九龍5xx萬有兩房,係有的,唔係唐樓仲要屋苑更要近屯馬線

離荃灣西站遠點,但有大巴士站的,5xx萬又有交易

屯馬線(西北段)4xx萬2min到的單位,亦有!

東鐵沿線4xx萬仲要接近500呎單位,唔使去到大埔咁遠,都有!

 

買樓powerteam同事幫到年青人上車寧舍開心,我地唔需要單單成北角/奧運大單位先高興既,2020年最後一日,我就出過post講過幫到個女生上車感到滿有意義!

 

有些人三宅之中其中一間,根本從先人繼承。用得好真係可以改變你下半生,用唔好就係炒幣或股場輸左,老豆係上面望住你只會更痛心。

 

至於落場買樓的tips,都有兩個:

1/近日有些買樓powerteam用戶想紅假先去睇樓,我地尊重佢決定。不過現時市況,有「知覺」既人呢兩星期已比票買左,因為有「知覺」睇開樓既,已感到個市開哂車。因此你如有單位睇中左而業主口價都實,咁請半日假去睇同買我覺得值得既。

 

2/ 睇樓最怕有係經紀無心同你買,搵你張票去抬價。例如明知個業主例如920先收票,佢叫你開票912萬,旨在拎你張票去bid高個價或者表示比業主知佢「做到野」。到頭來業主肯落至916萬,佢就即搵Friend同佢成左件筍野,而你912只係「為她人作嫁衣裳」。所以業主實唔實賣係重要,但更重要係佢究竟有心同你傾另係「另有agenda」? 我地買樓powerteam主收買家佣而唔收業主的,搵我地就可排除上述情況。

 

2021年已過接近一半,大家努力向前。人生總有困難,努力去幹就成日後懷緬的經歷。

諗Sir PowerTeam 服務

[email protected] J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)


諗Sir 買樓 PowerTeam 服務
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*由於值得買的樓盤有限,一年內助教會陪同去睇樓四次(如因試票未果但其他合理原因可以加次數)
*Powerteam單月成交達1.6億(2021/8)、早一個月亦達1.4億。有數自然有相熟經紀~
*會轉介律師順利完成交易、講解合適你的一拆二甩名做法去省稅及妥當完成
*提供合適種類的裝修師傅、師傅諗sir自己或學生用過,不時會幫學生上門整下野,那就易些溝通
*按揭咨詢,及幫助直入銀行批核部、你料靚就幫你搵低息、你唔夠借就幫你搵內行人攪好佢
*會計師幫你執返好盤數(合未夠借或想借大d既朋友)

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*服務提供者為諗sir舊生Ada,現已居於英國牛津及開立專頁「香港媽咪在英國」
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諗 Sir 買樓教學課程


[email protected] J2 安樂蝸

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諗SIR(買樓001)【手把手買樓班 / 附送買樓PowerTeam服務】

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如報名及付款買樓001,諗Sir買樓PowerTeam咨詢可在付款後開始,不用等待第三課當天。

第一堂 (可網上修讀)

選區需知
好區份與差區份點評
數據化解釋一區之好壞
置業是單幢樓定屋苑樓好?
解構間格、海景與樓價的關係借貸需知
「我應否買樓?」當然有數得計,但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方
解拆坊間一些平價而又做唔到按揭既樓之圈套

第二堂 (可網上修讀)

睇樓需知
睇樓步驟,找出漏水或無得救的地方
有步驟有經驗,唔使搞到買左先黎後悔
識睇樓,打後裝修錢都慳返十萬八萬

查冊及買賣需知:
如何從查冊認清業主是否擁有全份業權?
買賣合約內買家的權益
如何從查冊得知是否有人隱瞞僭建(開始投資單幢樓必讀)
半契樓、避免買入凶宅的討論
解拆坊間一些偷訂個案之圈套

第三堂 (PowerTeam出場同你手把手)

講解現時筍盤及因學生個人而制定買樓方案, 諗sir Q&A
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援,成村人既network陪你攪掂佢!
與資深助教去做consultation,2021年月月都有幫學生買到合心水既樓

第一堂 (可網上修讀)

選區需知
好區份與差區份點評
數據化解釋一區之好壞
置業是單幢樓定屋苑樓好?
解構間格、海景與樓價的關係

借貸需知
「我應否買樓?」當然有數得計,但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方
解拆坊間一些平價而又做唔到按揭既樓之圈套

第二堂 (可網上修讀)

睇樓需知
睇樓步驟,找出漏水或無得救的地方
有步驟有經驗,唔使搞到買左先黎後悔
識睇樓,打後裝修錢都慳返十萬八萬

查冊及買賣需知:
如何從查冊認清業主是否擁有全份業權?
買賣合約內買家的權益
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半契樓、避免買入凶宅的討論
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第三堂 (POWERTEAM出場同你手把手)

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**諗Sir買樓001課程 即付即可網上學習第一及二堂**

買樓001課程安排:
(為配合新政策、現時買樓001可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:網上課程 (付款後可隨時收看網上影片)
第二課:網上課程 (付款後可隨時收看網上影片)
第三課:2021年11月8日(一)(TELY83)晚上19:15-21:15真人班。諗sir及助教現身同你傾買邊好同埋點買先筍。助教陪埋你落場睇都得!

*第三課諗sir真人教授可選本班或日後任何一班買樓001第三課補上,頻密授課

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $3000(已包上述三堂)

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諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

(*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001,已有樓再想收租003)

第一堂 (可網上修讀)

A. 進階按揭及借貸運用
– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
-零收入都可產出借貸力法門
– 如何將自己間樓加按爆八-九成?B. 高成數按揭上會出租
– 風險如何及點去規範風險
– 除左要張水電煤之外,其實仲要留意既5、6件事
– 出面既人又點做去令件事順一點?

第二堂 (可網上修讀)

C. 買樓收租精明作法
– 租約點簽先保障業主?
– 租霸只能用封租解決?
– 九成上會唔報清出租用途之利與弊

D. 學生宿舍/套房做法
– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
-套房收租同一般買樓收租之差異
-套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

第三堂 (個性化咨詢)

諗sir親身教授及作出問答
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

第一堂 (可網上修讀)

A. 進階按揭及借貸運用
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第二堂 (可網上修讀)

C. 買樓收租精明作法
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D. 學生宿舍/套房做法
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第一課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第二課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第三課:2021-10-23(六)14:00-16:00 真人班。諗sir及助教會比當時筍盤大家及個別傾傾佢點先買到
*如10月23日不能到歡迎2021年隨後班次補真人堂

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $3000(已包上述三堂)

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諗SIR收息投資課程

TEDV84為網上課或可選上真人實體班,
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諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

第一堂 (可網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

2020年3月大跌市之後投資債券手法及看法

直債或債基去出入賺價點做?

附送EXCEL檔案研究債基價格走勢,之後用佢可以自己睇住債基走勢

第二堂 (可網上修讀)

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?

經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

如何易借樓按去得到資金去收息

第三堂 (可網上修讀)

樓與債及REITs(房託)之間的亙用? 買REITs點可收10%-20%息?

15%息黃金ETF解說

有咩保險可以CUT?

保費融資點先取得更高抵押成數去擴大回報?

細水長流7.0%年回報保險方案、會因當時情況加入值得留意之保險計劃

28、38、48歲既保險應點買? 幫學生買夠就停,免浪費金錢

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收息101課程安排:
第一堂:網上修讀2小時,即予收息關鍵及10%收息方案。
第二堂:先網上修讀,再可以於下列時間黎真人班上多次及發問 2021-11-13(六)14:00-16:45
第三堂:先網上修讀,再可以於下列時間黎真人班上多次及發問 2021-11-20(六)14:00-16:45

*如11月13日及11月20日不能到歡迎2021-22年隨後班次補真人堂

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $4900(已包上述三堂)

收息101課程安排:
第一堂:網上修讀2小時,即予收息關鍵及10%收息方案。
第二堂:先網上修讀,再可以於下列時間黎真人班上多次及發問 2021-11-13(六)14:00-16:45
第三堂:先網上修讀,再可以於下列時間黎真人班上多次及發問 2021-11-20(六)14:00-16:45

*如11月13日及11月20日不能到歡迎2021-22年隨後班次補真人堂

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $4900(已包上述三堂)

 

諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!此班只有真人授課,不設網上睇片

< 課程內容 >

如果只得30-40萬HKD,點做債基槓桿呢?

香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資戶口

不利用英資或美資銀行,利用港資機構分配另一部份債基

諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

債基年收息15、20%! 每次利用不同債基介紹

諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出

諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程、佢地唔係銀行做可予客觀資訊
按揭、買樓、裝修、保險、海外樓、律師、會計網絡盡在收息103

可加入諗SIR討論群

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TEDP68 第一課:2021-11-27(六)14:00-16:00
TEDP68 第二課:2021-12-04(六)14:00-16:00
上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用:$3280
(重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)

TEDP68 第一課:2021-11-27(六)14:00-16:00
TEDP68 第二課:2021-12-04(六)14:00-16:00
上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用:$3280
(重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)

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