45歲點開始收息? 14.92%收息物月月派? #2320

你好諗 sir,一路追開你的,想請教一下

 

自己45歲,月薪4萬5,持樓市值600萬,每月租金12.5K,欠銀行450萬,月供18K。

老公45歲,月薪8萬,持樓市值550萬,收租11.5K,欠銀行320萬,月供12.5K。

現時租樓住,每月儲4.5萬,手頭現金350萬。

 

老公應該

1.沽出原有物業換入1000萬的大單位出租嗎?這樣可以借8成,保留現金。

2.或者買入我的物業,我除咗名後8成上會買另一約550萬的物業分租?老公再買我的物業只能做5成按揭嗎?

 

第一方案每月收租較少,要自己補貼。第二方案多一間比較靈活,而且每月收租較多,但一開始支出多,要付印花稅約20萬,加上老公5成按揭的話首期要加150萬,自己再買首期加稅130萬,現金水平會大減至50萬。

 

另外聽聞持有一個物業還可以申請新買的物業是作自住,申請按揭保險,原有的物業是用作家人居住,對嗎?

謝謝指引

ANSWER:

持有一個物業者,於2015年後已不接受報稱第二個家人自住去高成數上會。至於自己間樓拆件甩比老公,就可以省回20萬印花稅。但稅局都唔係傻,我地亦不能公開教授避稅廿萬之法。

 

分租係可有效提升租值,不過咩裝修咩門路先吸到客讀者要想清楚。將三房租比5-6個人每人收5k係業主都想,但係佢地咩原則下可共用廁所同埋究竟邊個洗廁所呢? 又係一個問題。將單位分租後供埋樓都仲有成萬銀淨落袋,確有人做緊。

 

但人做又是否讀者都做? 考慮到拆名,之後管理,對於45歲人而言唔知仲有無心力,在於讀者經濟條件都唔錯,諗sir認為佢賣兩間細去入間800-1000萬三房收租會仲好。簡單些,而三房有稀有性上都高些。

 

不妨撥40萬出黎做保費融資,8年後預收返100萬作首期買樓。到時讀者53~55歲係時間買多一間。至於呢年至53歲前,有能力就買一間,夾埋53~55歲時再添完成「一生三宅」。無能力都起碼用保險融資計劃保證了佢53-55歲買樓既首期。

 

保費融資利用高現金價值的單向肯提供借貸的銀行融資,唔係間間銀行都肯借,而我地選比收息101學生的既是低息有額可借,更是唔落TU。由於融資plan要同銀行合作而當中handle既野唔少,經紀哥哥少推介。我們提出之計劃縛定適合銀行後,6年回報近60%、7年近90%、8年近147%,當中九成保證,計到出黎。唔落TU即唔影響你之後買樓。

 

攪好樓個邊,現有資金亦可諗下點收息。如果真係唔考慮債,咁不如利用商品有關的ETN收息吧。派14.92%年息,月月派。其實我成個月前已講佢突破了上落格局可以考慮,現時真的升了上來。可少量買入試,試好再加大。在收息101有授亦會提出時機及方法。

 

相對下我們少講用股票收息,股票唔係唔好,不過用黎收息就錯配,用黎賺價去食公司盈利大幅增長個浸就好好。例如香港電視既網購,上年是佢高增長期,到而家網購唔少人都做緊凍肉鋪又加入競爭,所以話一盤生意要長賺除非其他人死哂,諗sir自己都係做生意,早早年前營業額都見左八位,我愚見係無一盤經常賺錢又穩定既生意,所以你想股票長揸又派息比你,未來搵錯人了。但,股票當佢生意有增長點,而其他人又未抄得切佢個陣,個股價升幅是可人的。

 

再說一說,股票、買樓、買債、買ETN大家互相無衝突,各項物品皆有其用,你只消要找懂及中立既人同你解說不同用法。好似尋日個案既陳太佢買錯樓,都可以攪到一頭煙。樓唔係一定贏,仍有經紀會放毒藥的。我們就是助你提升了視角高度,縱觀全局及睇清自己之後,做對投資決定。

諗SIR收息投資課程

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[email protected] J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

第一堂 (可網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

2020年3月大跌市之後投資債券手法及看法

直債或債基去出入賺價點做?

附送EXCEL檔案研究債基價格走勢,之後用佢可以自己睇住債基走勢

第二堂 (可網上修讀)

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?

經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

如何易借樓按去得到資金去收息

第三堂 (可網上修讀)

樓與債及REITs(房託)之間的亙用? 買REITs點可收10%-20%息?

15%息黃金ETF解說

有咩保險可以CUT?

保費融資點先取得更高抵押成數去擴大回報?

細水長流7.0%年回報保險方案、會因當時情況加入值得留意之保險計劃

28、38、48歲既保險應點買? 幫學生買夠就停,免浪費金錢

第一堂 (可網上修讀)

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諗Sir 親自教授800萬收息倉兩大重倉債券選取要旨

**諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至三堂**

收息101課程安排:
第一堂:網上修讀2小時,即予收息關鍵及10%收息方案。
第二堂:先網上修讀,再可以於下列時間黎真人班上多次及發問 2021-09-27(一)19:15-21:45
第三堂:先網上修讀,再可以於下列時間黎真人班上多次及發問 2021-10-04(一)19:15-21:45

*如9月27日及10月4日不能到歡迎2021年隨後班次補真人堂

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $4900(已包上述三堂)

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諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!此班只有真人授課,不設網上睇片

< 課程內容 >

如果只得30-40萬HKD,點做債基槓桿呢?

香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資戶口

不利用英資或美資銀行,利用港資機構分配另一部份債基

諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

債基年收息15、20%! 每次利用不同債基介紹

諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出

諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程、佢地唔係銀行做可予客觀資訊
按揭、買樓、裝修、保險、海外樓、律師、會計網絡盡在收息103

可加入諗SIR討論群

*15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進

*討論群有市評為你課後持續跟進債基/直債出入市場時機

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TEDP67 第一課:2021-10-11(一)19:15-21:15
TEDP67 第二課:2021-10-18(一)19:15-21:15
上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用:$3280
(重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)

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上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用:$3280
(重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)

諗 Sir 買樓教學課程


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諗SIR(買樓001)【手把手買樓班 / 附送買樓PowerTeam服務】

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如報名及付款買樓001,諗Sir買樓PowerTeam咨詢可在付款後開始,不用等待第三課當天。

第一堂 (可網上修讀)

選區需知
好區份與差區份點評
數據化解釋一區之好壞
置業是單幢樓定屋苑樓好?
解構間格、海景與樓價的關係借貸需知
「我應否買樓?」當然有數得計,但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方
解拆坊間一些平價而又做唔到按揭既樓之圈套

第二堂 (可網上修讀)

睇樓需知
睇樓步驟,找出漏水或無得救的地方
有步驟有經驗,唔使搞到買左先黎後悔
識睇樓,打後裝修錢都慳返十萬八萬

查冊及買賣需知:
如何從查冊認清業主是否擁有全份業權?
買賣合約內買家的權益
如何從查冊得知是否有人隱瞞僭建(開始投資單幢樓必讀)
半契樓、避免買入凶宅的討論
解拆坊間一些偷訂個案之圈套

第三堂 (PowerTeam出場同你手把手)

講解現時筍盤及因學生個人而制定買樓方案, 諗sir Q&A
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援,成村人既network陪你攪掂佢!
與資深助教去做consultation,2021年月月都有幫學生買到合心水既樓

第一堂 (可網上修讀)

選區需知
好區份與差區份點評
數據化解釋一區之好壞
置業是單幢樓定屋苑樓好?
解構間格、海景與樓價的關係

借貸需知
「我應否買樓?」當然有數得計,但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方
解拆坊間一些平價而又做唔到按揭既樓之圈套

第二堂 (可網上修讀)

睇樓需知
睇樓步驟,找出漏水或無得救的地方
有步驟有經驗,唔使搞到買左先黎後悔
識睇樓,打後裝修錢都慳返十萬八萬

查冊及買賣需知:
如何從查冊認清業主是否擁有全份業權?
買賣合約內買家的權益
如何從查冊得知是否有人隱瞞僭建(開始投資單幢樓必讀)
半契樓、避免買入凶宅的討論
解拆坊間一些偷訂個案之圈套

第三堂 (POWERTEAM出場同你手把手)

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**諗Sir買樓001課程 即付即可網上學習第一及二堂**

買樓001課程安排:
(為配合新政策、現時買樓001可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第二課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第三課:2021年11月8日(一)(TELY83)下午14:00-16:00真人班。諗sir及助教現身同你傾買邊好同埋點買先筍。助教陪埋你落場睇都得!

*如11月8日不能到歡迎2021年隨後班次補真人堂

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $3000(已包上述三堂)

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(為配合新政策、現時買樓001可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
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諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

(*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001,已有樓再想收租003)

第一堂 (可網上修讀)

A. 進階按揭及借貸運用
– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
-零收入都可產出借貸力法門
– 如何將自己間樓加按爆八-九成?B. 高成數按揭上會出租
– 風險如何及點去規範風險
– 除左要張水電煤之外,其實仲要留意既5、6件事
– 出面既人又點做去令件事順一點?

第二堂 (可網上修讀)

C. 買樓收租精明作法
– 租約點簽先保障業主?
– 租霸只能用封租解決?
– 九成上會唔報清出租用途之利與弊

D. 學生宿舍/套房做法
– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
-套房收租同一般買樓收租之差異
-套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

第三堂 (個性化咨詢)

諗sir親身教授及作出問答
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

第一堂 (可網上修讀)

A. 進階按揭及借貸運用
– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
-零收入都可產出借貸力法門
– 如何將自己間樓加按爆八-九成?

B. 高成數按揭上會出租
– 風險如何及點去規範風險
– 除左要張水電煤之外,其實仲要留意既5、6件事
– 出面既人又點做去令件事順一點?

第二堂 (可網上修讀)

C. 買樓收租精明作法
– 租約點簽先保障業主?
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D. 學生宿舍/套房做法
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第三堂 (個性化咨詢)

諗sir親身教授及作出問答
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買樓003課程安排:
(*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001,已有樓再想收租003)
(為配合新政策、現時買樓003可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第二課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第三課:2021-10-09(六)14:00-16:00 真人班。諗sir及助教會比當時筍盤大家及個別傾傾佢點先買到
*如10月9不能到歡迎2021年隨後班次補真人堂

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $3000(已包上述三堂)

買樓003課程安排:
(*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001,已有樓再想收租003)
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第一課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第二課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第三課:2021-10-09(六)14:00-16:00 真人班。諗sir及助教會比當時筍盤大家及個別傾傾佢點先買到
*如10月9不能到歡迎2021年隨後班次補真人堂

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. 缺席課程的學員,可 【申請補課 】( 免費課程除外),一律安排於下一期上課
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.颱風│黑雨安排載於收生條款及條件第17項



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諗Sir 買樓 PowerTeam 服務
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包括: POWERTEAM助教為閣下選取合適地方睇樓、提供全港18區值得買/有投資價值的樓盤
*由於值得買的樓盤有限,一年內助教會陪同去睇樓四次(如因試票未果但其他合理原因可以加次數)
*Powerteam單月成交達1.6億(2021/8)、早一個月亦達1.4億。有數自然有相熟經紀~
*會轉介律師順利完成交易、講解合適你的一拆二甩名做法去省稅及妥當完成
*提供合適種類的裝修師傅、師傅諗sir自己或學生用過,不時會幫學生上門整下野,那就易些溝通
*按揭咨詢,及幫助直入銀行批核部、你料靚就幫你搵低息、你唔夠借就幫你搵內行人攪好佢
*會計師幫你執返好盤數(合未夠借或想借大d既朋友)

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*服務提供者為諗sir舊生Ada,現已居於英國牛津及開立專頁「香港媽咪在英國」
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