居屋三房、買樓收租與保費融資的分別 #2324

諗sir, 你好,已like已訂閱。諗sir, 我們非常非常需要你的專業建議,近日為了買私樓定買二手居屋,買兩房定買三房,搞到家變。我們早10年前落錯車,一直都買唔番,一家四口,自住需要三房,只有現金一百三十萬,沒有其他投資,家庭人息每月共$65K,現租住馬鞍山

 

今期成功抽到白居二,原想找沙田,馬鞍山二手居屋,心儀愉翠苑,錦泰苑,但發現買二手居屋都唔平,每月供款同買私樓差不多最少要2萬3千至2萬8千左右,於是有去睇私樓,但經紀話,好大機會做唔到按揭因女兒人息唔夠供樓。

 

問題(1): 如買私樓: 我先生59歲,我58歲,我女兒剛畢業工作已多過6個月,月薪17K,請問由我女兒申請按揭,而我先生做担保, 銀行按揭最多可批幾多? 女兒做借款人和業主,跟女兒只做借款人,由我先生做業主,有何分別?

 

問題(2) : 買私樓,還是買二手居屋呢? 如買二手居屋,因供款金額都不少, 短期3到5年都有能力供,但如担心我先生退休後冇收入,沒有能力供下去,怎樣辦呢?

 

問題(3): 請問點睇沙田愉翠苑,馬鞍山錦泰,那一個會較值得買入?

 

ANSWER:

其實銀行都擔心先生退休後無收入,所以咪出現買居屋唔夠借既情況。女兒月入17000,借貸力為17000/10000*50%*2.59 ~ 220萬。先生59歲就當做擔保都幫唔到幾多,一係就搵多個親戚擔保,但留意一旦有非同住擔保人,需符合「100% rule」。即係供款不可超過所有「住在該物業」加「住在該物業之擔保人」的總收入之100%。好似讀者應只有阿女一個人收入較valid,假設搵到有收入既阿叔做擔保,由於阿叔唔同住,那需符合:

 

1.供款不可超總「借款人」+「擔保人」入息之50%外,即(17000+全數擔保人入息)之50%

2.因住係物業入面而由同該貸款有關的人只有阿女,所以「100% rule」之下供款不可過17000

 

由於借貸力只有220萬,現金130萬,共350萬購買力。呢個數係沙田唔使比地價去計,只夠兩房,唔夠買三房,除非去大西北去搵,因此「家變」。

 

除了找個有野做又45歲之下既親戚擔保,亦有人會考慮「借貸力由無變有」之法,合規地將人工加大令自己借貸力變大,細緻做法請參考買樓003課程。這方法大部份人都適用,因為稅局報稅,其實唔介意你多過一份工,例如唔少人都有parttime。不過當然你份正職唔歡迎part time,不過有冇考慮將part time報返比稅局知呢?

 

 

當然唔係報大收入比稅局交多d稅就可借多d,如果份工根本唔存在,屬犯法行為,銀行亦唔會單單睇份稅單就借多一千幾百萬比你買樓。在應對銀行,出面確文件,及人物選擇上都有考究。

 

另外提提,如果讀者供唔到,一味靠人擔保或變大條數都無意見。我們不鼓勵夾硬借貸的行為。十年前錯判賣樓,現在只有承受後果住細一點。其實居屋兩房間格都幾大,係個廳間個房出黎當三房用都可,反正仔女大左未必經常用個廳。亦請各位借鏡,理財決定失誤影響人生大! 我們不是非牟利,但對地產、證券、保險都有曾經經營,現在都是一份子。每天盡力在外拍片睇樓,每天在blog出客觀文章提醒一下。

 

對於資本不太多而又年過50的人,保險融資或者是你理財好選擇。我們不推介供十幾廿年的儲蓄保,佣高加上十幾廿年後經紀都搵唔返。

 

反而一份銀行肯予高抵押值的保險,例如一筆過投200萬而銀行肯借你當中170萬,你只需似買樓咁85%上會,但在保險的派息有4-5%之下,相比港樓租務回報1-3%的高,槓出多的回報可媲美買樓,唯有兩件事保險融資不及買樓:

 

1.樓價有機會升但保險只派息唔會升值,當然比樓好是保險保本有乜事更有死亡賠償

2.租金收入隨通賬升跌而保險都會,不過敏感度未必夠租金高。但收租當然亦有些少空租期

 

保險融資亦有一個好處買樓收租沒的,是保險融資近乎唔會call loan,除非保險公司執笠。在於絕大部份保險公司擁強勁現金流,相信沒人收購要倒閉的機會不大。

 

現時坊間最好的保險融資方案我們已為收息學生找到,借貸是不計TU而資產證明要求低。環觀坊間提出的保險融資,他們入TU影響你之後買樓之餘,十年的IRR先講緊10%,而我們提出的按下圖示,為6年6.27%

7年8.37%

8年10.48%

入場銀碼20萬hkd都可以,比直債10-20萬美金低不少,既是保本。如果唔用IRR(internal rate of return)去計,用累計回報,25212美金投入,第7年還返當初借的129438美金,同埋融資利息,淨賺22365美金,上升近90%。保險計劃當中大部份回報是保險,少「欠租」風險,保險回報達當中九成。

 

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諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

第一堂 (可網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

2020年3月大跌市之後投資債券手法及看法

直債或債基去出入賺價點做?

附送EXCEL檔案研究債基價格走勢,之後用佢可以自己睇住債基走勢

第二堂 (可網上修讀)

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比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?

經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

如何易借樓按去得到資金去收息

第三堂 (可網上修讀)

樓與債及REITs(房託)之間的亙用? 買REITs點可收10%-20%息?

15%息黃金ETF解說

有咩保險可以CUT?

保費融資點先取得更高抵押成數去擴大回報?

細水長流7.0%年回報保險方案、會因當時情況加入值得留意之保險計劃

28、38、48歲既保險應點買? 幫學生買夠就停,免浪費金錢

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第二堂:先網上修讀,再可以於下列時間黎真人班上多次及發問 2021-06-23(三)19:15-21:45
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TEDP65 第一課:2021-07-06(二)19:15-21:15
TEDP65 第二課:2021-07-13(二)19:15-21:15
上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
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(重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)

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諗SIR(買樓001)【手把手買樓班 / 上完堂仲陪埋你去買】

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第一堂 (可網上修讀)

選區需知
好區份與差區份點評
數據化解釋一區之好壞
置業是單幢樓定屋苑樓好?
解構間格、海景與樓價的關係借貸需知
「我應否買樓?」當然有數得計,但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方
解拆坊間一些平價而又做唔到按揭既樓之圈套

第二堂 (可網上修讀)

睇樓需知
睇樓步驟,找出漏水或無得救的地方
有步驟有經驗,唔使搞到買左先黎後悔
識睇樓,打後裝修錢都慳返十萬八萬

查冊及買賣需知:
如何從查冊認清業主是否擁有全份業權?
買賣合約內買家的權益
如何從查冊得知是否有人隱瞞僭建(開始投資單幢樓必讀)
半契樓、避免買入凶宅的討論
解拆坊間一些偷訂個案之圈套

第三堂 (手把手)

講解現時筍盤及因學生個人而制定買樓方案, 諗sirQ&A
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援,成村人既network陪你攪掂佢!
與資深助教去做consultation,2020年月月都有幫學生買到合心水既樓

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買樓001課程安排:
(為配合新政策、現時買樓001可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第二課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第三課:2021年6月19日(六)(TELY75)下午14:00-16:00真人班。諗sir及助教現身同你傾買邊好同埋點買先筍。助教陪埋你落場睇都得!
*如6月19不能到歡迎2021年隨後班次補真人堂

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $3000(已包上述三堂)

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諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

(*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001,已有樓再想收租003)

第一堂 (可網上修讀)

A. 進階按揭及借貸運用
– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
-零收入都可產出借貸力法門
– 如何將自己間樓加按爆八-九成?B. 睇市心法
– 18區份研究。透視出跑贏跑輸區份。
– 跑贏跑輸屋苑數理化解構
– 中原數市指數走勢預測方法

第二堂 (可網上修讀)

C. 買樓收租精明作法
– 租約點簽先保障業主?
– 租霸只能用封租解決?
– 九成上會唔報清出租用途之利與弊

D. 學生宿舍/套房做法
– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
-套房收租同一般買樓收租之差異
-套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

第三堂 (個性化咨詢)

會給予當時值得考慮樓盤及有助教作私人咨詢, 諗sirQ&A
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資深助教於2020年月月都有幫學生買到合心水既樓

第一堂 (可網上修讀)

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第一課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第二課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第三課:2021年6月26日(六)14:00-16:00(TELY76)真人班。諗sir及助教會比當時筍盤大家及個別傾傾佢點先買到
*如6月26不能到歡迎2021年隨後班次補真人堂

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $3000(已包上述三堂)

買樓003課程安排:
(*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001,已有樓再想收租003)
(為配合新政策、現時買樓003可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第二課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第三課:2021年6月26日(六)14:00-16:00(TELY76)真人班。諗sir及助教會比當時筍盤大家及個別傾傾佢點先買到
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