諗sir, 你好，已like已訂閱。諗sir, 我們非常非常需要你的專業建議，近日為了買私樓定買二手居屋，買兩房定買三房，搞到家變。我們早10年前落錯車，一直都買唔番，一家四口，自住需要三房，只有現金一百三十萬，沒有其他投資，家庭人息每月共$65K，現租住馬鞍山
今期成功抽到白居二，原想找沙田，馬鞍山二手居屋，心儀愉翠苑，錦泰苑，但發現買二手居屋都唔平，每月供款同買私樓差不多最少要2萬3千至2萬8千左右，於是有去睇私樓，但經紀話，好大機會做唔到按揭因女兒人息唔夠供樓。
問題(1): 如買私樓: 我先生59歲，我58歲，我女兒剛畢業工作已多過6個月，月薪17K，請問由我女兒申請按揭，而我先生做担保， 銀行按揭最多可批幾多? 女兒做借款人和業主，跟女兒只做借款人，由我先生做業主，有何分別?
問題(2) : 買私樓，還是買二手居屋呢？ 如買二手居屋，因供款金額都不少， 短期3到5年都有能力供，但如担心我先生退休後冇收入，沒有能力供下去，怎樣辦呢?
問題(3): 請問點睇沙田愉翠苑，馬鞍山錦泰，那一個會較值得買入?
ANSWER:
其實銀行都擔心先生退休後無收入，所以咪出現買居屋唔夠借既情況。女兒月入17000，借貸力為17000/10000*50%*2.59 ~ 220萬。先生59歲就當做擔保都幫唔到幾多，一係就搵多個親戚擔保，但留意一旦有非同住擔保人，需符合「100% rule」。即係供款不可超過所有「住在該物業」加「住在該物業之擔保人」的總收入之100%。好似讀者應只有阿女一個人收入較valid，假設搵到有收入既阿叔做擔保，由於阿叔唔同住，那需符合:
1.供款不可超總「借款人」+「擔保人」入息之50%外，即(17000+全數擔保人入息)之50%
2.因住係物業入面而由同該貸款有關的人只有阿女，所以「100% rule」之下供款不可過17000
由於借貸力只有220萬，現金130萬，共350萬購買力。呢個數係沙田唔使比地價去計，只夠兩房，唔夠買三房，除非去大西北去搵，因此「家變」。
除了找個有野做又45歲之下既親戚擔保，亦有人會考慮「借貸力由無變有」之法，合規地將人工加大令自己借貸力變大，細緻做法請參考買樓003課程。這方法大部份人都適用，因為稅局報稅，其實唔介意你多過一份工，例如唔少人都有parttime。不過當然你份正職唔歡迎part time，不過有冇考慮將part time報返比稅局知呢?
當然唔係報大收入比稅局交多d稅就可借多d，如果份工根本唔存在，屬犯法行為，銀行亦唔會單單睇份稅單就借多一千幾百萬比你買樓。在應對銀行，出面確文件，及人物選擇上都有考究。
另外提提，如果讀者供唔到，一味靠人擔保或變大條數都無意見。我們不鼓勵夾硬借貸的行為。十年前錯判賣樓，現在只有承受後果住細一點。其實居屋兩房間格都幾大，係個廳間個房出黎當三房用都可，反正仔女大左未必經常用個廳。亦請各位借鏡，理財決定失誤影響人生大! 我們不是非牟利，但對地產、證券、保險都有曾經經營，現在都是一份子。每天盡力在外拍片睇樓，每天在blog出客觀文章提醒一下。
對於資本不太多而又年過50的人，保險融資或者是你理財好選擇。我們不推介供十幾廿年的儲蓄保，佣高加上十幾廿年後經紀都搵唔返。
反而一份銀行肯予高抵押值的保險，例如一筆過投200萬而銀行肯借你當中170萬，你只需似買樓咁85%上會，但在保險的派息有4-5%之下，相比港樓租務回報1-3%的高，槓出多的回報可媲美買樓，唯有兩件事保險融資不及買樓:
1.樓價有機會升但保險只派息唔會升值，當然比樓好是保險保本有乜事更有死亡賠償
2.租金收入隨通賬升跌而保險都會，不過敏感度未必夠租金高。但收租當然亦有些少空租期
保險融資亦有一個好處買樓收租沒的，是保險融資近乎唔會call loan，除非保險公司執笠。在於絕大部份保險公司擁強勁現金流，相信沒人收購要倒閉的機會不大。
現時坊間最好的保險融資方案我們已為收息學生找到，借貸是不計TU而資產證明要求低。環觀坊間提出的保險融資，他們入TU影響你之後買樓之餘，十年的IRR先講緊10%，而我們提出的按下圖示，為6年6.27%
7年8.37%
8年10.48%
入場銀碼20萬hkd都可以，比直債10-20萬美金低不少，既是保本。如果唔用IRR(internal rate of return)去計，用累計回報，25212美金投入，第7年還返當初借的129438美金，同埋融資利息，淨賺22365美金，上升近90%。保險計劃當中大部份回報是保險，少「欠租」風險，保險回報達當中九成。
收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 第一至三堂 (網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 2020年3月大跌市之後投資債券手法及看法 直債或債基去出入賺價點做? 第四至七堂 (網上修讀) 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 精選最值得買的保費融資計劃 10%-15%年息ETN大解構 第八至九堂 (網課教授入市策略) 實例解說買債必知點 獨家市評為您剖析當時市況及入市策略 完成方案的金融機構介紹 第一至七堂的重點內容重溫 即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案) 第一至三堂 (網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 2020年3月大跌市之後投資債券手法及看法 直債或債基去出入賺價點做? 第四至七堂 (網上修讀) 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 精選最值得買的保費融資計劃 10%-15%年息ETN大解構 第八至九堂 (網課教授入市策略) 實例解說買債必知點 獨家市評為您剖析當時市況及入市策略 完成方案的金融機構介紹 第一至七堂的重點內容重溫 即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案) **諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至七堂** 收息101(TEDV89)課程安排： #本班次報名附送powerteam收息咨詢教學共三項，同學可選擇約助教見面談1/直債、2/債基及3/保險教學咨詢，為時在60-120分鐘之間。 收息101(TEDV88)課程安排： #本班次報名附送powerteam收息咨詢教學共三項，同學可選擇約助教見面談1/直債、2/債基及3/保險教學咨詢，為時在60-120分鐘之間。 ※只接受修畢「收息101」的學員報名，本課程不對外開放！※ < 課程內容 > 如果只得30-40萬HKD，點做債基槓桿呢? 香港開戶、可在香港派人處理，而在新加坡設立的債基/直債投資戶口 不利用英資或美資銀行，利用港資機構分配另一部份債基 諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容 債基年收息15、20%! 每次利用不同債基介紹 諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出 諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程、佢地唔係銀行做可予客觀資訊 可加入諗SIR討論群 *15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進 *討論群有市評為你課後持續跟進債基/直債出入市場時機 < 課程內容 > 如果只得30-40萬HKD，點做債基槓桿呢? 香港開戶、可在香港派人處理，而在新加坡設立的債基/直債投資戶口 不利用英資或美資銀行，利用港資機構分配另一部份債基 諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容 債基年收息15、20%! 每次利用不同債基介紹 諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出 諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程、佢地唔係銀行做可予客觀資訊 可加入諗SIR討論群 *15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進 *討論群有市評為你課後持續跟進債基/直債出入市場時機 TEDP72 第一課:2022-07-02(六)14:00-16:00 上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室 TEDP72 第一課:2022-07-02(六)14:00-16:00 上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
諗[email protected] J2 安樂蝸
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)![諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)](https://homebloggerhk.s3.ap-southeast-1.amazonaws.com/wp-content/uploads/2021/03/16120243/lunsir-101-newtext.png "諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)")
*第一至九課＊全部網上修讀，即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課：直債基本及價格升跌因素
第二課：直債進階買賣心得
第三課：債基及槓桿方法
第四課：債基比較及由本金取支取利息研究
第五課：直債選擇法門
第六課：保費融資法門
第七課：ELN收息及直債槓桿法門
第八堂：即市策略及發問 真人實體班：2022-06-18(六)14:00-16:00
第九堂：有問有答及發問 真人實體班：2022-06-25(六)14:00-16:00
*報讀是次班次可以在2022年隨後班次補一次真人堂（第八及九堂）
上課地點：網上（如之後補真人堂地點在尖沙咀）
目前費用: $4900(已包上述九堂)
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目前費用: $4900(已包上述九堂)![諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)](https://homebloggerhk.s3.ap-southeast-1.amazonaws.com/wp-content/uploads/2021/03/16120241/lunsir-103-newtext.png "諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)")
按揭、買樓、裝修、保險、海外樓、律師、會計網絡盡在收息103
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TEDP72 第二課:2022-07-09(六)14:00-16:00
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(重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)
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諗[email protected] J2 安樂蝸 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 諗Sir 買樓 PowerTeam 服務 #選擇一明顯做緊推廣優惠價，之後會上調收費 包括: POWERTEAM助教為閣下選取合適地方睇樓、提供全港18區值得買/有投資價值的樓盤 參與服務請whatsapp 股樓債規劃咨詢 不用面授，電話咨詢(約20-30min)，因應你情況同助教作出檢討(review)，認清而家你應該買樓先定透過買債買股又或利用保險增值? 綜合性為你作出理財下一步的建議 英國樓市服務一年 (隔住八千幾里幫緊你!) 包括: 會有當地人(職講廣東話/國語)先同你傾談咨詢，真正居於英國及做開投資英國樓既人幫你 諗Sir 買樓 PowerTeam 服務 #選擇一明顯做緊推廣優惠價，之後會上調收費 股樓債規劃咨詢 不用面授，電話咨詢(約20-30min)，因應你情況同助教作出檢討(review)，認清而家你應該買樓先定透過買債買股又或利用保險增值? 綜合性為你作出理財下一步的建議 英國樓市服務一年 (隔住八千幾里幫緊你!) 包括: 會有當地人(職講廣東話/國語)先同你傾談咨詢，真正居於英國及做開投資英國樓既人幫你
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諗[email protected] J2 安樂蝸
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好區份與差區份點評
數據化解釋一區之好壞
置業是單幢樓定屋苑樓好?
解構間格、海景與樓價的關係借貸需知
「我應否買樓？」當然有數得計，但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方
解拆坊間一些平價而又做唔到按揭既樓之圈套
睇樓步驟，找出漏水或無得救的地方
有步驟有經驗，唔使搞到買左先黎後悔
識睇樓，打後裝修錢都慳返十萬八萬
如何從查冊認清業主是否擁有全份業權?
買賣合約內買家的權益
如何從查冊得知是否有人隱瞞僭建(開始投資單幢樓必讀)
半契樓、避免買入凶宅的討論
解拆坊間一些偷訂個案之圈套
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援，成村人既network陪你攪掂佢!
與資深助教去做consultation，2021年月月都有幫學生買到合心水既樓
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第一課：買樓程序與權益
第二課：按揭要旨(上)
第三課：按揭要旨(下)
第四課：睇樓心得
第五課：議價心法
第六課：核對業權有法
第七課：2022-06-04(六)14:00-16:00(第7堂)
第七課為真人班及網上重溫班。同學可以在香港或海外網上參與網上直播
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– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
-零收入都可產出借貸力法門
– 如何將自己間樓加按爆八-九成?B. 高成數按揭上會出租
– 風險如何及點去規範風險
– 除左要張水電煤之外，其實仲要留意既5、6件事
– 出面既人又點做去令件事順一點?
– 租約點簽先保障業主?
– 租霸只能用封租解決?
– 九成上會唔報清出租用途之利與弊
– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
-套房收租同一般買樓收租之差異
-套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
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*如5月14日不能到歡迎2022年隨後班次補真人堂
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（*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001，已有樓再想收租003）
(為配合新政策、現時買樓003可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：網上課程 (付款後可網上睇片)
第二課：網上課程 (付款後可網上睇片)
第三課：2022-5-14(六)14:00-16:00 真人班。諗sir及助教會比當時筍盤大家及個別傾傾佢點先買到
*如5月14日不能到歡迎2022年隨後班次補真人堂
目前費用: $3000(已包上述三堂)
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．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–