35歲4000萬有4間樓、保險融資用儲蓄掛鈎戶口對沖利息? #2330

諗sir你好，

 

已畢業收息和買樓001和003之課堂和閱讀諗Sir的5本著作，獲益良多。希望可以雙管齊下，利用買樓和堂上的收息方法去增加收入，優化現時和未來全家人資產分配。我本是無一物，低級學歷，自問靠著”通才”的本領和努力學習，由7千人工開始，逆流而上，戰勝名牌學霸。

 

我現年大約35歲，我太太和我同齡。我們也是獨身兒女，所以屋企人（長佬年過60）的資產也不分彼此，萬幸。

 

剛剛購入四房海景新樓，修讀課程後，得知應該用租抵租會比較好。 但為求人一世物一世，偏癱於自住需求，暫忘投資需求，請勿見怪。

 

兩公婆打工仔大概每月30萬收入，總支出為12萬（未計交稅），已包所有雜費，供股，供MPF和供樓（保險只有月供$780股票型基金，小時候15年前希望做建立一條保險線為沒有成就時備用，下年供完，應有20多萬，還有可隨時可不供的1.5萬月供香港和美國科技ETF，另外有5千月供香港指數自願退稅MPF），所以可儲超過一半人工。但當中只有20多萬可計入入息作銀行貸款（每月底薪約133萬，7萬佣金和半個車位老婆名下租金$2500），其他入息則是租金收入和公司派發的紅股，預計將來幾年入息應該持平或有所增加，再萬幸。

 

全家人總共有五個物業如下：

 

同區4房單位(A)在我母親名下，我擔保，現值1,900萬，尚欠925萬，將在下年搬去作自住用途。

現住的3房半單位(B)在我名下，現值1200萬，沒有欠款。搬後會租出去，約 25,000租金。

另同區3房半單位(C)在我老婆和外父名下，大約1,300萬，尚欠580萬 ，外父外母作自住用途。

再有一商用寫字樓單位(D)，大約650萬 ，沒有欠款，每月收租$18,000，母親名下。

還有一車位(E)在老婆和外父名下，現值265萬 ，沒有欠款，收租每月$5,000（應可租$5,500）。

 

兩公婆現有股票大約200萬 ，全部都是美國香港大藍籌。還有現金太約100萬。現在有以下盤算：

 

1. 賣掉所有股票，加按5成那3房半樓 (B)（5成600萬，不知有沒有錯），再加手上現金，大約會有900萬，再找power team 去買一所學生宿舍收租（還有一個名），再買債基/ 債券，增加現金流。如無計錯，總借力約3000萬，扣除借貸1500萬，應還有約1477萬借力（還沒扣新借B的600萬）。
2. 不賣200萬股票，直接加按600萬(B單位） ，再加手上100萬現金，作債券保險股票混合收息倉。
3. 只用手頭上100萬現金，買20萬收息堂介紹的8年槓桿後10% IRR 保險，再用20萬買介紹的12% ETN 和60萬債基槓桿。再借1-2年錢，再購入學生宿舍收租（最後也想再買樓，因為覺得樓才可長期抗通脹）。這是最簡單我想去做的做法，會否太保守嗎？
4. 請問諗Sir還可有更好的做法嗎？

 

還有以下問題和迷思：

1. 我兩公婆再過幾10年，應有多一3房半(C)和商廈物業(D)作收租用途（但當然希望3大長老長命千歲），再繼續買樓戰勝長期通帳，會太多嗎？會建議最多買多少嗎？因同一份錢可買其他收息方案。
2. 我還有一想法，每年買入20萬融資保險（假設是課堂介紹的8年10% IRR) ，那我只投入約160萬，第8年開始，我就會每年有一份入息，這想法可行嗎？有什麼利弊？
3. 我應該轉那一半業權由我老婆去外父嗎？因外父沒工作，可不用交稅。
4. 我老婆應把物業C轉名到外父上去留空一名去等機會去買樓嗎？
5. 或我應該賣掉那車位E作更好投資嗎？
6. 剛誕下一名小孩，想在明年或後年再誕另一小孩，請問以我的能力，可以嗎？

 

長編大論，不要見怪。得到你的快速回覆，定是我人生中第3個萬幸。

 

認真學習力爭向上流的學生上。

 

 

ANSWER:

打工仔月入30萬固然係叻，不過都應是份辛苦既工。做得老闆都識成本控制，唔係咁輕易用十幾萬fixed cost請個人，除非佢起碼每年比到成千萬數返黎。

 

先回應讀者有冇能力再生個小孩? 我相信佢35歲咁後生有心有力，應該一定可以! 反正都是第二個，就生吧! 養個小朋友唔見得要投放大量資源。

 

讀者已有一定資產，係時侯望遠一點，諗諗之後佢遇到既問題。誠然租客或者租霸唔係佢要擔心既事，千古不變就是無錢既人將打讀者「靚飯碗」既主意。未來香港，更會常見。一是同事欲將佢位置取而代之、二是公司被中資收購都可以叫佢起身。諗sir唔知讀者份工有幾穩陣，不過未來趨勢係咁就可以肯定，認清大勢，看好自己風險。

 

將大量資產買樓唔係好方法，我成日講樓，又同汪總叫人買樓，只因窮人先更要買樓。但讀者淨資產值都有成(1900-925)+1200+(1300-580)+650+265+300 ~ 4135萬，點計都唔叫窮。更要開始肯定隨時都可搬走。

 

當然，相信唔少資金是由樓價升幅而來，明白之前做得好，直線思維係之後都用呢招。不過今次諗sir告訴你:「不了。」我常言人醒係唔應聽人講野，而係睇人做左咩野。你見諗sir過去一年已由實體課程轉左做其他生意，好似買樓Powerteam同網上課咁。既然營運模式有變，對硬件及人材之需求都會變，大家要小心留意。

 

未來好應將資產分散，偏向用債而減少買樓。債可以隨時轉走，更靈活，派息率比住宅更高。缺點是債的槓桿比住宅低，不過已有資產者不需再大槓資產去借，想槓亦可透過保險將資產大槓，更不用擔心call loan。誠然除了住宅(自住)，可做到最大槓桿的還有保險(融資類)。

 

諗sir應為樓可以暫不買，只做一動作，加按商業樓50%得300餘萬，用外母名試行學生宿舍或套房收租。誠然用洋樓間套房一百實呎一間收租每間5k，一開四有成20k，而套房本身要>450實呎，係10-12k舊樓呎價之下即係450-550萬可以買到。計250萬上會借一半月供要9k，收租20k，計埋雜費每月正現金流有10k，只要比250萬就有成月10k正現金流，係吸引的。

 

至於分租宿舍就另一樣野，少些裝修費而租務回報近同，不過小碼數大些少買650-1000萬樓先好租囉，這些在買樓003網上課有授，亦在6月尾會同學員見面。反而保費融資，佢而家見到個plan咁靚，8年個IRR已10%投入30萬返74萬，當中九成保險，係因為我地拎左個靚借貸PLAN。保費融資少人做，不少保險經紀COT左成十年可能都未做過。但為何諗sir提出? 因為有借貸plan係免入TU又低息，而保險PLAN有回報保證，更唔使縛10-20年都已見成果。最複雜就係要係保險公司買完又要係銀行識人，又唔怕銀行搶你個客，先做到。由於不少經紀都好擔心介紹佢個客比Banker識，加上文件及解說要求高，所以我地係收息101課教授之保費融資PLAN佢地唔會sell。

 

就當SELL，諗SIR已幫你睇左街上面既人賣既乜，佢地只可10年先做到IRR=10%，仲要N咁多資產證明同埋落你TU，反觀我地幫學生免TU之前仲可以放返錢入去BANK做高息活期去對沖利息支出，即係好似買樓flex-mortgage(按揭儲蓄掛鈎戶口)既保險版。呢一樣野，一定係我地呢個blog，首先地於全香港提出有呢樣野。如果你見之前有blog講過麻煩告知我。

 

由於回本文已近1500字，直債的安排會有助教同佢傾。

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