明智的新樓買家,聽過IB CALL MARGIN機制像「搬龍門」嗎? #2318

小姓張,張先生

本人46歲,現有2M公積金,退休才可領取。未知對借錢是否有用。此外本人環聯信貸評級是A級。謝謝幫忙,感激不盡

 

本人有關於按揭問題想找貴公司幫忙,詳情如下

本人月入7萬,現有一物業市值8.15M,按揭還剩1.7M,餘下12年,月還12K。用哥哥名去年10月買柏傲莊12.8M單位,已交1成首期及厘印費,2022年中上。手頭現金2.1M,哥哥月入10K。請問有沒有方法不售出現有物業,可助哥哥上會?謝謝

 

ANSWER:

我幾年前拍個條片叫「愚蠢的新樓買家」,因為呢條片諗sir失去了賣新樓既高佣機會,講真話都係無錢又再得罪埋人。而家網上拍片都係講新盤個班最積極,因此2021年我都改以明智的新樓買家為題。

 

先講讀者公積金對借貸不太有用,除非你轉行資產證明上車(一般人用工資證明),更要將公積金提現放戶口,才肯借資金金額的50%比你。至於環聯信貸評級A只說明你過往借親錢都依時還,唔表示可借得多。所以市面上有廣告說你比錢拎取信貸報告,等同於另買樓上車,這明顯是錯的。試問工資一萬的年青人,佢點攪份TU就當有10個A都唔夠借去上車。

 

 

上年用左阿哥名買新樓柏傲莊,好很博。如果有得回到過去,真想計計比佢知人工七萬只夠借70000/10000*50%*2.59 ~ 906萬,還有一般人身邊都有幾張(credit)卡,無論有用冇用,都會扣借貸力。有些消費又再扣一點,所以大部份人的借貸力都達不到max借貸力(即906萬在此例)。更何況讀者買左成1200萬樓九成上,自己仲有間係身。

 

當然如有擔保人,例如仲有有錢親戚未出手,咁梗係即變無問題。先可做一件事令自己現金增加及增加借貸力,就是把仲有12年供完的自己樓按揭重新拉長至30年,及順道加按套(815*60%-170) ~ 319萬,令自己手頭現金達530萬。

 

加按自己樓令借貸力淨300餘萬而現金有530萬,要柏傲莊3上會如就咁walkin銀行應未夠。但去借貸轉介公司夾埋銀行出個七成全期低息plan比你,有可能做到。1200萬樓預380首期七成上淨低可低息借比你,如有近同讀者情況可找我們「救急扶危」,幫你間新樓上會。

 

一旦銀行個邊上唔到,就要用發展商二按! 發展商高息上會要付4-6%年息成本,例如借了600萬上二按等於年供40萬息,唔少人買新樓失預算都落入此局。已聽過超過一個人,買完新樓後仲慘過之前。之後返工都仲有錢出去食個早餐,耳根清靜地擁有十五分鐘個人時間對中年男而言很重要。上完呼吸plan只可以捱麵包,最慘係新樓可能仲細想要個廁所靜下都唔得!

 

 

不過買新樓就令讀者損失了收息唔使撈既機會成本,我地唔係話買左新樓就唔可以印印腳收息,而係讀者揸住自己層樓再加按,原可得530萬用黎入手英國銀行之英鎊直債,有成9.5%年息。又或者買返香港大地產商既直債,都成6.2%年息。即係530萬投入可收息32.8萬- 50.3萬不等,視乎你是否進取及直債一般到期保本。

 

上述之做法不用槓桿,放係銀行,唔會無啦啦被IB夜晚自動CALL LOAN斬倉。你見諗利用上述直債去建立800萬倉幫自己收息,而我就唔會擺太多錢係IB。一黎CALL MARGIN機制像「搬龍門」,你一開始時已「被同意」佢可隨時電郵你改margin level。二是IB搬龍門因為怕太遲CALL LOAN唔可以收番海外用戶既數,2020年三月大跌市已試過唔少客「走數」,當時未執,今年唔敢講。你知而家客人唔係槓桿買股,係買「幣」呀~ 你既辛苦錢,請你小心放在高監管性之地方。

諗SIR收息投資課程

收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排


[email protected] J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
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那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

直債或債基去出入賺價點做?

實例解說買債必知點

第四至七堂 (網上修讀)

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點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

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第八至九堂 (網課教授入市策略)

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即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案)

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收息101(TEDV90)課程安排:
*第一至九課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:直債基本及價格升跌因素
第二課:直債進階買賣心得
第三課:債基及槓桿方法
第四課:債基比較及由本金取支取利息研究
第五課:直債選擇法門
第六課:保費融資法門
第七課:ELN收息及直債槓桿法門
第八堂:即市策略及發問 真人實體班:2022-08-06(六)14:00-16:00
第九堂:有問有答及發問 真人實體班:2022-08-13(六)14:00-16:00
*報讀是次班次可以在2022年隨後班次補一次真人堂(第八及九堂)

#本班次報名附送powerteam收息咨詢教學共三項,同學可選擇約助教見面談1/直債、2/債基及3/保險教學咨詢,為時在60-120分鐘之間。
上課地點:網上(如之後補真人堂地點在尖沙咀)
目前費用: $4900(已包上述九堂)

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諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※

< 課程內容 >

如果只得30-40萬HKD,點做債基槓桿呢?

香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資戶口

不利用英資或美資銀行,利用港資機構分配另一部份債基

諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

債基年收息15、20%! 每次利用不同債基介紹

諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出

諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程、佢地唔係銀行做可予客觀資訊
按揭、買樓、裝修、保險、海外樓、律師、會計網絡盡在收息103

可加入諗SIR討論群

*15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進

*討論群有市評為你課後持續跟進債基/直債出入市場時機

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TEDP73 第一課:2022-09-26(一)19:15-21:00
TEDP73 第二課:2022-10-03(一)19:15-21:00

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用:$3280
(重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)

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B1: Powerteam促成東涌775萬成交,同類單位最平放緊820萬 b2: Powerteam促成將軍澳成交震撼全港上哂熱討,8xx萬買20年樓將軍澳三房


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*由於值得買的樓盤有限,一年內助教會陪同去睇樓四次(如因試票未果但其他合理原因可以加次數)
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*服務提供者為諗sir舊生Ada,現已居於英國牛津及開立專頁「香港媽咪在英國」
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第一至三堂 (可網上修讀)

選區需知
好區份與差區份點評
數據化解釋一區之好壞
置業是單幢樓定屋苑樓好?
解構間格、海景與樓價的關係借貸需知
「我應否買樓?」當然有數得計,但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方
解拆坊間一些平價而又做唔到按揭既樓之圈套

第四至六堂 (可網上修讀)

睇樓需知
睇樓步驟,找出漏水或無得救的地方
有步驟有經驗,唔使搞到買左先黎後悔
識睇樓,打後裝修錢都慳返十萬八萬

查冊及買賣需知:
如何從查冊認清業主是否擁有全份業權?
買賣合約內買家的權益
如何從查冊得知是否有人隱瞞僭建(開始投資單幢樓必讀)
半契樓、避免買入凶宅的討論
解拆坊間一些偷訂個案之圈套

第七堂(真人咨詢課)

講解現時筍盤及因學生個人而制定買樓方案, 諗sir Q&A
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援,成村人既network陪你攪掂佢!
與資深助教去做consultation,2021年月月都有幫學生買到合心水既樓

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「我應否買樓?」當然有數得計,但究竟如何計算
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買樓001課程安排:
(為配合新政策、現時買樓001可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
*第一至六課*付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:買樓程序與權益
第二課:按揭要旨(上)
第三課:按揭要旨(下)
第四課:睇樓心得
第五課:議價心法
第六課:核對業權有法
第七課:2022-09-20(二)19:15-21:00(第7堂)
第七課為真人班及網上重溫班。同學可以在香港或海外網上參與網上直播
仲有: 助教同你私人咨詢買樓大計,傾好買邊好埋點買先筍。助教陪埋你落場睇!

*第七課諗sir真人教授可選本班或日後任何一班買樓001第七課補上真人班,頻密授課

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
原價: $5888(已包上述七堂)
目前優惠費用: $3188(早鳥價附送powerteam服務,收滿即停)

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第七課為真人班及網上重溫班。同學可以在香港或海外網上參與網上直播
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諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

(*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001,已有樓再想收租003)

第一堂 (可網上修讀)

A. 進階按揭及借貸運用
– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
-零收入都可產出借貸力法門
– 如何將自己間樓加按爆八-九成?B. 高成數按揭上會出租
– 風險如何及點去規範風險
– 除左要張水電煤之外,其實仲要留意既5、6件事
– 出面既人又點做去令件事順一點?

第二堂 (可網上修讀)

C. 買樓收租精明作法
– 租約點簽先保障業主?
– 租霸只能用封租解決?
– 九成上會唔報清出租用途之利與弊

D. 學生宿舍/套房做法
– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
-套房收租同一般買樓收租之差異
-套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

第三堂 (可網上修讀)

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

第一堂 (可網上修讀)

A. 進階按揭及借貸運用
– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
-零收入都可產出借貸力法門
– 如何將自己間樓加按爆八-九成?

B. 高成數按揭上會出租
– 風險如何及點去規範風險
– 除左要張水電煤之外,其實仲要留意既5、6件事
– 出面既人又點做去令件事順一點?

第二堂 (可網上修讀)

C. 買樓收租精明作法
– 租約點簽先保障業主?
– 租霸只能用封租解決?
– 九成上會唔報清出租用途之利與弊

D. 學生宿舍/套房做法
– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
-套房收租同一般買樓收租之差異
-套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

第三堂 (可網上修讀)

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

買樓003課程安排:
(*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001,已有樓再想收租003)
(為配合新政策、現時買樓003可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第二課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第三課:2022-09-27(二)19:15-21:00 真人班。諗sir及助教會比當時筍盤大家及個別傾傾佢點先買到
*如9月27日不能到歡迎2022年隨後班次補真人堂

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $3000(已包上述三堂)

買樓003課程安排:
(*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001,已有樓再想收租003)
(為配合新政策、現時買樓003可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第二課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第三課:2022-09-27(二)19:15-21:00 真人班。諗sir及助教會比當時筍盤大家及個別傾傾佢點先買到
*如9月27日不能到歡迎2022年隨後班次補真人堂

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $3000(已包上述三堂)

.當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則
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.颱風│黑雨安排載於收生條款及條件第17項



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