30出頭、未婚、三間樓、再買下間? #2338

你好,小弟是諗Sir 長期讀者,從諗Sir個案及YouTube 中獲益良多,已訂閱like 及 share。近來遇上理財難題,以下是我與未婚妻的個案,我們非常需要你的專業建議,感謝。

 

現有背景如下:

– 小弟與未婚妻都是30出頭,同是金融業, 2人總共固定月入16萬左右(小弟80k +未婚妻80k),穩定職業。扣除所有支出每年至少能儲550k。

– 現時儲蓄加股票約800K。

 

現時物業狀況:

-小弟持有九龍西2房物業,屋企人自住,按揭5M,樓價9M;

-未婚妻名下2個物業

(A)九龍東1房物業,做緊按揭保4.3M,樓價6M,現供屋企人居住,但係會收番14K家用。下年3月過SSD。

(B)九龍西2房物業,我們剛買樓花,預期下半年收樓,樓價9M,小弟做左擔保人共按揭借3.9M。

 

未婚妻買B物業當時已支付Double Stamp Duty,我們現時租住新界2房單位14K。我們希望以「樓換樓」計劃一年內申請退回Double Stamp Duty,若可行,亦希望做到一生三宅,可以有機會加快達到財務自由。以下兩個方案,未知是否可行,望諗sir指點迷津, 萬分感謝。

 

(i)近親轉讓

我們下年結婚,是否可以付舊稅率(600萬以下 3%)將未婚妻A物業轉給小弟,完成交易後再退回Double Stamp Duty?轉名後需要重新申請按揭,小弟能否申請按揭保? 還是需要補番按揭差價,即4.3M-3M= 1.3M? 因小弟已有2個按揭,再申請需要加擔保人,未婚妻能否成為擔保人?重造按揭最後總按揭額理應比現時少,但擔心銀行會否重覆計算未婚妻現時物業A按揭入壓力測試,而未能批出5成按揭?

 

(ii)放售A物業

下年過SSD後放售A物業,以取回Double Stamp Duty? 但之後再買物業,再做按揭會否更困難?

 

希望此個案能得到諗sir指點,謝謝,感激不盡!

 

ANSWER:

簡單黎講讀者想老婆甩左A單位(九龍東)比佢,藉此取回發展商買新樓送既印花稅回贈,但兩個人又未婚,難實係件有難度既事。

 

由於申請換樓去退回印花稅有時限,所以等到年幾之後結哂婚才申請退就沒呢條路,而家先唔先結佢自己諗啦。

 

不過就當未婚,未婚妻身份可成為讀者A單位上會的擔保人。

 

但係問題是未婚,將A單位轉比讀者係要打15%重印花稅的,不能行近親轉讓。

 

先當佢地可快結(婚)先,係可以行低稅(3%)將間屋轉比先生。但先生已有一間樓在手,第二間樓上九成上會好難,2015年後基本上HKMC唔接受第二間自住樓,但如你只六成上會問銀行做一按,話第二間樓買比阿媽住都可以。

 

另外由於讀者單人計借貸力盡為80000/10000*50%*2.59 ~ 1036萬。現時自己借左5M擔保左未婚妻3.9M如果仲要上埋600萬樓既50%即3M,應唔夠借。

 

當然佢諗左互相擔保,留意A單位報5成上會如有擔保要減價一成,即只可借4成,佢又會唔會夠現金上? 可能夠但有點勉強。

 

買新盤想拎埋個印花退休,唔係唔可以,但或者要更早一點部署。而家先行返轉頭做諗sir認為可勉強做到甩到A單位比讀者然後四成上呢步,但要簽紙結婚再相互擔保。亦由於只四成上所以要準備些現金。

 

當然若然一早諗住咁做,諗sir買樓003既學生可做到轉A單位出黎個陣連十幾萬印花稅都慳埋,點都好讀者婚前已搞掂三間樓相當唔錯,我地亦有專訊只在課堂面授或由買樓powerteam專員講解。

另外銀行既人未必可以自由買股買債,不妨考慮保費融資,例如一份16萬美金的保單只需25212美金投入,其餘銀行借比你,但你派息就用16萬去累,個借貸plan可以有封頂的。第7年還返當初借的129438美金,同埋融資利息,淨賺22365美金,上升近90%。保險計劃當中大部份回報是保險,少「欠租」風險,保險回報達當中九成。第8年更升近147%,即係你當初擺低30萬八年後有成舊首期比你再買樓。如果你係收息課舊生,歡迎用下link whatsapp我地註明保費融資。

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[email protected] J2 安樂蝸

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諗 Sir 買樓教學課程


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第一堂 (可網上修讀)

選區需知
好區份與差區份點評
數據化解釋一區之好壞
置業是單幢樓定屋苑樓好?
解構間格、海景與樓價的關係借貸需知
「我應否買樓?」當然有數得計,但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方
解拆坊間一些平價而又做唔到按揭既樓之圈套

第二堂 (可網上修讀)

睇樓需知
睇樓步驟,找出漏水或無得救的地方
有步驟有經驗,唔使搞到買左先黎後悔
識睇樓,打後裝修錢都慳返十萬八萬

查冊及買賣需知:
如何從查冊認清業主是否擁有全份業權?
買賣合約內買家的權益
如何從查冊得知是否有人隱瞞僭建(開始投資單幢樓必讀)
半契樓、避免買入凶宅的討論
解拆坊間一些偷訂個案之圈套

第三堂 (PowerTeam出場同你手把手)

講解現時筍盤及因學生個人而制定買樓方案, 諗sir Q&A
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援,成村人既network陪你攪掂佢!
與資深助教去做consultation,2021年月月都有幫學生買到合心水既樓

第一堂 (可網上修讀)

選區需知
好區份與差區份點評
數據化解釋一區之好壞
置業是單幢樓定屋苑樓好?
解構間格、海景與樓價的關係

借貸需知
「我應否買樓?」當然有數得計,但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方
解拆坊間一些平價而又做唔到按揭既樓之圈套

第二堂 (可網上修讀)

睇樓需知
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有步驟有經驗,唔使搞到買左先黎後悔
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查冊及買賣需知:
如何從查冊認清業主是否擁有全份業權?
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買樓001課程安排:
(為配合新政策、現時買樓001可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:網上課程 (付款後可隨時收看網上影片)
第二課:網上課程 (付款後可隨時收看網上影片)
第三課:2021年11月8日(一)(TELY83)晚上19:15-21:15真人班。諗sir及助教現身同你傾買邊好同埋點買先筍。助教陪埋你落場睇都得!

*第三課諗sir真人教授可選本班或日後任何一班買樓001第三課補上,頻密授課

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $3000(已包上述三堂)

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諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

(*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001,已有樓再想收租003)

第一堂 (可網上修讀)

A. 進階按揭及借貸運用
– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
-零收入都可產出借貸力法門
– 如何將自己間樓加按爆八-九成?B. 高成數按揭上會出租
– 風險如何及點去規範風險
– 除左要張水電煤之外,其實仲要留意既5、6件事
– 出面既人又點做去令件事順一點?

第二堂 (可網上修讀)

C. 買樓收租精明作法
– 租約點簽先保障業主?
– 租霸只能用封租解決?
– 九成上會唔報清出租用途之利與弊

D. 學生宿舍/套房做法
– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
-套房收租同一般買樓收租之差異
-套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

第三堂 (個性化咨詢)

諗sir親身教授及作出問答
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

第一堂 (可網上修讀)

A. 進階按揭及借貸運用
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第二堂 (可網上修讀)

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第三課:2021-10-23(六)14:00-16:00 真人班。諗sir及助教會比當時筍盤大家及個別傾傾佢點先買到
*如10月23日不能到歡迎2021年隨後班次補真人堂

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
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諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

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選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

2020年3月大跌市之後投資債券手法及看法

直債或債基去出入賺價點做?

附送EXCEL檔案研究債基價格走勢,之後用佢可以自己睇住債基走勢

第二堂 (可網上修讀)

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?

經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

如何易借樓按去得到資金去收息

第三堂 (可網上修讀)

樓與債及REITs(房託)之間的亙用? 買REITs點可收10%-20%息?

15%息黃金ETF解說

有咩保險可以CUT?

保費融資點先取得更高抵押成數去擴大回報?

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收息101課程安排:
第一堂:網上修讀2小時,即予收息關鍵及10%收息方案。
第二堂:先網上修讀,再可以於下列時間黎真人班上多次及發問 2021-11-13(六)14:00-16:45
第三堂:先網上修讀,再可以於下列時間黎真人班上多次及發問 2021-11-20(六)14:00-16:45

*如11月13日及11月20日不能到歡迎2021-22年隨後班次補真人堂

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $4900(已包上述三堂)

收息101課程安排:
第一堂:網上修讀2小時,即予收息關鍵及10%收息方案。
第二堂:先網上修讀,再可以於下列時間黎真人班上多次及發問 2021-11-13(六)14:00-16:45
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※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!此班只有真人授課,不設網上睇片

< 課程內容 >

如果只得30-40萬HKD,點做債基槓桿呢?

香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資戶口

不利用英資或美資銀行,利用港資機構分配另一部份債基

諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

債基年收息15、20%! 每次利用不同債基介紹

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諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程、佢地唔係銀行做可予客觀資訊
按揭、買樓、裝修、保險、海外樓、律師、會計網絡盡在收息103

可加入諗SIR討論群

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TEDP68 第一課:2021-11-27(六)14:00-16:00
TEDP68 第二課:2021-12-04(六)14:00-16:00
上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用:$3280
(重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)

TEDP68 第一課:2021-11-27(六)14:00-16:00
TEDP68 第二課:2021-12-04(六)14:00-16:00
上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用:$3280
(重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)

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