後生買樓上車如何防中伏? #2322

諗sir你好,

 

我在兩個多月前開始聽諗sir你的Live,覺得諗sir你真是很專業,很有耐性及毫不吝嗇的去分享你對物業的看法,我從中得益不少,亦增長了很多知識,在此先多謝你。最近我有一些關於置業的疑難,希望諗sir你可以分享一下你的看法。 

 

在問問題前,我先說一點背景資料

1) 我今年32歲, 屬於首置一族,我和我女朋友打算今年先置業再結婚, 所以我們從今年年頭開始就不停的在睇樓及為買樓做功課。我們二人合共的收入約70K, 準備的首期大約150萬,打算用林鄭plan入市。

2) 我現在一個人住喺父母名下土瓜灣舊樓(500尺, 近50年樓齡, 鄰近未來土瓜灣站)。由於是舊樓,大廈的管理及治安自然也不太好,我和我女朋友都有共識不會長住這裡,希望找一些半新樓/新樓自住。

3) 因為我和我女朋友都在中環上班, 我父母年紀又大, 需要不時回老家(也是在土瓜灣)去探望他們, 我們睇樓的目標就定在九龍區或就近區份(即20分鐘內可以去到老家)。

 

好, 到正題。

在過去多個月裡都看了不少半新樓(由最遠烏溪沙迎海silversand到距離最近的昇御門,利港灣,悅目, VIVA, 甚至連啟德站的樓盤等等都有了解過)。其中我對御金國峯就有最深的印象。

我去了解的單位是7座中高層的一房單位,有租客(生約),487尺,大單邊,明廁,梗廚,向正南海境煙花境。唯一的問題是它位於事故同層,所以比起同座向的單位賣10m,這個單位業主只放售8m及可交吉。由於是事故同層單位,所以我都有向HSBC查詢過,銀行回覆該單位的估價是8.2m,是可以正常做買賣的。

 

我對這個單位很有興趣,不論在開則及景觀上。在此之前,我亦有看過同屋苑另一個同座同層的400尺開放廚單位,我睇完之後大約一個月就被成交了,過了2個月後,同層現在所提及的這個單邊單位就放售了。話雖如此,同時我也對這個單位有所顧累。以下是我的看法…

 

差的地方

  1. 御金國峯的位置不好,最近的地鐵站只是柯士甸站(5分鐘步行),民生事項更加要去到佐敦或油麻地去處理(11分鐘步行)
  2. 御金國峯過去幾年的整體的升幅慢
  3. 事故同層
  4. 現時屋苑附近因為興建中九龍幹線而沙塵滾滾, 預計2023年才完工

 

好的地方

  1. 景觀好, 尺數大, 但同時價錢相宜
  2. 座向及開則,單邊,明廁,梗廚,向南
  3. 返娘家方便, 柯士甸站直去土瓜灣站; 返工方便, 樓下就有西隧巴士20分鐘內返到工公司

 

請問諗sir點睇? 我應否考慮御金國峯? 如不,請問諗sir有其他建議嗎? 

謝謝。

Alan

 

answer:

事故單位唔只自己,就當單位同層唔好亂買,難估價。這早在youtube節目有交待。

因此,讀者醒目發現御金國峯事故同層要問,知道就當做到按揭都要打八折。

即係同類做10m,事故同層只8m就可。

那讀者喜歡買「次貨」嗎?留意件衫有問題有些無良服裝鋪都會重賣,博下家睇唔到。但買樓張契律師要查過,好難下家會睇唔到。

 

有時Powerteam遇上某些客,我地都盡力糾正佢地想法:「底層個價唔係叫抵,佢只係平。抵同平是兩回事。」

經紀其中一個講價方法,就係不斷搵底層講價,然後同上層業主講:「家陣4樓肯920萬收票。」,「個客應該會要4樓,你再減d。」

因此底層業主想賣樓,得個傾,最後食糊既唔係佢。

上次去美孚,有個資深投資客想賣頂層,佢醒呀,一次過開低15%同全部經紀講佢今個weekend就賣。最後收翻成堆票,掉轉將佢個價bid返上去。最後唔使less 15%賣咁多,不過less 7%-10%在所難免。遇到個客可以勁到教返經紀點玩,真係難得。

 

明白匯豐估8.2m而業主只叫8.0m,睇落好抵。那難度業主真的長期唔識自己去匯豐估價? 當一個盤長時間低於估價都走唔到,佢唔係筍,而係另有內情。

 

好啦,讀者點踏實出發?

讀者及未婚妻收入共70k,借貸力最盡為70000/10000*50%*2.59 ~ 906萬。計埋首期150萬,理論上買800萬之下既樓夠借。800-1000萬樓怕佢有些消費或借貸影響到借貸力,唔應該借咁盡。加上若工資未來5-10年難倍升,第一間樓唔借咁盡買間細些少,就有彈藥部署再買第二間收租。

 

反之如買第一間樓借盡及投入資源太大,最慘係住左幾年之後發覺要生仔換屋就將裝修錢浪費哂更浪費心機。第一間樓亦唔好花太多錢整入牆傢俱及特色野,這只會令你間樓更難賣影響你第時換樓。

 

800萬內自住都唔少選擇,說實的,讀者家庭收入6萬我明是比入息中位數多成倍,不過係九龍買唔到有質素單位。與其他柯士甸或啟德買低質素貨,我寧願去荃灣或者美孚買間正常樓。將軍澳、馬鞍山都有選擇,不過大家都知諗sir近月喜愛睇屯馬線中間部份,東西皆通。

 

不過買樓看區份有點皮毛,屋苑內亦有盤是叫得太貴,所以過去週末已有成打朋友選取我們買樓powerteam服務,幫你直擊業主底價唔使花時間轉彎,計準你夠唔夠借唔會一味只叫你簽臨約收工,比親既盤同你格過唔只真仲有唔少低過估價。

 

未買到樓之前或可將資金放債基c餐或直債,近日可考慮英國銀行出的直債9.6%年息英磅債、或c餐低波幅槓桿後有成8%年息,都係好而隨時可賣走拎錢的收息選擇。

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諗SIR收息投資課程

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諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

第一堂 (可網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

2020年3月大跌市之後投資債券手法及看法

直債或債基去出入賺價點做?

附送EXCEL檔案研究債基價格走勢,之後用佢可以自己睇住債基走勢

第二堂 (可網上修讀)

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?

經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

如何易借樓按去得到資金去收息

第三堂 (可網上修讀)

樓與債及REITs(房託)之間的亙用? 買REITs點可收10%-20%息?

15%息黃金ETF解說

有咩保險可以CUT?

保費融資點先取得更高抵押成數去擴大回報?

細水長流7.0%年回報保險方案、會因當時情況加入值得留意之保險計劃

28、38、48歲既保險應點買? 幫學生買夠就停,免浪費金錢

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上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $4900(已包上述三堂)

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TEDP65 第一課:2021-07-06(二)19:15-21:15
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諗SIR(買樓001)【手把手買樓班 / 上完堂仲陪埋你去買】

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第一堂 (可網上修讀)

選區需知
好區份與差區份點評
數據化解釋一區之好壞
置業是單幢樓定屋苑樓好?
解構間格、海景與樓價的關係借貸需知
「我應否買樓?」當然有數得計,但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方
解拆坊間一些平價而又做唔到按揭既樓之圈套

第二堂 (可網上修讀)

睇樓需知
睇樓步驟,找出漏水或無得救的地方
有步驟有經驗,唔使搞到買左先黎後悔
識睇樓,打後裝修錢都慳返十萬八萬

查冊及買賣需知:
如何從查冊認清業主是否擁有全份業權?
買賣合約內買家的權益
如何從查冊得知是否有人隱瞞僭建(開始投資單幢樓必讀)
半契樓、避免買入凶宅的討論
解拆坊間一些偷訂個案之圈套

第三堂 (手把手)

講解現時筍盤及因學生個人而制定買樓方案, 諗sirQ&A
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援,成村人既network陪你攪掂佢!
與資深助教去做consultation,2020年月月都有幫學生買到合心水既樓

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買樓001課程安排:
(為配合新政策、現時買樓001可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:網上課程 (付款後可網上睇片)
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第三課:2021年6月19日(六)(TELY75)下午14:00-16:00真人班。諗sir及助教現身同你傾買邊好同埋點買先筍。助教陪埋你落場睇都得!
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上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $3000(已包上述三堂)

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諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

(*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001,已有樓再想收租003)

第一堂 (可網上修讀)

A. 進階按揭及借貸運用
– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
-零收入都可產出借貸力法門
– 如何將自己間樓加按爆八-九成?B. 睇市心法
– 18區份研究。透視出跑贏跑輸區份。
– 跑贏跑輸屋苑數理化解構
– 中原數市指數走勢預測方法

第二堂 (可網上修讀)

C. 買樓收租精明作法
– 租約點簽先保障業主?
– 租霸只能用封租解決?
– 九成上會唔報清出租用途之利與弊

D. 學生宿舍/套房做法
– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
-套房收租同一般買樓收租之差異
-套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

第三堂 (個性化咨詢)

會給予當時值得考慮樓盤及有助教作私人咨詢, 諗sirQ&A
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援,成村人既network陪你攪掂佢!
資深助教於2020年月月都有幫學生買到合心水既樓

第一堂 (可網上修讀)

A. 進階按揭及借貸運用
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– 18區份研究。透視出跑贏跑輸區份。
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第二堂 (可網上修讀)

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第三課:2021年6月26日(六)14:00-16:00(TELY76)真人班。諗sir及助教會比當時筍盤大家及個別傾傾佢點先買到
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買樓003課程安排:
(*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001,已有樓再想收租003)
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第三課:2021年6月26日(六)14:00-16:00(TELY76)真人班。諗sir及助教會比當時筍盤大家及個別傾傾佢點先買到
*如6月26不能到歡迎2021年隨後班次補真人堂

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $3000(已包上述三堂)

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