你好🤝想請教一下諗sir 如持有一個187sf開放式單位（屯門弦海M單位），於2018年10月25號購入，2019年3月供第一期按揭（九成按揭、兩名擔保人”當時收入夠計但沒有證明所以結果是當我不夠計，所以找了兩位家人幫手做擔保過壓測”），現在應該轉按（希望甩擔保人名）/出租（不知道用什麼方法出租才安全）/賣出？（應該要下年才過ssd),因當初購入的時候目標是爬上車及希望有投資回報，對樓市經驗近乎零🤦🏻♂️，上車後才發現高成數按揭不能出租🥲想請教一下諗sir我目前的處境應該如何部署？目前小弟月入七萬，今年31歲，下一個目標是賣出目前單位後再買入一個600萬以下 一房/兩房的單位收租，希望諗sir可指點一下小弟該如何部署才正確，十分感謝
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ANSWER:
讀者買樓希望透過樓換樓向上爬既理念正確，但執行上唔正確，實為不少人之問題。
有些人更只有理念，但無執行。
有實行既又遇到失敗連連，沒檢討及微調方法去試，提早放棄。
不過請放心，買樓累積財富退休是眾多樓之中比較易做同有跡可尋的。
你見不少明星都選擇將財富放係磚頭，因為比較其他投資易學，唔難明。
檢討一下，有幾個點可予些少意見~
首先「收入夠計但沒有證明」應該是經紀用的述語。從來銀行只看證明而合理的證據為庫務署糧單、自動轉賬證明、稅單、mpf供款紀錄、出糧支票影印、合約，上述證據之力量排名有分先後。至於經紀同你講「夠計」叫你先去睇樓都係一份銷售技巧黎。我地買樓powerteam第一件事係先問客有咩證明、再計好先，夠買先出去睇同level既樓。
當然，睇新樓有呼吸plan「包底」，令「無證明」既人都可上會。至於讀者幸好有父母擔擔，買細細間只要有人幫唔難過關，最後選取HKMC九成上。
大家都明一旦用借得易既「呼吸plan」，樓價都唔會平賣比你。見新聞個「新樓狂喜價」是要行「即供」! 如果你用呼吸plan加建期上會，不少折扣優惠就無左你買間樓就要比多10-30%不等，變成無哂水位。
買樓唔只睇區睇屋苑，如果你一開波就買貴左，就等於負磅讓賽，你之後點努力都多數跑輸。
至於讀者唔甩HKMC，係唔可以將自住單位出租比人。至於有些人諗緊點借比朋友住，都會報買樓003網上課程學如何限制風險，睇完亦可再問powerteam同事一些意見。
相信讀者買入此187呎細單位再認真後就知中招，趁現在市場還可以在過ssd後，快手沽比下個吧。不過睇得呢個blog既人，應該都唔會幫你接火棒。其實讀者月入一點不差，成七萬銀，只要搞好證明自己單人借都有70000/10000*50%*2.59 ~ 906萬，佢應該搵人執執佢既出糧文件，同埋睇睇借貸，重新係二手樓市場出發。未來10年只要佢會結婚而不躺平，估計老婆月入不會太低，計只係得佢一半，夫婦借貸力共(70000+35000)/10000*50%*2.59 ~1360萬。計埋買樓要比首期令及人工十年計會加，40歲前完成一生三宅絕有可能。所以佢既理念係正確，但用左係一手樓就行錯左白花佣同雜費比人賺左，受到市場教訓。
當然人人都會錯，諗sir都會。幸好是未婚又年輕，仲有時間去學同追。係完成三宅之前，不少師兄用「兩樓一份債」為第一個中途站，到左此點應被動收入都有2-3萬，有最基本保障。做法:
先自己一間樓自住，未有樓者可九成上會，支票出糧者只可八成。那600萬樓只需60萬首期就可購入，60萬未叫儲唔到既難度
有伴侶者再用另一人名買另一間樓，自住可一成首期，收租要五成。亦有些人是報自住但借左比朋友住，這個要了解風險
由於有多間樓等於加快儲蓄進度，有人幫手供樓。因此等於2倍速供樓，集中把是但一間樓供了大半，就有淨10-15K的租金收入。
同時儲一下錢，10年計儲多百幾萬唔難，仲要係兩個人去儲。用百幾萬投入債基A餐收息都12%，即150萬投入月收15K
債基及收租的共正現金流達25-30K，即月月唔做都有近三萬收，幫補不少。
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．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–