35歲4000萬有4間樓、保險融資用儲蓄掛鈎戶口對沖利息? #2330

諗sir你好,

 

已畢業收息和買樓001和003之課堂和閱讀諗Sir的5本著作,獲益良多。希望可以雙管齊下,利用買樓和堂上的收息方法去增加收入,優化現時和未來全家人資產分配。我本是無一物,低級學歷,自問靠著”通才”的本領和努力學習,由7千人工開始,逆流而上,戰勝名牌學霸。

 

我現年大約35歲,我太太和我同齡。我們也是獨身兒女,所以屋企人(長佬年過60)的資產也不分彼此,萬幸。

 

剛剛購入四房海景新樓,修讀課程後,得知應該用租抵租會比較好。 但為求人一世物一世,偏癱於自住需求,暫忘投資需求,請勿見怪。

 

兩公婆打工仔大概每月30萬收入,總支出為12萬(未計交稅),已包所有雜費,供股,供MPF和供樓(保險只有月供$780股票型基金,小時候15年前希望做建立一條保險線為沒有成就時備用,下年供完,應有20多萬,還有可隨時可不供的1.5萬月供香港和美國科技ETF,另外有5千月供香港指數自願退稅MPF),所以可儲超過一半人工。但當中只有20多萬可計入入息作銀行貸款(每月底薪約133萬,7萬佣金和半個車位老婆名下租金$2500),其他入息則是租金收入和公司派發的紅股,預計將來幾年入息應該持平或有所增加,再萬幸。

 

全家人總共有五個物業如下:

 

同區4房單位(A)在我母親名下,我擔保,現值1,900萬,尚欠925萬,將在下年搬去作自住用途。

現住的3房半單位(B)在我名下,現值1200萬,沒有欠款。搬後會租出去,約 25,000租金。

另同區3房半單位(C)在我老婆和外父名下,大約1,300萬,尚欠580萬 ,外父外母作自住用途。

再有一商用寫字樓單位(D),大約650萬 ,沒有欠款,每月收租$18,000,母親名下。

還有一車位(E)在老婆和外父名下,現值265萬 ,沒有欠款,收租每月$5,000(應可租$5,500)。

 

兩公婆現有股票大約200萬 ,全部都是美國香港大藍籌。還有現金太約100萬。現在有以下盤算:

 

  1. 賣掉所有股票,加按5成那3房半樓 (B)(5成600萬,不知有沒有錯),再加手上現金,大約會有900萬,再找power team 去買一所學生宿舍收租(還有一個名),再買債基/ 債券,增加現金流。如無計錯,總借力約3000萬,扣除借貸1500萬,應還有約1477萬借力(還沒扣新借B的600萬)。
  2. 不賣200萬股票,直接加按600萬(B單位) ,再加手上100萬現金,作債券保險股票混合收息倉。
  3. 只用手頭上100萬現金,買20萬收息堂介紹的8年槓桿後10% IRR 保險,再用20萬買介紹的12% ETN 和60萬債基槓桿。再借1-2年錢,再購入學生宿舍收租(最後也想再買樓,因為覺得樓才可長期抗通脹)。這是最簡單我想去做的做法,會否太保守嗎?
  4. 請問諗Sir還可有更好的做法嗎?

 

還有以下問題和迷思:

  1. 我兩公婆再過幾10年,應有多一3房半(C)和商廈物業(D)作收租用途(但當然希望3大長老長命千歲),再繼續買樓戰勝長期通帳,會太多嗎?會建議最多買多少嗎?因同一份錢可買其他收息方案。
  2. 我還有一想法,每年買入20萬融資保險(假設是課堂介紹的8年10% IRR) ,那我只投入約160萬,第8年開始,我就會每年有一份入息,這想法可行嗎?有什麼利弊?
  3. 我應該轉那一半業權由我老婆去外父嗎?因外父沒工作,可不用交稅。
  4. 我老婆應把物業C轉名到外父上去留空一名去等機會去買樓嗎?
  5. 或我應該賣掉那車位E作更好投資嗎?
  6. 剛誕下一名小孩,想在明年或後年再誕另一小孩,請問以我的能力,可以嗎?

 

長編大論,不要見怪。得到你的快速回覆,定是我人生中第3個萬幸。

 

認真學習力爭向上流的學生上。

 

 

ANSWER:

打工仔月入30萬固然係叻,不過都應是份辛苦既工。做得老闆都識成本控制,唔係咁輕易用十幾萬fixed cost請個人,除非佢起碼每年比到成千萬數返黎。

 

先回應讀者有冇能力再生個小孩? 我相信佢35歲咁後生有心有力,應該一定可以! 反正都是第二個,就生吧! 養個小朋友唔見得要投放大量資源。

 

讀者已有一定資產,係時侯望遠一點,諗諗之後佢遇到既問題。誠然租客或者租霸唔係佢要擔心既事,千古不變就是無錢既人將打讀者「靚飯碗」既主意。未來香港,更會常見。一是同事欲將佢位置取而代之、二是公司被中資收購都可以叫佢起身。諗sir唔知讀者份工有幾穩陣,不過未來趨勢係咁就可以肯定,認清大勢,看好自己風險。

 

將大量資產買樓唔係好方法,我成日講樓,又同汪總叫人買樓,只因窮人先更要買樓。但讀者淨資產值都有成(1900-925)+1200+(1300-580)+650+265+300 ~ 4135萬,點計都唔叫窮。更要開始肯定隨時都可搬走。

 

當然,相信唔少資金是由樓價升幅而來,明白之前做得好,直線思維係之後都用呢招。不過今次諗sir告訴你:「不了。」我常言人醒係唔應聽人講野,而係睇人做左咩野。你見諗sir過去一年已由實體課程轉左做其他生意,好似買樓Powerteam同網上課咁。既然營運模式有變,對硬件及人材之需求都會變,大家要小心留意。

 

未來好應將資產分散,偏向用債而減少買樓。債可以隨時轉走,更靈活,派息率比住宅更高。缺點是債的槓桿比住宅低,不過已有資產者不需再大槓資產去借,想槓亦可透過保險將資產大槓,更不用擔心call loan。誠然除了住宅(自住),可做到最大槓桿的還有保險(融資類)。

 

諗sir應為樓可以暫不買,只做一動作,加按商業樓50%得300餘萬,用外母名試行學生宿舍或套房收租。誠然用洋樓間套房一百實呎一間收租每間5k,一開四有成20k,而套房本身要>450實呎,係10-12k舊樓呎價之下即係450-550萬可以買到。計250萬上會借一半月供要9k,收租20k,計埋雜費每月正現金流有10k,只要比250萬就有成月10k正現金流,係吸引的。

 

至於分租宿舍就另一樣野,少些裝修費而租務回報近同,不過小碼數大些少買650-1000萬樓先好租囉,這些在買樓003網上課有授,亦在6月尾會同學員見面。反而保費融資,佢而家見到個plan咁靚,8年個IRR已10%投入30萬返74萬,當中九成保險,係因為我地拎左個靚借貸PLAN。保費融資少人做,不少保險經紀COT左成十年可能都未做過。但為何諗sir提出? 因為有借貸plan係免入TU又低息,而保險PLAN有回報保證,更唔使縛10-20年都已見成果。最複雜就係要係保險公司買完又要係銀行識人,又唔怕銀行搶你個客,先做到。由於不少經紀都好擔心介紹佢個客比Banker識,加上文件及解說要求高,所以我地係收息101課教授之保費融資PLAN佢地唔會sell。

 

就當SELL,諗SIR已幫你睇左街上面既人賣既乜,佢地只可10年先做到IRR=10%,仲要N咁多資產證明同埋落你TU,反觀我地幫學生免TU之前仲可以放返錢入去BANK做高息活期去對沖利息支出,即係好似買樓flex-mortgage(按揭儲蓄掛鈎戶口)既保險版。呢一樣野,一定係我地呢個blog,首先地於全香港提出有呢樣野。如果你見之前有blog講過麻煩告知我。

 

由於回本文已近1500字,直債的安排會有助教同佢傾。

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諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

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那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

2020年3月大跌市之後投資債券手法及看法

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第二堂 (可網上修讀)

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

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經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

如何易借樓按去得到資金去收息

第三堂 (可網上修讀)

樓與債及REITs(房託)之間的亙用? 買REITs點可收10%-20%息?

15%息黃金ETF解說

有咩保險可以CUT?

保費融資點先取得更高抵押成數去擴大回報?

細水長流7.0%年回報保險方案、會因當時情況加入值得留意之保險計劃

28、38、48歲既保險應點買? 幫學生買夠就停,免浪費金錢

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TEDP65 第一課:2021-07-06(二)19:15-21:15
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諗SIR(買樓001)【手把手買樓班 / 上完堂仲陪埋你去買】

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第一堂 (可網上修讀)

選區需知
好區份與差區份點評
數據化解釋一區之好壞
置業是單幢樓定屋苑樓好?
解構間格、海景與樓價的關係借貸需知
「我應否買樓?」當然有數得計,但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方
解拆坊間一些平價而又做唔到按揭既樓之圈套

第二堂 (可網上修讀)

睇樓需知
睇樓步驟,找出漏水或無得救的地方
有步驟有經驗,唔使搞到買左先黎後悔
識睇樓,打後裝修錢都慳返十萬八萬

查冊及買賣需知:
如何從查冊認清業主是否擁有全份業權?
買賣合約內買家的權益
如何從查冊得知是否有人隱瞞僭建(開始投資單幢樓必讀)
半契樓、避免買入凶宅的討論
解拆坊間一些偷訂個案之圈套

第三堂 (手把手)

講解現時筍盤及因學生個人而制定買樓方案, 諗sirQ&A
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援,成村人既network陪你攪掂佢!
與資深助教去做consultation,2020年月月都有幫學生買到合心水既樓

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第三課:2021年6月19日(六)(TELY75)下午14:00-16:00真人班。諗sir及助教現身同你傾買邊好同埋點買先筍。助教陪埋你落場睇都得!
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諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

(*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001,已有樓再想收租003)

第一堂 (可網上修讀)

A. 進階按揭及借貸運用
– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
-零收入都可產出借貸力法門
– 如何將自己間樓加按爆八-九成?B. 睇市心法
– 18區份研究。透視出跑贏跑輸區份。
– 跑贏跑輸屋苑數理化解構
– 中原數市指數走勢預測方法

第二堂 (可網上修讀)

C. 買樓收租精明作法
– 租約點簽先保障業主?
– 租霸只能用封租解決?
– 九成上會唔報清出租用途之利與弊

D. 學生宿舍/套房做法
– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
-套房收租同一般買樓收租之差異
-套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

第三堂 (個性化咨詢)

會給予當時值得考慮樓盤及有助教作私人咨詢, 諗sirQ&A
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A. 進階按揭及借貸運用
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B. 睇市心法
– 18區份研究。透視出跑贏跑輸區份。
– 跑贏跑輸屋苑數理化解構
– 中原數市指數走勢預測方法

第二堂 (可網上修讀)

C. 買樓收租精明作法
– 租約點簽先保障業主?
– 租霸只能用封租解決?
– 九成上會唔報清出租用途之利與弊

D. 學生宿舍/套房做法
– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
-套房收租同一般買樓收租之差異
-套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

第三堂 (個性化咨詢)

會給予當時值得考慮樓盤及有助教作私人咨詢, 諗sirQ&A
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援,成村人既network陪你攪掂佢!
資深助教於2020年月月都有幫學生買到合心水既樓

買樓003課程安排:
(*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001,已有樓再想收租003)
(為配合新政策、現時買樓003可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第二課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第三課:2021年6月26日(六)14:00-16:00(TELY76)真人班。諗sir及助教會比當時筍盤大家及個別傾傾佢點先買到
*如6月26不能到歡迎2021年隨後班次補真人堂

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $3000(已包上述三堂)

買樓003課程安排:
(*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001,已有樓再想收租003)
(為配合新政策、現時買樓003可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第二課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第三課:2021年6月26日(六)14:00-16:00(TELY76)真人班。諗sir及助教會比當時筍盤大家及個別傾傾佢點先買到
*如6月26不能到歡迎2021年隨後班次補真人堂

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $3000(已包上述三堂)

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.颱風│黑雨安排載於收生條款及條件第17項



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