低銀行估價109萬的鐵路上蓋筍盤? 保費融資做錯要死心? #2316

Sir,

一直有留意開你既教學,尤其係同汪總既影片,你的分享實在獲益良多。

 

小弟最近諗住買樓,但有槓桿投資產品在身,按揭都唔知點搞,背景:

 

單身30

穩定月入近7萬,政府工

首置

目標樓價670萬左右想做林鄭plan

手上有100萬現金

槓桿投資產品儲蓄保單7/2020簽,借400萬自己拎100, OD line, H+0.4%, 由於H好低所以每個月都係還千零蚊息

7/2025果時就會退保到時本金+利息

 

當初做呢個plan見係熟人介紹又真係幾靚所以就用左,果時話個plan唔入TU

只要唔好係同一銀行做按揭就得

 

但最近想入市開始問身邊做銀行按揭話會計+唔夠計入息

就俾左錢去拎左份TU Report

400萬係冇入debtpart,不過有400萬既bank enquiry

 

 

問題

如果做林鄭plan,HKMC見到400,好正常應該問我拎proof/果間銀行既statement

如果我又好誠實咁照報,係咪所應該唔夠計?

 

(for more information, BoC 話佢會計4m x 1.5% as monthly interest repayment, 即係6萬一個月,咁就死硬/ HSBC就話case by case, 前提係我disclose plan details)

 

HKMC可以死心,咁搵其他二按係計入息方面會唔會鬆d? QBE/宏亞?或者等新樓既發展商一按二按?

 

如果上述都可以死心而等到7/2025,拎手頭現金去買車位(4-5p/tax loan)又是否明智?

 

ANSWER:

相信應該係: 讀者當年做保費融資個陣「格價」。即同一時間為同一保險plan向多於一間銀行申請融資,由於A銀行要知B銀行有冇同時批,一旦AB同時批兩份貸比你就唔好啦,因此A或B批之前會做bank enquiry。其實按揭都一樣,你搵人藥石亂投地向大量銀行申請按揭,最終會影響批核。

坊間指出「向大量銀行申請按揭不會影響TU評級」是正確的,但留意TU評級雖不降,但批核部見你都向不少銀行申請緊,佢為免「白批」所以都唔會點積極批比你,因此諗sir提出你猛咁丟form最尾會在TU評級高下會照瀨野。

 

至於5月初之後,大部份銀行全用HKMC,要識人幫你入才可用到QBE。至於宏亞,上星期尾多謝佢大佬whatsapp我地邀請合作(下圖),不過我都確實要比較過係市面獨有才會講,幫自己友去做同提點。

 

由於很多人按揭都會用到TU,諗sir為學生好當然先解樓按。至於讀者的bank enquiry,在一段時間後會消失,唔使等2025年保費融資plan完個陣咁耐,不用擔心。

 

保費融資用對plan用對銀行融資,確實有奇效。例如下圖一張16萬美金的保單,銀行基於高退保價值12萬9,肯借約12萬5美金比你,而客人出2萬5就可hold住成張16萬美金既單。就如你只出50萬首期就hold左間500萬香港住宅。保費融資入場門檻廿萬港幣就可,舊生請找助教。新人由收息課入手。

 

那回報? 例如到第七年取回192,279,減返要還比銀行既12萬5同埋七年利息,贏22k美金,即係用2萬5美金,贏2萬2返黎當中90%保證。免call loan,每年IRR達8.37%(下excel圖)。

如放八年2萬5美金贏3萬7,IRR成10.48%

如放六年2萬5美金贏1萬2,IRR成6.27%

 

同你查埋坊間大部份offer的保費融資plan,佢地沒有此公司的計畫offer,借貸plan更要幾百萬資產證明先借到,而我地只1:1資產資明就夠,例如有想借12萬5,唔該你有張約12萬5資金既銀行statement。唔使出面攪到話要500萬咁大陣像。我地保費融資一個月上form是雙位數,所以靚既plan同terms諗sir同你fight到。我們的買樓powerteam服務都一樣,過去一季我地等於同地產鋪買左廿次樓,當然有熟客料。

 

下面(圖)位哥哥剛升職到新既地產分行,我都先多謝佢咁禮貌同我打招呼及報筍盤比我,起手報左個盤低估價109萬(估:847、叫: 738)的地鐵上蓋大屋苑。當然係唔係筍我會搵powerteam同事研究一下。而我地主要幫客搵真既筍盤慳時間。

借TAX LOAN/P-LOAN會大傷借貸力,由於回文已千字,今日暫時答至此謝支持~

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諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

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那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

2020年3月大跌市之後投資債券手法及看法

直債或債基去出入賺價點做?

附送EXCEL檔案研究債基價格走勢,之後用佢可以自己睇住債基走勢

第二堂 (可網上修讀)

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經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

如何易借樓按去得到資金去收息

第三堂 (可網上修讀)

樓與債及REITs(房託)之間的亙用? 買REITs點可收10%-20%息?

15%息黃金ETF解說

有咩保險可以CUT?

保費融資點先取得更高抵押成數去擴大回報?

細水長流7.0%年回報保險方案、會因當時情況加入值得留意之保險計劃

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收息101課程安排:
第一堂:網上修讀2小時,即予收息關鍵及10%收息方案。
第二堂:先網上修讀,再可以於下列時間黎真人班上多次及發問 2021-09-27(一)19:15-21:45
第三堂:先網上修讀,再可以於下列時間黎真人班上多次及發問 2021-10-04(一)19:15-21:45

*如9月27日及10月4日不能到歡迎2021年隨後班次補真人堂

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $4900(已包上述三堂)

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香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資戶口

不利用英資或美資銀行,利用港資機構分配另一部份債基

諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

債基年收息15、20%! 每次利用不同債基介紹

諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出

諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程、佢地唔係銀行做可予客觀資訊
按揭、買樓、裝修、保險、海外樓、律師、會計網絡盡在收息103

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*15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進

*討論群有市評為你課後持續跟進債基/直債出入市場時機

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TEDP67 第一課:2021-10-11(一)19:15-21:15
TEDP67 第二課:2021-10-18(一)19:15-21:15
上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用:$3280
(重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)

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諗SIR(買樓001)【手把手買樓班 / 附送買樓PowerTeam服務】

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如報名及付款買樓001,諗Sir買樓PowerTeam咨詢可在付款後開始,不用等待第三課當天。

第一堂 (可網上修讀)

選區需知
好區份與差區份點評
數據化解釋一區之好壞
置業是單幢樓定屋苑樓好?
解構間格、海景與樓價的關係借貸需知
「我應否買樓?」當然有數得計,但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方
解拆坊間一些平價而又做唔到按揭既樓之圈套

第二堂 (可網上修讀)

睇樓需知
睇樓步驟,找出漏水或無得救的地方
有步驟有經驗,唔使搞到買左先黎後悔
識睇樓,打後裝修錢都慳返十萬八萬

查冊及買賣需知:
如何從查冊認清業主是否擁有全份業權?
買賣合約內買家的權益
如何從查冊得知是否有人隱瞞僭建(開始投資單幢樓必讀)
半契樓、避免買入凶宅的討論
解拆坊間一些偷訂個案之圈套

第三堂 (PowerTeam出場同你手把手)

講解現時筍盤及因學生個人而制定買樓方案, 諗sir Q&A
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援,成村人既network陪你攪掂佢!
與資深助教去做consultation,2021年月月都有幫學生買到合心水既樓

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「我應否買樓?」當然有數得計,但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
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如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方
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第二堂 (可網上修讀)

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有步驟有經驗,唔使搞到買左先黎後悔
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查冊及買賣需知:
如何從查冊認清業主是否擁有全份業權?
買賣合約內買家的權益
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**諗Sir買樓001課程 即付即可網上學習第一及二堂**

買樓001課程安排:
(為配合新政策、現時買樓001可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第二課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第三課:2021年11月8日(一)(TELY83)下午14:00-16:00真人班。諗sir及助教現身同你傾買邊好同埋點買先筍。助教陪埋你落場睇都得!

*如11月8日不能到歡迎2021年隨後班次補真人堂

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $3000(已包上述三堂)

買樓001課程安排:
(為配合新政策、現時買樓001可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:網上課程 (付款後可網上睇片)
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第三課:2021年11月8日(一)(TELY83)下午14:00-16:00真人班。諗sir及助教現身同你傾買邊好同埋點買先筍。助教陪埋你落場睇都得!

*如11月8日不能到歡迎2021年隨後班次補真人堂

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目前費用: $3000(已包上述三堂)

 

諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

(*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001,已有樓再想收租003)

第一堂 (可網上修讀)

A. 進階按揭及借貸運用
– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
-零收入都可產出借貸力法門
– 如何將自己間樓加按爆八-九成?B. 高成數按揭上會出租
– 風險如何及點去規範風險
– 除左要張水電煤之外,其實仲要留意既5、6件事
– 出面既人又點做去令件事順一點?

第二堂 (可網上修讀)

C. 買樓收租精明作法
– 租約點簽先保障業主?
– 租霸只能用封租解決?
– 九成上會唔報清出租用途之利與弊

D. 學生宿舍/套房做法
– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
-套房收租同一般買樓收租之差異
-套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

第三堂 (個性化咨詢)

諗sir親身教授及作出問答
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

第一堂 (可網上修讀)

A. 進階按揭及借貸運用
– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
-零收入都可產出借貸力法門
– 如何將自己間樓加按爆八-九成?

B. 高成數按揭上會出租
– 風險如何及點去規範風險
– 除左要張水電煤之外,其實仲要留意既5、6件事
– 出面既人又點做去令件事順一點?

第二堂 (可網上修讀)

C. 買樓收租精明作法
– 租約點簽先保障業主?
– 租霸只能用封租解決?
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D. 學生宿舍/套房做法
– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
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買樓003課程安排:
(*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001,已有樓再想收租003)
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第一課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第二課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第三課:2021-10-09(六)14:00-16:00 真人班。諗sir及助教會比當時筍盤大家及個別傾傾佢點先買到
*如10月9不能到歡迎2021年隨後班次補真人堂

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $3000(已包上述三堂)

買樓003課程安排:
(*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001,已有樓再想收租003)
(為配合新政策、現時買樓003可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第二課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第三課:2021-10-09(六)14:00-16:00 真人班。諗sir及助教會比當時筍盤大家及個別傾傾佢點先買到
*如10月9不能到歡迎2021年隨後班次補真人堂

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目前費用: $3000(已包上述三堂)

.當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則
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.颱風│黑雨安排載於收生條款及條件第17項



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