諗Sir您好
本人是您的粉絲，想向您請教關於資產配置的問題，因本人自覺資產配置做得很差，令退休時間遙遙無期！
大致情況如下：本人今年46歲，先生50歲。家庭收入大約3.5萬。有一層荃灣荃威花園自住樓，實用536呎，於2014年重新裝修，間成3房，樓齡40年，市值大約580萬。於2019年12月按左層樓套現360萬全付買左一層珠海的華發樓，層樓已經交付，位於珠海城軌十字門新區，還未租出。另外於2017年5月以586萬買入屯門Napa 的一個底層2房單位，實用460呎，扣除管理費月收租金1.23萬，剛好可以供到按揭，但租約2021年9月到期，租客將不續租。現在本人手頭現金40萬，每月需要供樓1.5萬。如果租客不續租，我是否應該賣掉Napa的單位，或是賣掉荃威的房子，但現在賣價格比較低廉，不知如何處置才好 ？
希望 諗Sir 能夠給我一些寶貴意見。萬份感激！
陳太
2021年5月20日
ANSWER:
陳太，你買既全部都係經紀鐘意sell既垃圾野，最尾殺左自己識生金蛋既雞(荃威花園)。當然珠海咁大，我無資格講邊個屋苑差，但係佢層樓租唔出就係實情。至於新樓Napa，我上星期係直播【按揭講場】提及新樓經紀回佣問題，引來唔少人留言「關心」我查詢「回佣是否合法」?先講諗sir的買樓powerteam團隊做二手樓多，所以我地唔需要handle回佣呢個問題，我提及亦只係小買家點做足功夫保障個人權益。
咁無論一、二手樓都係樓，點解淨係一手樓有「回佣」呢個現象? 我引述網友travis siu講:「新樓袋佣多過二手樓 咁你又覺得合唔合理? 賣二手辛苦好多wo….新樓靠運氣炸wo AA…」
可能travis siu都知唔少經紀(AA)都睇緊諗sir野，兼知道睇一手樓係「傾少一邊」既，發展商一手樓價到就賣，唔使招標。賣二手樓係煩好多，仲有就係賣二手樓要同客睇下夠唔夠借去銀行上會，可惜香港經紀賺佣就聰明但坐低同客計數佢地未必肯，都仲未講「真。筍盤」壇野。上述社會現象我諗問唔少買過樓既人，佢地都同意既。
我都聽左好多年:「經紀又借機sell我一手。」，或者睇左好多次:「經紀為爭客係街打崩頭。」發生呢d事只可以怪自己，又點可推諉於客呢?
其實專業既地產代理肯定係有，好似我同阿bob去拍六億豪宅既vince，待人及解說技巧連諗sir都覺得好到位。令我回想一些做sales時學過但現已遺忘既技巧。始終人到中年，雖未有危機，但顧住成打同事飯碗仲要做直播同出外景，當年有些教誨經已遺忘。而我確信懷有謙卑既心同埋唔好係youtube channel講唔夠兩句就D7人地，路總會比我行到出黎。
講設讀者，Napa又瀨L左野一張約之後就未能續租，我認為讀者好快將已過ssd的Napa賣走。誠然低租值樓房，最明顯係一房，若選中年輕租客基本上一張約又會玩完唔續租。令業主空租期上升及要再比佣搵下台(租)客。因夫婦只要同心，其實生性儲兩年錢大都可上流搬走，所以一房單位配情侶或細家庭客張約唔長久。讀者Napa兩房既然已證實唔好租，就趁市好good錢啦。
荃威都唔係好，但比教上對路，請keep。經紀如果做足全套，自然就唔冇我地買樓powerteam服務既出現。可惜讀者就係中哂經紀「想快又高佣」呢兩範，後果係點佢自己都寫左出黎。誠然免費既永遠最貴，「唔好貪小便宜」此教誨我未曾忘記。
賣左napa返左d錢，亦可考慮將佢投入買債，債基每月派息唔會無租客，而價位波幅比房託、比高息股都低。所以收息還是用債好! 明白有些人質疑為何我地成日講債，其實股票我地都有講。不過叫你買股收息，個價都唔好講上年亦唔提匯豐啦。就當你買中移動941收息，價位都由3月跌市前58蚊跌到而家50蚊，無左成十幾%，成兩年利息了。咁仲叫你買股票收息，咪又係推你入火坑。相對買債，到期保本，當然亦有些唔保本的，起碼買之前講明，唔會買左樓先知好難搵租客，gg..
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諗Sir@TVB J2 安樂蝸 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 諗Sir 買樓 PowerTeam 服務 服務期限: 24個月 *實證: 大量實證港房買賣已超400宗。見小紅書/BUYHOUSE.COM.HK有低水買入實證
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►諗sir於TVB安樂蝸電視節目受訪片段(每星期六) https://bit.ly/3bDcgBz
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*服務提供者為諗sir舊生Ada，現已居於英國牛津及開立專頁「香港媽咪在英國」
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